Bedauerlicherweise ist dies der Tag und das Alter, in dem die Verbreitung von Zwangsvollstreckungen immer näher an die Heimat rückt. Viele hoffnungsvolle Verkäufer fragen sich, was mit einer Zwangsvollstreckung verbunden ist und welche Schritte unternommen werden können, um ein solches Ereignis zu verhindern. Im Folgenden finden Sie eine Zeitleiste mit Ereignissen, bei denen eine Immobilie bei Zahlungen "in Verzug" gerät.
Verstoßbrief
Der Verstoßbrief ist ein formeller Brief, der Ihnen zugesandt wird, um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden. Der Kreditgeber hofft, dass dieser Brief Sie dazu ermutigt, sich mit ihnen in Verbindung zu setzen, um eine Vereinbarung auszuarbeiten, die als Abschottungstraining bezeichnet wird. Mit dem Alter der Zwangsvollstreckungen haben wir den Fall gesehen, dass ein Hausbesitzer um 3 Monate oder mehr in Verzug ist und diesen Brief immer noch nicht erhalten hat.
Zwangsvollstreckungstraining (Rückübernahme, Nachsicht, Darlehensänderung)
Die Unterstützung beim Abschottungstraining erfolgt normalerweise in der Anfangsphase der Phase vor der Abschottung. Kreditgeber sind mehr als bereit, ein plausibles Szenario zu versuchen, um die Kriminalität zu stoppen und den Kredit auf den neuesten Stand zu bringen. Es gab Fälle, in denen der Kreditgeber bereit ist, die Zinssätze zu senken, Hypotheken mit variablem Zinssatz in feste, in Verzug geratene Beträge zu ändern und sogar nachrangige Grundpfandrechte auszurotten, wenn der Wert der Immobilie unter dem geschuldeten Wert liegt. Wenn ein Trainingsplan nicht innerhalb von ungefähr 45 Tagen nach dem Verstoßbrief eingeleitet wird, wird Ihr Fall normalerweise an einen Anwalt verwiesen, um eine Zwangsvollstreckungsklage einzureichen.
Überweisung des Anwalts
Der Kreditgeber wird Ihren Fall (delinquentes Darlehen) an einen Anwalt oder Treuhänder weiterleiten, in der Regel mit einer Frist von 90 bis 120 Tagen, der dann vor Gericht einen Antrag auf Abschottung Ihrer Hypothek stellt und dem Kreditgeber das Recht einräumt, das Haus zu verkaufen, um den ausstehenden Restbetrag zurückzuzahlen Ihres Darlehens. Die durchschnittliche Zeit zwischen der Überweisung eines Anwalts und dem Zwangsvollstreckungsverkauf variiert je nach Bundesstaat. In Kalifornien kann 90 Tage nach Fälligkeit einer Hypothekenzahlung eine NOD (Notice of Default) eingereicht werden. Aufgrund der aktuellen Vorschriften in CA muss der Kreditgeber den Hausbesitzer nun persönlich kontaktieren, um ihn über seine Rechte, die möglichen Schritte usw. zu informieren, bevor ein NOD eingereicht werden kann.
Junior Lien Inhaber
Diese werden auch als sekundäre oder andere Pfandgläubiger bezeichnet. Es bezieht sich auf Kreditgeber, Personen oder die Regierung, die möglicherweise ein Grundpfandrecht gegen das Eigentum haben. Ihr Hauptkreditgeber kann sich an Junior-Pfandgläubiger wenden, um den Status Ihres Kredits bei ihnen zu ermitteln. Sobald diese anderen Pfandgläubiger kontaktiert wurden, können sie eine separate Zwangsvollstreckungsmaßnahme einleiten, um ihre Interessen gemäß den Bedingungen der Hypothek oder der Treuhandurkunde zu schützen. Auf dem heutigen Markt sehen wir immer weniger Inhaber von Junior-Pfandrechten, die einen NOD beantragen, da der Wert der Immobilie geringer ist als der, den ein Junior-Pfandrecht bei einem Treuhandverkauf erhalten würde. Jeder Junior-Pfandgläubiger ist weiterhin für Senior-Pfandrechte verantwortlich.
Hinweis: Die meisten Pfandgläubiger erklären sich bereit, an der Trainingslösung teilzunehmen.
Vorübergehender Genuss
Eine Nachfrist von normalerweise 30 bis 60 Tagen kann gewährt werden, damit Sie die Hypothek auf den neuesten Stand bringen können. Auf Anfrage müssen Sie nachweisen, dass Sie das Darlehen auf den neuesten Stand bringen können, z. B. den Nachweis, dass Sie eine der folgenden Bedingungen haben:
1. Haben Sie einen Vertrag über den Verkauf der Immobilie und einen Stichtag.
2. Haben Sie einen Versicherungsabschluss oder einen ausstehenden.
3. Haben oder warten eine genehmigte Finanzierung aus einer anderen Quelle.
4. Haben Sie ein genehmigtes Abschlussdatum für "Relief Provision".
Besondere Nachsicht
Die Aussetzung von Zahlungen für einen bestimmten Zeitraum, in der Regel nicht mehr als 18 Monate ab dem Datum der ersten Zahlung. Am Ende der Sperrfrist kann erwartet werden, dass der Kreditnehmer die Zahlung im Rahmen eines Liquidationsplans wieder aufnimmt. Dieser Plan wird verwendet, um Kreditnehmern zu helfen, die einen vorübergehenden Verlust oder eine Verringerung des Einkommens erleiden, dessen Wiederherstellung zu einem späteren Zeitpunkt erwartet wird. Die meisten Kreditgeber bieten besondere Nachsicht in jeder Situation, für die Unterlagen vorliegen und eine Erleichterung erforderlich ist.
Langfristige besondere Nachsicht
In bestimmten Situationen kann die besondere Nachsicht auf bis zu 24 Monate verlängert werden.
Militärischer Genuss
Wenn Sie als Zivilist eine Hypothek hatten und später zum Militär gingen, haben Sie möglicherweise Anspruch auf militärischen Genuss, der gemäß den Bestimmungen des Zivilhilfegesetzes für Soldaten und Seeleute gewährt wird. Diese Bestimmung besteht aus zwei Komponenten:
1. Zinssenkung
Dies erfordert, dass der Kreditgeber den Zinssatz vom Beginn des aktiven Dienstes des Kreditnehmers bis zum Datum der Freigabe auf 6% senkt. Es reicht jedoch nicht aus, nur ins Militär zu gehen. Sie müssen nachweisen, dass Ihr Einkommen durch den Eintritt in den aktiven Dienst erheblich gesunken ist und dass dies Ihre finanzielle Not verursacht hat. Wenn Sie sich qualifizieren, gilt diese Leistung rückwirkend für Ihr Einstellungsdatum.
2. Zusätzliche Nachsicht
In bestimmten Fällen im Zusammenhang mit der finanziellen Notlage, die normalerweise mit dem Verlust eines höheren zivilen Entgelts verbunden ist, kann der Veteran eine besondere Gegenleistung in Form einer Reduzierung der monatlichen Hypothekenverpflichtung beantragen. Die Differenz zwischen der geplanten Zahlung und der reduzierten Zahlung wird von Fannie Mae als Zahlungsrückstand bezeichnet. Bei Entlassung aus dem aktiven Dienst ist der Kreditnehmer dafür verantwortlich, den Rückstandsstrom zu bringen. Hinweis: Die meisten Kreditgeber schließen einen kriminellen Kreditnehmer, dem militärischer Genuss gewährt wurde, normalerweise nicht aus. Tatsächlich ist es die Politik von Fannie Mae, dem Kreditnehmer in dieser Situation zusätzliche Nachsicht zu bieten. Wenn Sie keine Zahlungen leisten können, sollten Sie eine gerichtliche Anordnung einholen, mit der die Hypothekenverpflichtung ausgesetzt wird, bis Sie aus dem aktiven Dienst entlassen werden.
Annahme: Auf eine durchsetzbare "Due-on-Sale" -Klausel wird verzichtet, damit ein qualifizierter Käufer die Hypothek eines kriminellen Kreditnehmers übernehmen kann.
Pre-Foreclosure Sale
Um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden, vereinbaren der Kreditgeber und der Kreditnehmer, den Verkaufserlös zu akzeptieren, um eine ausgefallene Hypothek zu befriedigen, auch wenn der Verkauf zu weniger als dem Hypothekensaldo führt. Um für diese Option in Frage zu kommen, müssen Sie aufgrund einer unfreiwilligen Einkommensreduzierung und einer unvermeidbaren Erhöhung der Ausgaben, die das Einkommen übersteigen, finanzielle Schwierigkeiten haben. Zu den unvermeidbaren Ursachen gehören:
1. Entlassung oder Verlust des Arbeitsplatzes
2. Behinderung oder anhaltende Krankheit
3. Tod eines Hypothekengebers
4. Wenn selbständig, ein Geschäftsrückschlag
Sie müssen die folgenden Bedingungen akzeptieren:
1. Die Auflistung der zum Verkauf stehenden Immobilien verzögert nicht die Einleitung oder Fortsetzung der Zwangsvollstreckungsmaßnahme, sondern die
Die Vertragsbedingungen werden im Rahmen eines Verkaufs vor dem Zwangsvollstreckungsdatum eingehalten
2. Sie erklären sich damit einverstanden, das Eigentum zu pflegen
3. Sie erklären sich damit einverstanden, die Verluste der Kreditgeber auszugleichen (normalerweise verhandelbar).
4. Sie können eine Steuerschuld haben, wenn eine der Schulden erlassen wird. Es gibt spezielle Gesetze
(sowohl Bund als auch Land), die diese Möglichkeit außer Kraft setzen.
5. Das Eigentum ist frei von Pfandrechten. Wenn andere Grundpfandrechte bestehen, muss der Kreditgeber dem Training zustimmen
gemäß der Zulassungsvoraussetzung für eine Annahme
6. Der Kreditgeber behält sich das Recht vor, die Transaktion zu verhandeln und zu genehmigen.
Ersatzurkunde
Diese Methode, die Hausbesitzern von den säumigen Kreditgebern angeboten wird, wurde eingeführt, um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden, indem das Eigentum freiwillig zurückgegeben wird, indem es dem Kreditgeber als Befriedigung für die Schulden übergeben wird. Es ist angemessen, wenn. . .
1. Die Immobilie ist seit drei oder mehr Jahren als Pre-Foreclosure Sale auf dem Markt.
2. Zwangsvollstreckungsmaßnahmen sind rechtlich behindert
3. Die Urkunde ermöglicht es dem Kreditgeber, das Eigentum früher als möglich in Besitz zu nehmen
durch Zwangsvollstreckung.
Sie sind möglicherweise für diese Option berechtigt, wenn Sie bestimmte in diesem Dokument beschriebene Härtefallanforderungen erfüllen und alle Junior-Grundpfandrechte entfernt werden. Viele Personen, die diesen Weg gegangen sind, stellen später fest, dass ihr Kredit nicht durch eine Urkunde in Lieu gerettet wird, und erscheinen in ihrer Kreditauskunft genauso abfällig wie eine tatsächliche Zwangsvollstreckung.
Nachsicht (Rückzahlungsplan)
Dies ist ein formeller Rückzahlungsplan, der auf der speziellen Nachsichtsregelung basiert und die bevorzugte Trainingsoption ist, da er die kostengünstigste Trainingsalternative darstellt. Es wird normalerweise in Betracht gezogen, wenn Kriminalität das Ergebnis von ist;
Der Tod eines Beitragenden zur monatlichen Hypothekenzahlung und dies muss nicht unbedingt eine Person sein, die die Hypothek aufgenommen hat. oder Krankheit, Katastrophe oder Naturkatastrophe, für die der Kreditnehmer nicht versichert ist; oder ähnliche oder beitragende Faktoren. Rückzahlungspläne können an die meisten Bedürfnisse oder Lösungen angepasst werden, dürfen jedoch 24 Monate nicht überschreiten.
Änderung (Ersatzhypothek)
Dies ist eine Änderung der Bedingungen der Hypothek, um eine Zahlungsunfähigkeit zu beseitigen und eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden. Die Änderung umfasst die Senkung des Zinssatzes, die Verlängerung der Laufzeit der Hypothek, die negative Amortisation, das Ersetzen eines einstellbaren Zinssatzes durch einen festen Zinssatz und die Aktivierung der in Verzug geratenen Zahlungen. Eine Änderung ist angebracht, wenn das Potenzial für einen Rückzahlungsplan aufgrund einer dauerhaften oder langfristigen Einkommensreduzierung erforderlich ist. Andere Pfandgläubiger, die ein eingetragenes Interesse an Ihrem Eigentum haben, müssen sich damit einverstanden erklären, ihr Interesse dem neuen Darlehen nachzuordnen.
Source by Marcel Ford