Eine der ersten Fragen, die Sie sich fragen werden, wenn Sie eine neue Immobilie zum Kauf suchen, ist: Was ist diese Eigenschaft wert? Das ist dann eine andere Frage: Wie viel kann ich bezahlen? Und es ist immer noch anders: Was kann ich für diese Eigenschaft bekommen? Aber alle diese Fragen müssen Antworten beantworten, bevor Sie ein Angebot zum Kauf einer neuen Immobilie einreichen.
Wie ein Investor entscheidet, eine Eigenschaft zu bewerten, kann von der Größe des Eigentums oder der Raffinesse des Käufers abhängen. Wir verlassen uns auf die einfachen Methoden, sowohl weil wir neu in der kommerziellen Investition sind, und weil wir auf kleine Eigenschaften schauen.
Im Wesentlichen gibt es drei Möglichkeiten, eine kommerzielle Immobilie zu bewerten:
1. Direkter Vergleichsansatz
2. Kostenansatz
3. Einkommensansatz (einschließlich der DCF-Methode und der Kapitalisierungsmethode)
Der direkte Vergleichsansatz nutzt die jüngsten Verkaufsdetails ähnlicher Eigenschaften (ähnlich Größe, Standort und möglichst Mieter) als Vergleichsarten. Diese Methode ist sehr häufig und wird oft in Kombination mit dem Einkommensansatz verwendet.
Der Kostenansatz, der auch als Ersatzkostenansatz bezeichnet wird, ist nicht so üblich. Und es ist genau das, was es klingt, und bestimmt einen Wert für das, was es kosten würde, um die Eigenschaft zu ersetzen.
Die dritte und häufigste Art der Bewertung von Gewerbeimmobilien ist mit dem Einkommen Ansatz. Es gibt zwei häufig verwendete Einkommensansätze, um eine Eigenschaft zu bewerten. Der einfachere Weg ist die Kapitalisierungsrate. Die Kapitalisierungsrate, die üblicherweise als "Cap Rate" bezeichnet wird, ist ein Verhältnis, das in der Regel in einem Prozent ausgedrückt wird, das durch die Division des Nettoeinkommens in den Preis der Immobilie berechnet wird. Die Cap-Rate-Methode für die Bewertung einer Eigenschaft ist, wo Sie bestimmen, was ist ein vernünftiger Cap Rate für die Subjekt-Eigenschaft (durch Betrachten von anderen Immobilienverkäufe), dann teilen diese Rate in die NOI für die Eigenschaft (NOI ist das Net Operating Income.Es ist Gleich dem Einkommen abzüglich der Leerstände abzüglich der Betriebskosten). Oder Sie können herausfinden, die fragen Cap Rate der Eigenschaft durch die Aufteilung der NOI durch die Preisvorstellung.
Zum Beispiel, wenn eine Eigenschaft hat Leasing an Ort und Stelle, die bringen wird, nach Aufwand (aber nicht einschließlich der Finanzierung ) Ein NOI von $ 10.000 im nächsten Jahr und vergleichbare Eigenschaften verkaufen für Cap Raten von 6% dann können Sie erwarten, dass Ihre Immobilie im Wert von etwa $ 166.666 ($ 10.000 / .06 = $ 166.666). Oder, sagte ein anderer Weg, wenn der Preis für eine Immobilie $ 169.000 ist, und es ist NOI wird auf $ 10.000 für das nächste Jahr geschätzt, die fragende Cap Rate ist etwa 6%.
Wo dies wird schwierig ist, wenn Eigenschaften Sind frei, oder wenn die Leasingverhältnisse im kommenden Jahr abgelaufen sind. Dies ist oft, wenn Sie gezwungen sind, einige Annahmen zu machen. (Wir werden sparen, wie Sie sich mit einem anderen Tag beschäftigen.)
Die andere Einkommensmethode ist die DCF-Methode oder die Discounted Cash Flow Methode. Die DCF-Methode wird oft bei der Bewertung von großen Immobilien wie Innenstadt Bürogebäude oder Immobilien-Portfolios verwendet. Es ist nicht einfach, und es ist ein bisschen subjektiv. Mehrere Jahres-Cashflow-Projektionen, Annahmen über Leasingraten und Immobilienverbesserungen und Aufwandsprognosen werden verwendet, um zu berechnen, was die Immobilie heute wert ist. Grundsätzlich gibt es herauszufinden, alle Bargeld, die ausgezahlt werden wird und all das Bargeld, die auf einer monatlichen Basis über einen bestimmten Zeitraum gebracht werden (in der Regel die Zeit, die Sie planen, das Gebäude zu halten). Dann bestimmen Sie, was diese zukünftigen Cashflows heute wert sind. Es gibt Computerprogramme wie Argus Software, die bei diesen Arten von Bewertungen helfen, weil es viele Variablen und viele Berechnungen gibt.
Für die kleinen Investoren, wie wir, verwenden wir eine Kombination von vergleichbaren Immobilienverkäufen und Einkommensbewertung mit Cap Preise, wird eine zuverlässige Bewertung. Die eigentliche Frage überzeugt den Verkäufer, dass sie auf der Grundlage des heutigen Einkommens und der heutigen vergleichbaren Eigenschaften verkaufen sollten. Im Falle eines gemischten Gebrauchs kommerziellen Gebäudes haben wir gerade versucht zu kaufen, hat der Verkäufer ihr Eigentum auf der Grundlage von Annahmen, dass Leasingverhältnisse in den nächsten 6 Monaten mit wesentlich höheren Raten zu erneuern und dass die Fläche der Immobilie wird weiter zu verbessern, die machen Eigentum mehr wünschenswert. Leider kaufen wir keine Immobilien, die auf Anerkennung hoffen. Wir kaufen Immobilien heute, weil die Eigenschaft wird mehr Geld in unsere Tasche jeden Monat dann dauert es, und die Eigenschaft passt in unsere investierenden Ziele.
Immobilienmakler Heidelberg Makler HeidelbergSource by Julie Broad