Menschen, die in Land investieren möchten, um es entweder zu "erschließen" (wie dieser Begriff in den Artikeln dieser Serie "Land Development Values" definiert ist) oder um darauf aufzubauen und ein Gesamtpaket zu verkaufen (z. B. ein neues Zuhause auf seinem Grundstück), haben durch viele Parzellen zu sichten, weil jeder versuchen will, ihnen eine Immobilie zu verkaufen! Die Ermittlung der Parzellen, deren Verfolgung sich lohnt, ist daher sehr zeitaufwendig. Landkäufer benötigen Tools, mit denen sie den Müll schnell aussortieren und die Parzellen ermitteln können, die eine weitere Prüfung erfordern. Käufer verwenden daher in der Regel Faustregeln und Formeln für ihre Vorabprüfung.
Diese Faustregeln sollen grobe Schätzungen zum Ertrag eines Grundstücks und zu verschiedenen Kostenfaktoren liefern, da dies die Schlüsselaspekte bei der Berechnung des "richtigen" Preises sind, den sie für das Grundstück zahlen sollten. Durch die Festlegung des Preises, zu dem die Zahlen funktionieren, können Landkäufer innerhalb von Minuten sehen, ob der vom Verkäufer angegebene Preis realistisch ist. Wenn das Grundstück erheblich überteuert ist, können die Käufer das Grundstück einfach wegwerfen und zu besseren Aussichten übergehen.
Gewerbeflächenentwicklungen
Es überrascht nicht, dass die Methode zur groben Schätzung des Flächenertrags und der Verbesserungskosten sowohl für Wohngrundstücke als auch für Nichtwohngrundstücke unterschiedlich ist. Bei Einzelhandels- oder Büropaketen ist die Rendite die Menge der potenziellen Gebäudefläche, die gebaut werden kann. Dies hängt in der Regel von der Anzahl der Stellplätze ab, die auf das Grundstück passen, und berücksichtigt die durch die Flächendeckungsverordnung und den Grünflächenbedarf vorgegebenen Gesamtentwicklungsgrenzen. Eine Faustregel könnte verwendet werden, um die Gesamtfläche zu schätzen, die für jedes Auto benötigt wird, das auf dem Bürogebäude geparkt werden würde (z. B. Quadratfuß für Parkplatz plus Fahrgasse). Ein anderer Wert würde in etwa die Landfläche von Gehsteigen und Gehwegen ausmachen. Eine dritte Faustregel könnte annehmen, dass die Kosten für vertikale und horizontale Verbesserungen 100 USD / m² betragen. ft. Büroflächen.
Wohnbebauung
Die Daumenregeln für die Entwicklung von Wohngrundstücken sollten so ausgelegt werden, dass die Anzahl der Baugrundstücke, die das Grundstück nach Abschluss der Unterteilung produzieren könnte, und die Kosten für horizontale Verbesserungen geschätzt werden. Der Wert jedes "rohen" Baugrundstücks würde auf der Grundlage des prognostizierten Verkaufswerts des fertigen Produkts (Haus auf dem Grundstück) und der Verbesserungskosten berechnet.
Als Faustregel für die Ertragsrate eines Standorts wird möglicherweise die Menge an Quadratfuß, die verschwendet oder aus irgendeinem Grund nicht verwendet werden kann, aus der Bruttogrundfläche des Grundstücks herausgerechnet und das Ergebnis durch die Menge der erforderlichen Mindestlosgröße dividiert durch die Zonierung mit der Anzahl der Lose zu kommen. Zum Beispiel könnte die Faustregel für ein 15 Hektar großes freies Grundstück mit einer Fläche von 20.000 Quadratfuß so aussehen:
Schritt 1: 43.560 Quadratfuß x 15 Morgen = 653.400 Quadratfuß
Schritt 2: 653.400 Quadratfuß x 70% = 457.380 Quadratfuß
Schritt 3: 457.380 Quadratfuß geteilt durch 20.000 Quadratfuß = 22,87 Baugrundstücke
Das Endergebnis wird immer gerundet NiederFür diese Parzelle gäbe es also ungefähr 22 Grundstücke. Im zweiten Schritt wurden 30% der Bruttostandortfläche abgezogen, um die Verschwendung, den Quadratfußverlust aufgrund natürlicher Einschränkungen (z. B. Hänge, Überschwemmungsgebiete, unregelmäßige Form) und die Landfläche, die durch neue Straßen in der Gemeinde eingenommen werden würde, zu berücksichtigen .
Denken Sie daran, dass die Faustregeln je nach geografischem Gebiet variieren können. Sie sind Rau Schätzungen, sodass Sie sie ändern sollten, wenn die Umstände dies rechtfertigen, und nicht nur blind anwenden. Wenn ein erheblicher Teil des 15 Hektar großen Grundstücks in einer Überschwemmungszone lag, wäre es nicht sinnvoll, nur 30% von der Gesamtbruttofläche abzuziehen. Wenn Sie sich nicht sicher sind, welche Faustregel Sie verwenden sollen, seien Sie konservativ.
Immobilienmakler Heidelberg Makler HeidelbergSource by Nancy Chadwick