Ein Deal für Zwei: Schuldenreduzierung durch Vergleich

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What A Nice Restaurant, How Much Is It Worth?

What a nice restaurant, how much is it worth?

We are all able to judge if a restaurant is “cool” or not, based on its location, its atmosphere, the people, the courtesy of the waiters, the wine list and of course, what we eat and what we pay for it. This article deals with a different type of judgement: what is the value of the restaurant itself? If You believe that Real Estate values depend on bricks and revenues, just pass on. For those interested in valuing intangible properties instead, just have a look. (The location is Rome in Italy but Names and Values have been changed.)

Introduction and approach

EqS Equity Studio was recently challenged to place a value on one of Rome’s most famous restaurant, Marcello’s. It is located in the centre of Rome, exactly where you would expect it to be. Believe me, its one of the best places You may want to spend an evening dining out or, if you can’t afford it, just to have a cappuccino in its Coffee Lounge.

The first aspect when starting the job is defining what the value is. We came to the conclusion that Marcello’s value is the sum of the three different values:

a) There is a value because in order to run its business, Marcello’s holds an administrative license. That is, naked and with no goodwill, a first bit of value.

b) Then Marcello’s has a value because it developed a Goodwill both as a Coffee Bar and as a Restaurant.

c) Finally Marcello’s has a value because of its well known Trademark which captures people from all over the world.

We will not give Real Estate or Fixed assets appraisals: you do not need to read here to understand how to calculate these.

The Value of the administrative licenses

Marcello’s operates in the centre of Rome, in Italy. To run its activity as Coffee Bar and Restaurant it needs an administrative license issued by the Rome Council. Marcello owns two licenses for the sale of food and beverages, both acquired from the previous tenant and then authorised by the local authorities. The first license permits the sale of food and beverages while the second license permits the sale of alcoholics liqueurs.

The value of licenses varies every year based on the market conditions. We have asked a local firm in Rome specialised in the sale of Coffee bar licenses to sell us a full license for the same district in Rome and we have been asked the price of € 120.000, which is one of the highest price in town. With this amount we can therefore acquire today a full license similar to those of Marcello‘ and use it in similar premises: we then value Marcello’s naked licenses with no label or goodwill a total of € 120.000.

The Value of the Goodwill

When transferring a commercial license the seller and the buyer transfer the goodwill of the restaurant. There are various aspects that determine the value of goodwill: some are related to the location, other are related to the activity, other to the people.

The location. The centre of Rome was celebrated in the movie “La dolce vita” by Federico Fellini in year 1960. The movie introduced the usage of the word “paparazzo” and, although the film talks about the loss of values in a helpless moral atmosphere, it gave a tremendous appeal to all the places of the set. Rome‘ centre lost some of its appeal as a commercial district in the years 1990 – 2000 but has returned to be a place full of coffee bars and fashion shops in the last few years. Difficult finding a better location in Rome.

The activity. Marcello’s is a glamour place, sophisticated, all new, high target, nice place to go. The Coffee Bar is full all day long, especially for breakfast, but never too crowded. No doubt that it is one of Rome’s more successful coffee bars. The restaurant is not as well positioned. During our visit at lunch time we counted the people in the outside and inside: a terrible low occupancy rate at lunch time, better in the evening. The restaurant seems clearly not successful as it might be in such a famous district.

The people. Mr Franco Rossi, the current owner and manager, acquired Marcello’s only five years ago and did a great job both in terms of place and revenues. There are 40 people working at Marcello’s and the impression attending the site is that they are quite a lot. The service level according to Rome’s standard is good but the location of this restaurant might require a higher class: it’s a bit noisy and waiters sometimes talk to clients as they were friends and that might not be what we would expect from a 5-stars (and expensive) place.

Valuation methodology, benchmarks and result

We value Marcello’s goodwill with the market method. We have therefore investigated current market prices for coffee Bars and Restaurants in Rome in order to derive a benchmark to apply to Marcello’s taking into account all the peculiarities of the target.

We analysed a wide number of sale offers relating to “Bar” and “Restaurants” in Rome, both issued on newspapers and offered by local agents with whom we discussed, we consulted the official price list issued by trade agents and we also derived some price multiples from transactions recently completed.

The price range varies depending on the location. Taking into account only top tier locations, we derived current market parameters based on: price per available seat, price per square meter, price to annual turnover vat excluded, price to annual turnover vat excluded in top location, price to Sales, Price to Ebitda.

We then applied our sample multiples to Marcello’s data, thus obtaining a valuation of Marcello’s goodwill of € 6,5 million.

In our valuation the ratio Price to available seats and the Price/Ebitda multiple result to be very high, but we consider this as the additional value of being in a place known all over the world.

Our valuation is on a stand alone basis and considers the input data as they were given to us by the client. In a sale auction, including the higher potential value that a buyer might place on this location, the final price could clearly be different.

Nominal Price and PV

When discussing about the Value of a Coffee Bar or Restaurant we must keep in mind that the nominal Price of a transaction differs from the Actual Price because of the long terms of payments. It is common practise in this industry to pay cash a percentage of some 20% of the agreed Price and pay the 80% difference in monthly instalments up to 5 years. At a 7,50% WACC the current value is therefore 86,54% of the nominal price. Applying this rate to Marcello’s we obtain: € 6.500.000 x 86,54% = € 5.625.100

Mr. Rossi and the value of the People

We do not know if Mr. Franco Rossi and his staff would continue running Marcello’s should the place chance owner. Although he is an entrepreneur and a manager and he is not a celebrated chef, we still consider that part of Marcello’s success relies upon the people that is running it today. We would therefore apply a rebate of 20% to our valuation should the people walk away.

The Value of the Marcello’s Trademark

Object of the Appraisal

We now come to the most challenging part of the job: what’s the value, if any, of a celebrated label such as Marcello’s? The object of the valuation is the economic content that a buyer may derive from the usage of the Marcello’s Trademark in the economic environment in which it operates and under the jurisdiction on the Italian patent law.

Testing the Value OUTSIDE the context in which the Marcello’s Trademark is currently used

There are three basic questions for an initial assessment of the value of the Marcello’s trademark:

1) The first question is: does the Marcello’s trademark or brand name differentiate the product or service with which it is associated? Is it unique enough to differentiate the product/service? When applying this question to Marcello’s we might want to discuss whether the Marcello’s trademark has a premium appeal on Rome’s clients compared to other coffee bar and restaurants. We would believe that Marcello’s has indeed a upper class positioning among coffee bar and restaurants in Rome, but we cannot be sure that this is due to the Marcello’s trademark itself and not to its unique location, to its sophisticated look and top class service.

2) The second question is: would others be interested in acquiring and using the Marcello’s trademark in a different context? Would the Marcello’s label allow the success to a second or third Marcello’s coffee shop located elsewhere in Rome or elsewhere outside Rome? We doubt this: we do not envisage the opening of a Marcello’s coffee shops chain simply based on the Marcello’s label. Besides this, there may be coffee bars and restaurants with the same name elsewhere with no links to the Marcello’s restaurant located in Rome.

3) The third question is: would a third party pay Marcello’s in Rome to license or use the Marcello’s name, either to duplicate its product or to extend its trademark into other products? We doubt this: Marcello’s is not a concept, there are no particular values associated to the name and the trademark legal protection is weak: we do not see potential usage of this brand name in other products paying royalties to the Marcello’s company in Rome.

In conclusion there is no evidence of value of the Marcello’s Trademark outside the context in which the Marcello’s Trademark is currently used in Rome. So let’s focus on the business as it is.

Testing the Value INSIDE the context in which the Trademark is currently used

The valuation of a Trademark is most effected by the context in which it is valued and the value placed on a trademark derives from the additional benefit that it may bring to the buyer based on the potential synergies. Marcello’s has filed the trademark “Marcello’s” to Rome’s Chamber of Commerce. This registration protects the company against the improper use of the Trademark relating to the coffee bar and restaurant activity in Rome. The filing allows a safer brand usage by the company but has no value outside Rome and in other product’s usage.

Basic considerations when applying the usual trademark valuation methods to the Marcello’s Trademark are:

1) The cost approach: the Marcello’s Trademark was clearly not created by the company and no apparent costs were incurred in adopting this label. The competitive advantages of the Marcello’s coffee bar are strongly related to its excellent location and we doubt that these would be maintained should Marcello’s move to a less interesting location in Rome. We therefore consider the replacement value of the label not relevant.

2) The income approach: Marcello’s price list is expensive but not more costly than other upper segment coffee bar and restaurant in Rome. Apparently the label is not premium price. We also doubt that the company may earn a significant stream of royalties when selling the usage of the Marcello’s label to other coffee bar or restaurant in Rome.

3) The market approach: we believe that in restaurants the value of the label is strongly dependent on the chef and the people running the restaurant rather than on the Marcello’s label. Should the chef and the people move elsewhere the additional value of the label may disappear leaving the only value of the location. We therefore see no relevant market value in the Marcello’s label without taking into consideration its people and its location.

4) The relationship approach: the issue is if the Marcello’s trademark allows a higher customer retention rate and a higher attraction rate compared to a new label. This aspect would need an in-depth customer analysis. During our visit we derived the impression that Marcello’s customers are attracted by the location rather than by the label itself.

A final key issue related to the valuation of the Marcello’s trademark is the fact that Marcello’s is a pure label and not a brand asset concept. We may explain this aspect with two extreme comparisons: MacDonald and Harry’s Bar.

Mac Donald’s is not a naked trademark, it is a corporate concept represented by a label. The concept includes precise procedures, consistency of experience in quality and service worldwide, strong Trademark legal protection, location selection, marketing approach. Mac Donald is not a label, it is a concept. On the other end of the market we might mention Harry’s Bar by Arrigo Cipriani. Founded in Venice, Harry’s Bar is not only known because of Hemingway or the Bellini’s cocktail (which may be similar to hundreds of similar coffee shops and restaurants) but because it developed a top class concept. The same customers attend Harry’s Bar in Venice, in New York and elsewhere with an extremely strong customer’s loyalty and retention. It is a club that everybody would love to be part of.

Marcello’s is a great place as a coffee bar and a great location for a restaurant. However when applying best practise methodologies to assess the value of its label we end to the conclusion that the value of the coffee bar and restaurant mainly relies upon its location and its people and no relevant additional value is directly dependent on the naked Marcello’s trademark.

Conclusions

Marcello’s is a glamour place, sophisticated, all new, high target, very cool. We derived a stand-alone market value based on the value of its Naked administrative license and a Value of the Coffee Bar and Restaurant Goodwill while we doubt that Marcello’s Trademark may have an additional Value in a different context.

As restaurant business is a people business it is crucial to the valuation that the current manager and his staff should continue the activity or not and we have considered that a portion of Marcello’s goodwill will simply walk away together with the manager, but this aspect should be further investigated in a real transaction.

Cesare Carbonchi, President EqS Equity Studio in Milan, Italy

About the author: Mr. Cesare Carbonchi is an international investment banker with large European and US experience in top tier institutions and with CEO experience in leading corporations. Cesare Carbonchi runs EqS Equity Studio in Milano, Italy.

About EqS Equity Studio: EqS Equity Studio is an independent corporate finance boutique that provides financial advisory and transaction services to corporate clients relating to their business in Milano, Italy. See website at www.eqsstudio.com

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Source by Cesare Carbonchi

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Idee 2: Der Traum vom Eigenheim ist längst zum Alptraum geworden. 2:27
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Kauf einer Immobilie in Rumänien – Immobilienrecht in Rumänien

Wenn Sie einen Urlaub oder ein zweites Zuhause erwerben oder in Rumänien, Siebenbürgen oder am Schwarzen Meer investieren wollen, sind Sie ein ausländischer Bürger / Investor

Nach 2012 können ausländische Staatsangehörige EU-Bürger (nicht-rumänische) ein Haus oder eine Wohnung in Rumänien erwerben können frei kaufen Und verkaufen alle rumänischen Eigentum, ohne Einschränkungen.

Wenn Sie sich für eine Zusammenarbeit mit einem rumänischen Immobilienmakler / Makler entschieden haben, können Sie erwarten, dass eine zusätzliche Provision von Ca. 2-4% des Preises der Immobilie. Die lokale Steuer wird 2-4% des Preises der Eigenschaft. Die Unterzeichnung eines Vertrages muss von einem Notar bezeugt werden, der es für die Zertifizierung durch das Grundbuchamt verantwortlich für Immobilien-Datensätze einreicht. Die Gebühren für den rumänischen Notar sind etwa 0,5-1% des Kaufpreises. Sie müssen auch Gebühren an das Grundbuchamt ("Cartea Funciara") zahlen, um die Überweisungsurkunde zu registrieren. Das rumänische Grundbuch Gebühr für einen Kauf einer Immobilie variiert von 1-3% je nach der Länge der Zeit, dass der Verkäufer das Eigentum und den Wert der Immobilie besessen hatte.

Das rumänische Gesetz über Eigentum heißt, dass die Bürger Der EU – Mitgliedstaaten, der juristischen Personen, die in einem EU – Mitgliedstaat ansässig sind, können in Rumänien Grundstücke erwerben, wenn die Grundstücke nach fünf (5) Beitritt Rumäniens zur EU (ab 1. Januar 2012); Nur für die landwirtschaftlichen Flächen und Forstflächen 7 (sieben) Jahre ab dem Beitritt Rumäniens zur EU (ab 1. Januar 2014)

Aber für die Bürger, juristische Personen und Staatenlose nicht aus EU-Mitgliedsstaaten, räumt das rumänische Rechtssystem ein, dass sie in Rumänien unter den Bedingungen internationaler Verträge zwischen Rumänien und den Herkunftsstaaten dieser Personen unter Gegenseitigkeitsgrundlage Grundstücke erwerben können

, Wird ein umsichtiger Investor einen rumänischen Anwalt / eine rumänische Kanzlei anstellen, die sich eng mit dem Notar über die Überprüfung des Eigentums, die Erlangung des Grundbuchauszugs und die Ausarbeitung der Vereinbarung über die Übertragung des Eigentums an der Immobilie verbindet.

Nach dem rumänischen Recht gibt es drei Grundrechte an dem Kläger Grundstücke und Gebäude wie das Eigentumsrecht; Nutzungsrechte als Pacht, Nießbrauch, oberflächlich; Konzessionsrecht.

Manchmal kann ein Investor / Käufer entscheiden, für den Abschluss einer Vorverkaufsvereinbarung, durch die der Verkäufer verpflichtet sich, Eigentum an den Käufer zu übernehmen Ein bestimmtes Datum im Austausch für eine vereinbarte Gegenleistung. Der Inhalt des Pre-Sale-Vertrages wird alle kommerziellen und rechtlichen Bedingungen für die Übertragung des Eigentums als Bedingungen für die endgültige Übertragung des Eigentums festlegen. Der Abschluss eines solchen Kaufvertrags bedeutet nicht die Übertragung über das Eigentum, sondern die verbindlichen Pflichten der Parteien, in Bezug auf als Beispiel, Schäden oder Sanktionen in ihnen festgelegt, wenn der Verkäufer weigert sich, das Finale zu unterzeichnen (19459002)

Der Abschluss des Vorverkaufsvertrags besteht darin, den Anleger / Käufer vor jeglichem etwaigen Kauf an andere Käufer und in Bezug auf den Festpreis und die Dauer eines zukünftigen Kaufs zu schützen . Aus unserer Sicht ist es notwendig, dass die Vorverkaufsvereinbarung bei einem öffentlichen Notar geschlossen wird und der Verkaufspreis sowie die anderen Klauseln in Bezug auf die Dauer des künftigen Kaufs klar festgelegt werden.

Ein in Rumänien unterzeichneter Kaufvertrag, der nach den rumänischen Rechtsvorschriften verpflichtet ist, verpflichtet: Pflichten der Parteien für die Erfüllung Des Liefervertrages, der Liefer- und Qualitätsbedingungen von Waren und / oder Dienstleistungen, Bedingungen, Zahlungsarten und Zahlungsgarantien, Zahlungsinstrumente und Preisversicherung, vertragliche Risiken sowie die Art und Weise der Lösung eventuell auftretender Rechtsstreitigkeiten aus dem Vertrag. Zu den weiteren erforderlichen Elementen gehören der vollständige Name und die Identifikationsangaben der Parteien (für juristische Personen) und der Name der unterzeichnenden Person (die eine juristische Person repräsentiert)

Unser Team von rumänischen Rechtsanwälten bietet eine breite Palette an rechtlichen Angelegenheiten an Dienstleistungen im Immobilienrecht http://www.lawyersinromania.com

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Source by Simona Rotaru

Die Bedeutung der Forschung – Warum wir Forschung

Wir müssen zuerst verstehen, was Forschung ist. Es ist ein anderes Wort für das Sammeln von Informationen. Je mehr Informationen wir haben, desto näher kommen wir zu unserer eigenen Entscheidung. Forschung ist das Ergebnis des Wissensschaffens in der Vergangenheit. Es gibt Menschen aus allen Bereichen des Lebens, die zu gesammelten Informationen beitragen. Das sind normale Menschen und außergewöhnliche Menschen. Dazu gehören Lehrer, Studenten, Wissenschaftler, Professoren, Gelehrte, Unternehmer, Bibliothekare, Buchhalter, Schriftsteller, Politiker und viele weitere unbekannte gibt. Das sind alltägliche Bürger, mit denen wir interagieren. Sie alle helfen mit der Fluß-Informationen, die Menschen für Selbsthilfe verwenden.

Forschung ist so konzipiert, eine bestehende Probleme zu lösen, so gibt es ein viel größeres Publikum eifrig zu unterstützen Forschung, die wahrscheinlich rentabel ist oder Probleme der unmittelbaren Besorgnis zu lösen. Wir müssen auch verstehen, wie Forschung Auswirkungen auf unsere Entscheidungsfindung. Die meisten Menschen treffen Entscheidungen ohne gesammelte Informationen, um sie zu sichern. Nur wenige tun es. Das Problem ist, die meisten Menschen sind nicht geduldig genug, um in die Anstrengung. Forschung erfordert Zeit, Aufwand und manchmal Geld, um die Beweise, die Sie benötigen, um eine solide Entscheidung, warum viele es vermeiden zu machen. Die Forschung, die Sie tun und Beweise, die Sie gesammelt haben, haben Auswirkungen auf Ihre Zukunft. Seien Sie beraten, als die Risiken oder Folgen einer wichtigen Entscheidung mit unzureichenden Beweisen

Schlussfolgerung Forschung ist sehr wichtig für unsere tägliche Entscheidungsfindung. Es Arme Sie von falschen Informationen und sparen Sie Zeit und Geld. Es ist wichtig für Ihren Erfolg, wie Sie auf die Herausforderungen des Lebens und Karriereentscheidungen treffen. Aber seien Sie vorsichtig, weil zu viel Forschung ohne Handeln auf das, was Sie lernen, ist auch nicht gut. Die Frage ist, wie viel Informationen reichen? Wie viel Informationen können Sie sich leisten? Information Fettleibigkeit kann Forschung Problem nur mein Rat. Forschung und Aktion wird höchstwahrscheinlich eine erfolgreiche Forschung garantieren. Jetzt gehen Sie dort und treffen gute Entscheidungen. Ich wünsche Ihnen Erfolg. Um mehr über die Aufnahme Ihrer Zukunft zu erfahren, gehen Sie zu meiner Ressource-Box bei http://www.unlimited-mlmwealth-online.com E-Mail: prince@unlimited-mlmwealth-online.com Zelle: 612-363-7576

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Source by Prince Samuels

Immobilien als Kapitalanlage – So fängt man an – Investor Dr. Florian Roski im Interview



Immobilien als Kapitalanlage? Da ich davon als direktes Immobilien-Investment (nicht über die Börse) wenig verstehe, habe ich den Immobilien Investor Dr. Florian Roski zu seinem Buch und euren Fragen interviewed.
10 Freetrades bei Aktien-Depoteröffnung ►►► https://goo.gl/uzm0NO
Hier gibt’s das Buch auf Amazon ► http://goo.gl/dBFYD5
Mehr über „Cashflo“ Dr. Florian Roski ► http://goo.gl/hyWN13
0:00 Vorstellung Dr. Florian Roski
3:57 Wie bist du zu Immobilien Investments gekommen?
9:35 Wie würde er vorgehen, wenn er noch mal von vorne beginnen müsste?
12:10 Wie geht man am besten bei der Suche nach Immobilien vor?
23:45 Eignen sich Immobilien auch zur Spekulation also den sogenannten Immobilien-Flip?
31:20 Wie lukrativ ist es, Mietshäuser zu kaufen und Einzelwohnungen abzuverkaufen?
33:38 Aber haben größere, gewerbliche und institutionelle Immobilieninvestoren nicht erhebliche Vorteile gegenüber dem kleinen Privatanleger?? Schnappen die also nicht alle gute Immobilien weg?
36:36 Ist es möglich als Gesellschafter Steuern zu sparen bei Immobilien über Kapitalgesellschaften?
41:15 Gibt es nicht aufgrund der massiven Verschuldung privater Haushalte und gleichzeitig günstigen Krediten eine Immobilienblase?
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Bei den Links in der Videobeschreibung handelt es sich teilweise um Affiliate-Links, die mir helfen diesen Kanal zu finanzieren. Ich gehe damit sehr verantwortungsvoll um und empfehle nur Dienstleistungen und Produkte, die ich selbst nutze und die ich mir selbst empfehlen würde, wenn ich 10 Jahre in der Zeit zurück springe und mit 20 noch mal von vorne anfangen würde



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