Was ist unerwünschter Besitz? Wie kann ich Immobilien erwerben?
In aller Kürze ist der nachteilige Besitz ein Vorgang, bei dem eine Person oder ein Investor das Eigentum oder den Titel einer Immobilie von einer anderen Person erhalten kann, weil der Eigentümer die Immobilie aufgegeben hat. Dies geschieht durch die bloße Inbesitznahme dieses Eigentums in der gesetzlich vorgeschriebenen Weise.
Auf diese Weise können Sie buchstäblich Eigentum oder Eigentum an der Immobilie erwerben, indem Sie nur die rückfälligen Grundsteuern und die Kosten für die Einreichung einer Klage wegen stillschweigenden Eigentums erwerben, in der festgestellt wird, dass Sie das Eigentum durch ungünstigen Besitz erlangt haben. Mit anderen Worten, Sie können den Titel einer wertvollen Immobilie für einen unglaublichen Rabatt in Anspruch nehmen.
Das Gesetz des nachteiligen Besitzes
Die Gesetze, die den nachteiligen Besitz regeln, sind lokaler Staat (oder in Kanada territoriales Recht); Ein verlassener Immobilieninvestor muss sich daher mit den spezifischen Gesetzen eines bestimmten Staates oder kanadischen Territoriums befassen, in dem sich die Immobilie befindet. Da sich die Gesetze von Gerichtsstand zu Gerichtsstand dramatisch unterscheiden und oftmals verwirrend sind, sollte sich jeder, der das Eigentum durch unrechtmäßigen Besitz in Besitz nehmen möchte, an einen sachkundigen Anwalt wenden, bevor er dies versucht.
Damit Sie sich mit den Anforderungen von Adverse Possession vertraut machen können, sehen wir uns ein bestimmtes Beispiel an. Im Folgenden wird das kalifornische Gesetz gegen den Besitz näher erläutert. Wir werden dieses Gesetz verwenden, um einige der gebräuchlichsten Begriffe zu identifizieren und zu erklären, die in Adverse Possession verwendet werden.
California Adverse Possession Law
Nach kalifornischem Recht MÜSSEN Immobilieninvestoren, die das Eigentum einer anderen Person durch unrechtmäßigen Besitz erwerben möchten, alle folgenden Anforderungen erfüllen:
1.Der Besitz des verlassenen Immobilieninvestors wurde entweder gemäß (1) einem Rechtsanspruch oder gemäß (2) der Titelfarbe gehalten:
2.Der Besitz des verlassenen Immobilieninvestors war tatsächlich, offen und berüchtigt.
3.Der Besitz des verlassenen Immobilieninvestors war feindselig, nachteilig und exklusiv.
4.Der Besitz des verlassenen Immobilieninvestors war über einen Zeitraum von fünf Jahren kontinuierlich und ununterbrochen.
5.Dass der verlassene Immobilieninvestor während dieses Fünfjahreszeitraums die Grundsteuern gezahlt hat.
Der Besitz muss entweder unter (1) einem Rechtsanspruch oder (2) unter der Farbe des Titels erfolgen.
In den kalifornischen Gesetzen, die den Besitz von Gegenständen regeln, und in den Gesetzen der meisten anderen Staaten wird zwischen der Inanspruchnahme eines Besitzes aufgrund eines "Eigentumsanspruchs, der auf einer schriftlichen Urkunde oder einem Urteil oder Erlass beruht" (häufig als Anspruch unter dem Titel Farbe bezeichnet) unterschieden ) und die Inanspruchnahme eines nachteiligen Eigentums, das auf "einem Eigentumsanspruch ausschließlich eines anderen Rechts, der jedoch nicht auf einem schriftlichen Instrument, einem Urteil oder einem Dekret beruht" beruht (häufig als Anspruch bezeichnet als Rechtsanspruch, siehe California Code of Civil Verfahren § 322 und 323. Bezüglich eines solchen Rechtsanspruchs siehe Zivilprozessordnung § 324 und 325.
Grundsätzlich handelt es sich bei einer auf der Farbe des Titels basierenden Forderung nach nachteiligem Besitz um eine Forderung, bei der sich der Berechtigte (Investor für aufgegebenes Eigentum) nach Treu und Glauben aufgrund einer Urkunde (oder einer anderen schriftlichen Urkunde) oder einer gerichtlichen Verfügung, die scheinbar einen guten Titel überträgt, jedoch einen Mangel aufweist, in Besitz genommen hat . Zum Beispiel könnte ein Steuerverkaufsinvestor für Immobilien, die bei einem steuerverzögerten Verkauf in Kalifornien gekauft wurden, einen nachteiligen Besitz aufgrund der Farbe des Eigentums erlangen, wenn der Verkauf nicht ordnungsgemäß durchgeführt wurde und folglich die Urkunde nichtig war.
"Rechtsanspruch" oder "Eigentumsanspruch"
Verlassene Immobilieninvestoren, die versuchen, Eigentum an Immobilien durch die Doktrin des nachteiligen Besitzes zu erwerben, sind im Allgemeinen mehr daran interessiert, dieses Eigentum durch "Rechtsanspruch" oder "Eigentumsanspruch" zu erwerben. Nach dieser Doktrin muss ein Investor lediglich das eigentliche Eigentum in Besitz nehmen und dieses Eigentum halten, wie dies nach den einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen erforderlich ist.
Wie zu erwarten ist, sind die Anforderungen zur Feststellung eines nachteiligen Besitzes im Rahmen eines Rechtsanspruchs (nach kalifornischem Recht und nach dem Recht der meisten anderen Staaten) strenger als diejenigen, die mit der Geltendmachung eines Rechtsanspruchs in Bezug auf die Farbe des Titels verbunden sind.
Um genau zu sein, wie die spezifischen Anforderungen für einen Rechtsanspruch sich auf die spezifischen Landesgesetze beziehen. Wenden Sie sich zur Sicherheit an einen erfahrenen Anwalt in der Grafschaft, in der sich die Immobilie befindet.
Der Besitz muss aktuell sein
Wie weiter unten zu sehen sein wird, muss ein verlassener Immobilieninvestor, der nach der Doktrin des nachteiligen Besitzes Besitz beansprucht, die Immobilie nicht persönlich belegen oder auf ihr wohnen, um tatsächlich im Besitz der Immobilie zu sein. Das tatsächliche Leben auf dem Grundstück ist jedoch wahrscheinlich der stärkste und klarste Beweis dafür, dass der Besitz tatsächlich vorhanden ist.
Besitz des Mieters als tatsächlicher Besitz
Grundstücke können im Rahmen eines Mietvertrages von einem Mieter bewohnt, bewohnt und tatsächlich in Besitz genommen werden. Nehmen wir zum Beispiel den kalifornischen Berufungsfall von Traeger gegen Friedman (1947) 79 CA 2d 151. In diesem Fall hat der Berechtigte für den nachteiligen Besitz über Mieter ein Wohnhaus in Besitz genommen und es dann verwaltet und vermietet 5 Jahre. Sie hat die Grundsteuer aus der Miete bezahlt. Das kalifornische Gericht entschied, dass sie die tatsächliche Besitzvoraussetzung erfüllt hatte, die zur Vervollkommnung des Titels unter dem Vorbehalt des Besitzes erforderlich war.
Der Besitz gilt als tatsächlich, wenn das Land "durch eine wesentliche Umzäunung geschützt", "gewöhnlich kultiviert oder verbessert" ist.
Wird der nachteilige Besitz aufgrund eines Rechtsanspruchs beansprucht, gelten die Paragraphen 324 und 325 der kalifornischen Zivilprozessordnung.
Der Besitz eines verlassenen Immobilieninvestors gilt als tatsächlicher, offener und berüchtigter Besitz einer bestimmten Immobilie im Rahmen eines Rechtsanspruchs, wenn diese Person beides hat
1. "geschützt" dieses Eigentum "durch eine wesentliche Einschließung" ODER
2.Diese Person hat sich "normalerweise kultiviert" ODER
3.Hat die Eigenschaft "verbessert".
Wenn die Immobilie, die durch ungünstigen Besitz eingenommen wird, sehr groß und großflächig ist und tatsächlich nicht besessen werden kann (dh weiterlebt), muss diese Immobilie entweder "geschützt … durch eine wesentliche Einschließung", "gewöhnlich bewirtschaftet" oder "gewöhnlich" sein verbessert ".
Wenn die Immobilie durch eine wesentliche Einschließung geschützt ist, muss die Einschließung "wesentlich" genug sein, um den wahren Eigentümer über die Forderung des Anlegers nach nachteiligem Besitz während des gesamten Verordnungszeitraums zu informieren. In älteren Fällen muss der Einschluss ausreichend sein und während des gesamten Verjährungszeitraums von fünf Jahren so bleiben und alle Seiten des beanspruchten Eigentums vor dem Eindringen von Rindern oder anderen Tieren schützen. Wenn das Objekt so beschädigt ist, dass nicht alle Seiten des Objekts vor einem solchen Eindringen geschützt werden können, muss der Investor oder Antragsteller des verlassenen Objekts das beschädigte Objekt unverzüglich reparieren, oder es besteht die Gefahr, dass das Gericht feststellt, dass es diese Anforderung nicht erfüllt.
Wenn Sie eine der drei Alternativen erfüllen, erfüllen Sie die tatsächlichen Besitzanforderungen für nachteiligen Besitz, auch wenn der verlassene Immobilieninvestor oder Antragsteller nicht auf dem Grundstück wohnt.
Darüber hinaus haben kalifornische Fälle festgestellt, dass "Weiden" oder "Weideland" in der oben wiedergegebenen Zivilprozessordnung, Abschnitt 325, zwar nicht erwähnt ist, dass es sich jedoch um eine Methode handelt, mit der ein Investor tatsächlichen Besitz ergreifen kann.
Der Besitz muss offen und berüchtigt sein
Grundsätzlich wird ein Immobilieneigentümer diese Immobilie nicht durch die Doktrin des nachteiligen Besitzes verlieren, es sei denn, die Art und Weise, in der der Investor tatsächlich im Besitz ist, würde eine angemessene Benachrichtigung über diesen Besitz liefern, wenn der Eigentümer die Immobilie inspiziert. Reparaturen und Verbesserungen an Häusern wie das Streichen der Außenseite des Hauses, das Aufrechterhalten des Außenbodens usw. sind Beispiele für solche Maßnahmen.
Ein Eigentümer kann jedoch das Eigentum an einer Immobilie durch ungünstigen Besitz verlieren, selbst wenn er oder sie sich des Besitzes nie bewusst ist, da der Eigentümer die Immobilie nie besucht hat, um die Verbesserungen zu entdecken, die der verlassene Immobilieninvestor vorgenommen hat.
Besitz war feindlich, nachteilig und exklusiv.
Befindet sich der aufgegebene Immobilieninvestor oder Berechtigte im Besitz der Rechtsfarbe, so gilt dieser Besitz als dem wahren Eigentümer nachteilig und feindlich und es ist nicht erforderlich, weitere Nachweise zu erbringen.
Befindet sich der verlassene Immobilieninvestor oder Berechtigte jedoch im Besitz des Eigentumsanspruchs, muss der Berechtigte nachweisen, dass der Besitz feindselig und nachteilig war. Das Wort "feindlich" bedeutet nicht, dass der Besitz dem Eigentümer "offen entgegengesetzt" war; es bedeutet einfach, dass ein solcher Besitz mit dem des wahren Besitzers "inkonsistent" ist.)
Es muss nachgewiesen werden, dass der Besitz die Eigentumsrechte des wahren Eigentümers verletzt hat und dass der Eigentümer einen Grund haben sollte, eine Klage zu erheben, um den Besitz oder die Nutzung des verlassenen Immobilieninvestors oder Anspruchstellers zu beenden .
Der Besitz der Immobilie mit Genehmigung des Eigentümers ist weder feindlich noch nachteilig. siehe California Civil Code Section 813, die eine bessere rechtliche Erläuterung dieses Prozesses bietet.
Grundsätzlich kann der Eigentümer der Immobilie nach dem California Civil Code Section 813 die Erlaubnis zur Nutzung dieser Immobilie durch die breite Öffentlichkeit oder bestimmte Personen erteilen. In der Satzung heißt es weiter: "Im Falle einer Nutzung durch andere als die breite Öffentlichkeit sind solche Mitteilungen, die wirksam werden sollen, auch per Einschreiben an den Benutzer zuzustellen.
Die Nutzung des Antragstellers muss ebenfalls exklusiv sein. Die Nutzung dieser Immobilie durch den rechtlichen Eigentümer oder eine andere Person, mit Ausnahme des Antragstellers oder des Investors für aufgegebene Immobilien oder eines Mieters des Antragstellers oder des Investors für aufgegebene Immobilien, der im Namen dieser Person Besitz hält, wird wahrscheinlich sein einen Eigentumsanspruch durch unrechtmäßigen Besitz besiegen.
Der Besitz war ununterbrochen und dauerte fünf Jahre.
Diese Anforderung findet sich in Abschnitt 1007 des Bürgerlichen Gesetzbuchs in Verbindung mit den Abschnitten 318, 319, 321, 322 und 325 der Zivilprozessordnung. Insbesondere bestimmt Abschnitt 325 der Zivilprozessordnung:
"vorausgesetzt jedoch, dass in keinem Fall ein nachteiliger Besitz nach den Bestimmungen eines Abschnitts oder von Abschnitten dieses Codes festgestellt wurde, es sei denn, es wird nachgewiesen, dass das Land für den Zeitraum von fünf Jahren ununterbrochen besetzt und beansprucht wurde, und Partei oder Personen, deren Vorgänger und Förderer, haben alle Steuern, Staats-, Bezirks- oder Gemeindesteuern gezahlt, die auf ein solches Land erhoben und erhoben wurden. "
Die Anforderung bedeutet jedoch nicht, dass der Investor fünf Jahre lang jeden Tag physisch auf dem Grundstück sein muss. Wenn beispielsweise der tatsächliche Besitz eines Hauses oder einer anderen Mietimmobilie von Mietern im Auftrag des nachteiligen Eigentümers oder des verlassenen Immobilieninvestors gehalten wird, wird die Kontinuität des Besitzes durch gewöhnliche Leerstände nicht gestört.
Wenn also ein Investor beispielsweise eine Mietimmobilie in Besitz nimmt und es zu normalen Leerständen kommt, werden diese Leerstände nicht als Verstoß gewertet, wenn die fünfjährige Nutzungsdauer eingehalten wird. Dies bedeutet auch, dass der Investor nicht auf dem Grundstück wohnen muss, um diesen Anspruch geltend zu machen. Das bedeutet, dass Sie bei mehreren Objekten einen negativen Besitzanspruch geltend machen können, solange das Objekt für Mieter sicher und bewohnbar ist. Das bedeutet einen positiven Cashflow während des Wartens in der vorgeschriebenen Zeit und auch ohne Ihren physischen Aufenthalt in Ihrem Eigentum.
Ansprecher bezahlte die Grundsteuern während dieses Fünfjahreszeitraums.
Siehe Zivilprozessordnung, Abschnitt 325, der diese Anforderung regelt
Der aufgegebene Immobilieninvestor oder Antragsteller muss nachweisen, dass er alle Steuern entrichtet hat, die während des gesamten Fünfjahreszeitraums erhoben und auf die beanspruchten Immobilien angerechnet wurden. Die Nichtzahlung von Steuern, die für ein Jahr veranschlagt wurden, hat zur Folge, dass ein Anspruch auf nachteiligen Besitz abgelehnt wird. Dann muss der Antragsteller auch alle für Jahre vor Beginn des Antrags auf nachteiligen Besitz ausstehenden Steuern zahlen. Weitere Einzelheiten entnehmen Sie bitte der Rechtssache Los Angeles gegen Coffey (1963) 243 CA 2d 121,125.
Wenn nach dem Recht des Bundesstaates Kalifornien ein verlassener Immobilieninvestor alle Anforderungen des Gesetzes über nachteiligen Besitz unter Inanspruchnahme des Eigentums erfüllt, wird diese Person der wahre rechtmäßige Eigentümer der Immobilien, die aufgegeben wurden. Wenn der rechtliche Titel der Immobilie vom ehemaligen Eigentümer ohne ausstehende Grundpfandrechte gehalten wurde, die über das Steuerpfandrecht hinausgehen, hat der Investor die Immobilie im Grunde genommen für nur fünf oder mehr Jahre im Wert von rückfälligen Grundsteuern erworben oder für nur eine kleine Investition.
Also, wonach sollte ein verlassener Immobilieninvestor suchen?
Die beiden wichtigsten Grundsätze des Gesetzes über den nachteiligen Besitz, die ein verlassener Immobilieninvestor sehen möchte, sind die folgenden:
1. Die Fähigkeit, nachteiligen Besitz unter Anspruch auf Recht oder Anspruch auf Eigentum zu ergreifen, im Gegensatz zu Farbe des Eigentums und
2. Eine relativ kurze Verordnungsfrist. Der Zeitraum, in dem der verlassene Immobilieninvestor die Immobilie nachteilig besitzen muss, bevor dieser Investor das Eigentum an der Immobilie erwerben kann.
Sie fragen sich wahrscheinlich, warum?
Denn im Bundesstaat Kalifornien beträgt der Zeitraum oder die Verjährungsfrist gemäß der kalifornischen Zivilprozessordnung fünf Jahre. In einigen Staaten kann der Zeitraum jedoch zwischen 10, 15 oder 20 Jahren liegen, bis Sie durch ungünstigen Besitz den Titel erhalten.
Immobilienmakler Heidelberg Makler HeidelbergSource by Josue Zengotita