Zuerst – lernen Sie die Fakten
Es ist am wahrscheinlichsten, dass Sie mit Ihrer Grundsteuerbeschwerde Erfolg haben, wenn Sie sachliche Fehler in Ihrer Grundsteueraufzeichnung finden, die auch als "Bewertungskarte" bezeichnet wird. Fehler bei Immobilienbewertungen, wie Fehler über das Alter der Verbesserungen oder falsche Quadratmetermessungen, sind keine Seltenheit.
Nachdem Sie eine Protestmitteilung eingereicht haben, plant der Bewertungsbezirk eine informelle Konferenz mit einem seiner Mitarbeiter. Bringen Sie zum Termin einen Beweis für Ihren Fall in Form von Fotos oder anderen Unterlagen mit, die Ihre Ansprüche belegen. Der Beurteilungsbezirk muss Ihre Beweise für seine Akte aufbewahren. Denken Sie also daran, zusätzliche Kopien mitzubringen.
Verstehen Sie, wie Ihr Zuhause bewertet wurde
Harris County Appraisal District [HCAD] hat über eine Million Einfamilienhäuser zu bewerten. Montgomery Central Appraisal District [MCAD] hat die Verantwortung für die Bewertung von rund 250.000 Häusern. Die entmutigende Realität ist, dass es nicht genügend gut ausgebildete Gutachter gibt, um herumzugehen.
In der realen Welt können Mitarbeiter des Beurteilungsbezirks manchmal nicht viel über Neubauten oder Ergänzungen hinaus inspizieren. Selbst wenn Eigenschaften überprüft werden, kann die Prüfung kaum mehr als ein Vorbeifahren sein. Es ist heutzutage üblicher, dass Bewertungsbezirke sich bei verschiedenen Aspekten der Immobilieninspektion auf Luftpiktometrie verlassen. Das Niveau der technologischen Ressourcen, die den meisten Bewertungsbezirken jetzt zur Verfügung stehen, ist beeindruckend.
Angesichts der überwältigenden Anzahl von Immobilien, die neu bewertet werden müssen, sind diese Bewertungsbezirke von Computermassenbewertungsmodellen abhängig. Die von den Landkreisen verwendeten Massenbewertungsmodelle sind unweigerlich unvollkommen, obwohl einige besser sind als andere. Ihre Aufgabe wird es sein, die Art und Weise und den Grad zu bestimmen, in dem Ihr Eigentum und Ihre Nachbarschaft nicht vollständig zum Modell passen.
Sie können einen Immobilienmakler bitten, Ihnen bei der Suche nach vergleichbaren Häusern und deren tatsächlichen Verkaufspreisen zu helfen. Den meisten guten Agenten macht es nichts aus, Ihnen zu helfen, da Sie möglicherweise später mit ihnen arbeiten. Denken Sie daran, dass Sie nachweisen möchten, dass sich Ihr Haus in einem geringeren Zustand befindet als die vergleichbaren Verkäufe. Versuchen Sie, Ihr Zuhause mit den besten in Ihrer Nachbarschaft zu vergleichen. Wenn Sie Informationen zu besseren Häusern finden, die im Vorjahr unter Ihrem geschätzten Wert verkauft wurden, haben Sie möglicherweise Gründe für eine Reduzierung.
Erforschen Sie den Wert der Häuser Ihrer Nachbarn
Der einfachste Weg für die meisten Hausbesitzer, eine Attraktivität zu entwickeln, besteht darin, den Verkaufsvergleichsansatz zum Marktwert in ihrer Attraktivität zu verwenden. Die Verkäufe begünstigen jedoch nicht immer Ihren Fall. Ein weiterer Aspekt, den Sie ausprobieren können, besteht darin, festzustellen, ob Ihr Haus "einheitlich und gleichwertig" mit anderen ähnlichen Immobilien in derselben Nachbarschaft bewertet wurde.
Überprüfen Sie, ob der Wert Ihres Hauses im Beurteilungsbezirk auf oder unter dem Median des Steuerbewertungswerts anderer Häuser in Ihrer Nachbarschaft liegt. In den Bewertungsbezirken von Texas werden diese Informationen online über ihre Websites verfügbar sein.
Erhalten Sie die Beweise des Beurteilungsbezirks
Reichen Sie zusammen mit Ihrer "Protestmitteilung" eine schriftliche Anfrage für alle Beweise ein, die der Beurteilungsbezirk zur Bewertung Ihres Hauses verwendet hat und die er vor einem Beurteilungsprüfungsausschuss vorlegen möchte [ARB] Hören. Es wird auch als House Bill 201 bezeichnet [HB 201] Paket. Überprüfen Sie diese Informationen, um festzustellen, wie der Bewertungsbezirk den Wert Ihres Hauses bestimmt hat. Möglicherweise stellen Sie fest, dass dies Mängel im Fall des Beurteilungsbezirks aufdeckt.
Verlieren Sie nicht die Hoffnung – Sie haben ein paar Chancen, es richtig zu machen
Wenn Sie nicht in der Lage sind, Ihren Fall in einer informellen Konferenz einzeln mit einem Sachverständigen zu klären, ist die nächste Stufe der Verwaltungsbeschwerde ein formelles Bewertungsprüfungsgremium [ARB] Hören. Montgomery Central Appraisal District [MCAD] wird Ihre formelle Anhörung am selben Tag haben. Sie begleiten Sie sofort den Flur entlang und zeigen Ihnen den Wartebereich, um Ihren Fall zu präsentieren. Harris County Appraisal District [HCAD] Sie werden an einem anderen Tag in ihr Büro zurückkehren, um eine formelle Anhörung abzuhalten. Sie werden fast immer zwei Wochen warten.
Die ARB-Anhörung wird wie ein kleiner Gerichtssaal sein, in dem Sie Ihren Fall präsentieren. Ein erfahrener Gutachter wird den Fall im Namen des Beurteilungsbezirks vertreten. Ein Gremium aus mindestens drei vermeintlich unparteiischen Mitgliedern des Prüfungsausschusses wird den Fall anhören und eine endgültige Entscheidung treffen. Wichtige Warnung: Der ARB hat die Befugnis, Ihren Immobilienwert tatsächlich zu erhöhen. Berücksichtigen Sie daher dieses Risiko. Vergessen Sie auch nicht, zusätzliche Kopien aller Ihrer Beweise (insgesamt fünf) für den Beurteilungsbezirk und das ARB-Gremium mitzubringen.
Wenn Ihre formelle ARB-Anhörung nicht zu einem zufriedenstellenden Ergebnis führt, stehen Ihnen möglicherweise noch zwei zusätzliche Optionen zur Verfügung. Für Wohnimmobilien im Wert von weniger als 1 Million US-Dollar können Sie beim Büro des Texas Comptroller of Public Accounts einen Antrag auf verbindliche Schlichtung stellen. Es gibt Gebühren von 250 oder 500 US-Dollar, je nachdem, wie stark Ihr Fall involviert ist. Die andere Möglichkeit besteht darin, beim Bezirksgericht eine Klage gegen den Beurteilungsbezirk einzureichen. Da beide Verfahren zeitaufwändig und kostspielig sind, müssen Sie entscheiden, ob sie in Ihrem Fall praktikabel sind.
Erste Schritte – 10 Aktionsschritte
1. Holen Sie sich eine Kopie Ihres Grundsteuerdatensatzes oder Ihrer "Bewertungskarte". Die Bewertungsbezirke von Texas haben diese Informationen online über ihre Websites. Wenn Sie es nicht finden können, wenden Sie sich an das Bewertungsbüro.
2. Überprüfen Sie das Bewertungsprotokoll auf Fehler zu Ihren Gunsten.
3. Finden Sie heraus, ob Sie Anspruch auf besondere Ausnahmen haben, und beantragen Sie diese. Beispiele sind das Texas General Homestead, über 65, Behinderte oder Veteranen Ausnahmen.
4. Reichen Sie vor Ablauf der gesetzlichen Frist eine "Protestmitteilung" ein. Dies ist normalerweise der 31. Mai oder innerhalb von 30 Tagen nach Absendung Ihrer "Mitteilung über den geschätzten Wert".
5. Studieren Sie die Beweise des Bewertungsbezirks, das HB 201-Paket.
6. Versuchen Sie, Hilfe von einem Immobilienmakler zu erhalten, um die Details zu guten vergleichbaren Verkäufen zu ermitteln (… und denken Sie daran, wer Ihnen bei einer bezahlten Immobilientransaktion geholfen hat).
7. Machen Sie Fotos von Ihrem Haus und den anderen Eigenschaften, die Sie zum Vergleich verwenden. Wenn Sie keine gute Kamera haben, leihen Sie sich eine aus. oder bitte einen Freund, dir zu helfen.
8. Machen Sie detaillierte schriftliche Notizen darüber, was Ihrer Meinung nach der richtige Wert und die Gründe für die Reduzierung sein sollten. Bereiten Sie Ihre Präsentation vor und zeigen Sie den Beweis für Ihre Behauptung. Dies muss aus Fakten wie datierten Fotos, der Dokumentation der jüngsten Verkäufe und den Bewertungswerten der Nachbarn bestehen.
9. Seien Sie freundlich und respektvoll gegenüber den anderen Mitarbeitern des Bewertungsbezirks und den ARB-Mitgliedern. Vergiss niemals, dass sie auch Menschen sind und Gefühle haben wie du. Denken Sie an den bewährten Ausdruck: "Mit Honig kann man mehr fangen als mit Essig."
10. Wenn Sie der Meinung sind, dass dies in Ihrem besten Interesse liegt, wenden Sie sich an eine formelle Anhörung des ARB. Dies kann jedoch ein Würfelwurf sein. Abhängig von der Zusammensetzung des Panels und seinem Geisteszustand am Tag Ihrer Anhörung kann Ihre Tortur günstiger sein oder sogar noch schlimmer werden.
Wenn all dies nach viel Aufwand aussieht, gibt es noch einen weiteren Weg, um sicherzustellen, dass Sie das bestmögliche Ergebnis erzielen. Sie können eine haben Grundsteuerberater Bereiten Sie Ihren Fall vor, präsentieren Sie ihn und vertreten Sie ihn professionell bei Anhörungen im Beurteilungsbezirk. Sie können die Vorteile dieses Service auf Notfallbasis nutzen, sodass Sie nichts kosten, es sei denn, Sie sparen tatsächlich Geld – das hätten Sie in Steuern gezahlt.
Immobilienmakler Heidelberg Makler HeidelbergSource by Rodney S Powell