Es ist nicht so einfach, eine genaue Bewertung des Mobilfunkmastes zu erhalten, wie hoch der Wert Ihres Mobiltelefonturms oder der Mobilfunkanlage auf dem Dach sein sollte, wie mit einem Immobiliengutachter zu sprechen. Die meisten Immobiliengutachter wissen nichts über vertikale Immobilien. Es gibt keine Datenbanken mit Leasingraten für Zelltürme umliegender Türme oder Zellenstandorte. Diese Informationen sind ortsspezifisch und urheberrechtlich geschützt, und Immobiliengutachter haben keinen Zugriff darauf. Tatsächlich haben selbst erfahrene Immobilienanwälte wenig Ahnung oder sind völlig ahnungslos darüber, welche Werte für Zellturmanlagen angemessen sind, sobald der Stahl in der Luft ist. Hier ist die grundlegende Bewertungsformel für Zelltürme, mit der wir die Leasingraten für Vermieter in den USA und Kanada ermitteln.
Hohe Nachfrage nach Abdeckung + geringes Angebot an verfügbaren Mobilfunkstandorten = höhere Rentabilität des Vermieters.
Entscheidend für die Bestimmung des Werts eines bestimmten Mobilfunkstandorts ist die Analyse, wie dieser bestimmte Mobilfunkstandort mit dem drahtlosen Netzwerk des Netzbetreibers verbunden ist. Da jeder Mobilfunkanbieter, obwohl er dieselben Standorte auf dem Dach oder auf dem Monopolturm verwendet, unterschiedliche Kriterien für die Erfüllung seiner Funkfrequenz- und Abdeckungsziele hat, so wie jeder Frequenzsatz unterschiedliche Signaldurchdringungsgrade innerhalb von Gebäuden und Abdeckungsbereichen bietet, werden auch die Werte der Mietverträge eingehalten unterscheiden sich auch in den meisten Fällen, wenn andere Aspekte wie Zoneneinteilung, Landnutzung, Topographie und Versorgung mit alternativen Standorten berücksichtigt werden. Eine hohe Nachfrage der Spediteure bei einem geringen Angebot an verfügbaren Standorten, die gemietet werden können, entspricht einem höheren Mietpreis für den Vermieter. Wir haben gesehen, dass große Mobilfunkanbieter nur 100 US-Dollar pro Jahr für einen Mobilfunkmast (ja 8,33 US-Dollar pro Monat) bis zu 14.000 US-Dollar pro Monat für einen einzelnen Mobilfunkstandort zahlen.
Typische Fragen und Antworten zur Bewertung von Zellenstandorten …
F: Unsere Dachzelle verfügt über mehrere Leasingflächen für Carrier. Techniker gehen ständig in unser Gebäude hinein und wieder heraus, und einige dieser Dachantennenmieten haben mehr als einmal den Besitzer gewechselt. Ich habe keine Ahnung, welche Infrastruktur wir dort oben haben und ob wir den richtigen Mietbetrag erhalten, wie es mir scheint, dass sie immer mehr Ausrüstung hinzufügen?
EIN: Dies ist eine typische Frage, die wir jede Woche hören. Unsere Antwort mag Sie überraschen, aber wir haben festgestellt, dass mindestens 30% aller Dachzellenstandorte nicht den Bestimmungen ihrer Mietverträge entsprechen und die Vermieter daher nicht angemessen entschädigt werden. Wir haben auch viele Probleme bei der Vermietung von Handytürmen festgestellt, wenn auch nicht so häufig oder schwerwiegend wie bei den Antennenstandorten auf dem Dach, die wir in den USA und in Kanada beobachtet haben. Wir schätzen, dass die Werte von ungefähr einem Viertel der Zellpachtverträge aus diesem Grund falsch bewertet werden. Wenn vor Ort eine Abweichung vorliegt, die den Vermieter begünstigt, erhalten sie vom Verhandlungsstandpunkt aus eine vorteilhafte Position. Ein ordnungsgemäß durchgeführtes Zellturm-Audit oder ein ordnungsgemäß durchgeführtes Audit des Mobilfunkstandorts auf dem Dach kann den zukünftigen Wert eines drahtlosen Leasingvertrags für den Vermieter erheblich beeinflussen und den tatsächlichen Wert Ihres Carrier-Leasingvertrags beeinflussen.
F: Vielleicht fragen Sie sich, wie hoch Ihre monatliche Miete auf Ihrem Turm oder Dach sein sollte, wenn der Netzbetreiber versucht, zu expandieren oder auf 4G LTE-Antennen aufzurüsten? Bestimmen Sie den Wert des Upgrades auf die Fläche der Erweiterung im Verhältnis zu der Fläche, die sie derzeit belegen, oder zählen Sie die Anzahl der Antennen, die sie hinzufügen?
EIN: Es gibt keine Datenbank mit Leasingraten für Mobilfunkstandorte. Darüber hinaus können Mobilfunkanbieter nicht öffentlich bekannt geben, welche Miete sie für einen bestimmten Mobilfunkstandort zahlen. Wenn Sie genau hinschauen, können Sie sehen, was die Kommunen von Netzbetreibern wie Verizon Wireless, T-Mobile, US Cellular, Metro PCS und AT & T erhalten, da die Städte die Informationen veröffentlichen. Gelegentlich, wenn ein Vermieter bei einer Verhandlung mit einem Spediteur Hardball spielt, wird seine Immobilienabteilung oder sein Anwalt eine kurze Liste von Immobilienadressen veröffentlichen, an denen er beispielsweise 1.000 USD pro Monat zahlt. Diese Listen sind jedoch niemals korrekt und auch nicht vollständig, wenn der Spediteur sie den Vermietern zur Verfügung stellt, damit Sie auf der gepunkteten Linie unterschreiben können. Der Wert des LTE-Upgrades oder der 4G-Upgrades, die hauptsächlich von Verizon und AT & T durchgeführt werden, kann für Vermieter ein paar hundert Dollar mehr wert sein. Bei den Standorterweiterungen und ALLEN Zellturm-Leasingverträgen sind die Leasingraten jedoch standortspezifisch und müssen Standort für Standort überprüft werden. Der entscheidende Faktor ist, was sie abdecken möchten, die Verfügbarkeit alternativer Websites, die bereit sind, weniger Geld pro Monat als Sie zu verdienen, und die Kosten für die Entwicklung dieser alternativen Website. Es geht nur um Hebelwirkung.
Q. Q. Wenn mein Mobilfunkmast für das drahtlose Netzwerk des Netzbetreibers so wichtig ist und sie kürzlich mehr Geräte hinzugefügt und die Miete erhöht haben, als sie die LTE-Mietvertragsänderung unterzeichnet haben, warum versuchen sie dann, die monatliche Miete nur wenige Monate später zu senken?
EIN. Ihr Mobilfunkstandort ist wahrscheinlich sehr wichtig für das Netzwerk des Netzbetreibers, aber er wird Ihnen dies niemals zugeben, da Sie wahrscheinlich nicht mit Telekommunikation sprechen. Sie würden denken, dass Milliarden-Dollar-Unternehmen die Voraussicht hatten, 5 oder 10 Jahre im Voraus zu planen, als sie einen Zellturm bauten?
F: Was ist mit dieser ROFR-Klausel (First of First Refusal), die Sie zum Unterschreiben bringen soll? Beeinflusst das den Wert des Turms in der Zukunft?
EIN: Da ein Mobilfunkstandort eine Ware ist und wie jede andere Ware gekauft und verkauft wird. Wenn jemand an der Wall Street ein Recht erwerben möchte, zahlt er Geld für diese Option, um den Kauf abzuschließen. Wenn Sie das Vorkaufsrecht aufgeben, geben Sie im Wesentlichen Ihr Recht auf, den freien Markt den Wert Ihrer Einnahmequelle für die Vermietung von Zelltürmen bestimmen zu lassen. Wenn Sie dem zustimmen, sollte es dann nicht etwas wert sein? Denken Sie, wenn ein Leasing-Buyout-Unternehmen feststellt, dass Carrier X einen ROFR für Ihren Leasingvertrag hat, werden Sie ein aggressives Angebot erhalten? Warum sollten sie? Der Spediteur mit dem ROFR muss nur dazu passen.
Was ist der tatsächliche Wert Ihres Zellturm-Assets?
Vermieter in den USA, wie hoch ist der faire Marktwert Ihrer Verizon Wireless-, AT & T Wireless-, Alltel-, Cingular-, Clearwire-, LightSquared-, West Central Wireless-, Cricket-, Alaska Communications-, Cox Communications-, GCI Communications-, Cellular One-, Frontier Wireless-, US- Mobilfunk-, MetroPCS- oder Sprint Nextel-Leasing? Kanadische Vermieter, wie viel kostet Ihre Aliant-Mobilität, MTS-Mobilität, Bell-Mobilität, Mike (Telus-Mobilität), Fido (Mikrozelle), Mobilität, PC-Mobil, Primus Canada Wireless, Public Mobile, Rogers Wireless, SaskTel-Mobilität, Telus-Mobilität, WIND Mobile Dach- oder Turmleasingrate im Wert von? Was ist es wert, wenn sie das Gebäude erweitern und eine aktualisierte Reihe von Antennen hinzufügen möchten? Gut… das ist die vierundsechzigtausend-Dollar-Frage, nicht wahr?
Und erwarten Sie nicht, dass die Mobilfunkanbieter Ihnen Antworten oder Anleitungen zu den standortspezifischen Werten von Turm- oder Dachmieten geben. Vermieter werden die wahren Werte ihrer Mietverträge für Mobilfunkstandorte erst erfahren, wenn sie ein umfassendes Audit für Mietverträge für Zelltürme haben.
Immobilienmakler Heidelberg Makler HeidelbergSource by Steven Kazella