Die alternative Mindeststeuer ist für Steuerzahler, die Immobilien besitzen, ein sehr wichtiger Aspekt, da fast jede für Immobilien geltende Steuerregelung für die AMT anders ist als für die reguläre Steuer. Dieser Artikel über Immobilien und das AMT befasst sich mit Situationen, in denen die Person die Immobilie als Investition hält, typischerweise als Mietobjekt. Die Unterschiede in der steuerlichen Behandlung zwischen der regulären Steuer und der AMT können erheblich sein.
Zinsaufwendungen
Die Zinsen für die Hypothek, die zum Erwerb der Immobilie aufgenommen wurde, sind sowohl für die Regelsteuer als auch für die Alternative Mindeststeuer voll abzugsfähig. Im Gegensatz zu Einzelabzügen, die einen Steuervorteil für persönliche Ausgaben ermöglichen, erlaubt das Steuerrecht grundsätzlich alle Abzüge, die ein Steuerpflichtiger bei der Verfolgung von Unternehmenseinkünften vornehmen muss. Somit gelten die im vorherigen Artikel über die Hypothekarzinsen für Eigenheime erörterten Beschränkungen nicht.
Wird jedoch das Eigenkapital des Mietobjekts als Sicherheit für ein zusätzliches Darlehen – zum Beispiel eine zweite Hypothek – verwendet, muss der Steuerzahler prüfen, wie der Erlös dieses Darlehens für die Ermittlung der Zinsabzugsfähigkeit verwendet wird. Wird der Erlös beispielsweise für einen Autokredit oder zur Finanzierung der Ausbildung eines Kindes verwendet, handelt es sich bei den Zinsen um nicht abzugsfähige Eigenzinsen. Wird der Erlös zur Verbesserung der Mietsache verwendet, sind die Zinsen abzugsfähig.
Vorschlag – Es ist am besten, dass die Steuerzahler private Kredite von geschäftlichen Krediten trennen. Die Vermischung der beiden führt zu Herausforderungen bei der Aufzeichnung von Aufzeichnungen und kann zu Streitigkeiten mit dem IRS führen.
Grundsteuern
Grundsteuern, die auf Miet- oder als Finanzinvestition gehaltene Immobilien gezahlt werden, sind sowohl für die Zwecke der regulären Steuer als auch für die alternative Mindeststeuer in voller Höhe zulässig.
Planungsidee – Wenn Sie in diesem oder im nächsten Jahr die Möglichkeit haben, Ihre Grundsteuerrechnung zu bezahlen, zahlen Sie sie in einem Jahr, in dem Sie genügend Einkommen aus der Immobilie haben, um keinen Mietausfall zu generieren. Diese Strategie kann dazu beitragen, das Auslösen der unten beschriebenen Einschränkungen des passiven Aktivitätsverlusts zu vermeiden.
Beispiel – In Florida werden die Grundsteuerrechnungen im Oktober verschickt und sind nach folgendem Rabattplan zahlbar: November – 4%, Dezember – 3%, Januar – 2%, Februar – 1%. Wenn Sie im Jahr 2010 einen Verlust aus der Immobilie erleiden, aber 2011 Einnahmen erzielen möchten, zahlen Sie Ihre Rechnung nicht im November oder Dezember – der Verzicht auf diesen kleinen Rabatt könnte Ihnen helfen, die Verlustbegrenzungsregeln zu umgehen.
Abschreibungen
Für zu Investitionszwecken gehaltene Immobilien ist eine Abschreibung zulässig. Der auf das Grundstück entfallende Teil der Anschaffungskosten ist nicht abschreibungsfähig, jedoch kann für das Gebäude selbst sowie für die Möbel, Geräte, Teppichböden usw. ein Abschreibungsabzug vorgenommen werden.
Zur Vermietung/Investition gehaltene Immobilien (dies ist die gesetzliche Definition des Hauses oder sonstigen Gebäudes) dürfen für Zwecke der ordentlichen Steuer nur nach der „geraden“ Methode über eine Nutzungsdauer von 27,5 Jahren abgeschrieben werden. Somit würde eine Immobilie mit 275.000 USD, die dem Gebäude zugewiesen sind, mit einer Rate von 10.000 USD pro Jahr abgeschrieben werden.
Persönliches Eigentum (dies ist die gesetzliche Definition von Dingen wie Möbeln, Geräten, Teppichen und dergleichen) kann für Zwecke der regulären Steuer nach einer „beschleunigten“ Methode über eine Nutzungsdauer von fünf Jahren abgeschrieben werden. Ein beschleunigtes Verfahren ermöglicht einen höheren Abschreibungsabzug in den ersten Jahren, um einen Veralterungs- oder Wertverlustfaktor zu erkennen, den Sie bei neuen Immobilien sehen (Autos sind ein gutes Beispiel).
Für Zwecke des AMT darf persönliches Eigentum jedoch nur linear abgeschrieben werden. Somit wird in den ersten Jahren ein AMT-Item generiert, wenn die beschleunigte Methode verwendet wird.
Planungsidee – für persönliches Eigentum sollten Sie die lineare Methode für Zwecke der regulären Steuer wählen. Auf einen kleinen Steuervorteil durch die höhere Abschreibung in den Anfangsjahren verzichten, könnte aber bedeuten, die Zahlung des AMT zu vermeiden.
Aktive/passive Anlageregeln und die „at-risk“-Regeln
Ein Steuerpflichtiger, der bei der Verwaltung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien nicht „aktiv“ ist, darf Verluste aus Mietimmobilien nicht zum Ausgleich anderer Einkünfte wie Gehälter und Löhne, Dividenden, Zinsen, Kapitalgewinne usw oder aus dieser oder anderen passiven Anlagequellen passives Einkommen erwirtschaftet.
Ebenso verweigern die Risikoregeln die Verwendung dieser Verlustarten, sofern der Steuerpflichtige die Investition mit geliehenem Geld erworben hat und nicht persönlich für die Schulden haftet.
Planungsidee
Wenn diese Verlustbegrenzungen zutreffen, berücksichtigen Sie die oben genannten Planungsideen, um die jährlich entstehenden Verluste zu minimieren. Sie tun dir sowieso nicht gut.
Verkauf der Immobilie
Beim Verkauf von Miet-/Investitionsimmobilien können verschiedene AMT-Probleme auftreten. Einer ist, dass Ihr Gewinn oder Verlust für die AMT anders sein kann als für Zwecke der regulären Steuer. Dies würde entstehen, wenn unterschiedliche Abschreibungsmethoden verwendet würden. Wenn beispielsweise das persönliche Eigentum für Zwecke der regulären Steuer nach einer beschleunigten Methode abgeschrieben wurde, wäre die Grundlage für die Berechnung des Gewinns oder Verlusts aus dem Verkauf für dieses Eigentum eine andere, da für Zwecke der alternativen Mindeststeuer die lineare Methode verwendet werden musste.
Der Gewinn aus dem Verkauf von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien ist im Allgemeinen ein Veräußerungsgewinn, obwohl ein Teil je nach der angewandten beschleunigten Abschreibungsmethode als ordentlicher Ertrag behandelt werden kann. Kapitalgewinne an und für sich sind kein AMT-Posten, können aber dennoch zur Auszahlung von AMT führen. Dies liegt daran, dass der AMT-Freibetrag für Steuerpflichtige bei bestimmten Einkommensstufen schrittweise abgeschafft wird, sodass dieses zusätzliche Einkommen zu einer Verringerung der Freistellung führen kann, was wiederum das steuerpflichtige Einkommen für die Zwecke der alternativen Mindeststeuer erhöht.
Immobilienmakler Heidelberg Makler HeidelbergSource by George Bauernfeind