Ich habe viele Leute kennengelernt, die beim Verkauf ihrer Häuser Geld verloren haben. Tatsächlich bin ich einer dieser Menschen und es ist mir mehr als einmal passiert.
Es gibt eine Reihe von Faktoren, die zu einem finanziellen Verlust führen können, wenn Sie Ihr Haus verkaufen, einschließlich der Notwendigkeit, zum falschen Zeitpunkt aufgrund einer Scheidung oder einer drohenden Zwangsvollstreckung oder eines Abschwungs auf dem lokalen Immobilienmarkt zu verkaufen. Es ist jedoch auch üblich, Geld zu verlieren, indem einfach zu viele teure Änderungen am Haus vorgenommen werden, bevor es auf den Markt gebracht wird. Auf diese Weise habe ich Geld auf Immobilien verloren, bevor ich nachgedacht habe.
Mein schlimmster Fehler bei der Reparatur und dem Flip-It-Markt war ein Haus, das ich in Spokane, Washington, gekauft hatte. Da ich wusste, was ich jetzt weiß, hätte ich mich darauf beschränkt, die Teppiche und die Küchen- und Badezimmerausstattung zu ersetzen, innen und außen zu malen und neue Geräte zu kaufen. Ich hätte wahrscheinlich auch die alten Fenster ersetzt, um den Ort schöner aussehen zu lassen und den energiebewussten Käufer anzusprechen. Diese Korrekturen hätten in den zwei Jahren, die ich dort leben musste, um Kapitalgewinnsteuern zu vermeiden, problemlos gemacht werden können.
Da ich nicht wusste, was ich jetzt weiß, habe ich umfangreiche Renovierungen vorgenommen, einschließlich des Umzugs des Badezimmers. Ich habe die meiste Arbeit selbst gemacht, aber das Material allein kostete mehr, als ich zurückzahlen konnte, als das Haus verkauft wurde. Abgesehen von den Reparaturen, die an dem Haus vorgenommen wurden, um ein FHA-Darlehen zu erhalten und das Gras zu wässern, bezweifle ich, dass eines meiner Großprojekte mir wirklich geholfen hat, das Haus zu verkaufen oder dessen Wert zu steigern.
Wenn ein Haus tatsächlich gesund ist und keine strukturellen Schäden oder Insektenprobleme aufweist, ist der Hauptgrund, warum es für weniger als seinen Wert verkauft wird, in der Regel kosmetisch. Dies trifft sicherlich auf das Haus zu, das ich in Spokane gekauft habe. Schmutziger Teppichboden und eine mit Spiegelfliesen bedeckte Wand im Wohnzimmer hinderten die meisten Käufer daran, weiter ins Haus zu gehen. Ich konnte an den kosmetischen Problemen vorbei sehen und das volle Potenzial des Hauses erkennen – aber meine Vorstellungskraft ging etwas zu weit.
Der Grundriss war seltsam und etwas unpraktisch, aber das Badezimmer dort zu lassen, wo es war, wäre finanziell viel rationaler gewesen. Warum habe ich das nicht gemacht? Weil meine Emotionen und meine Nestinstinkte überhand nahmen und alle Gedanken an zukünftigen Gewinn oder Verlust beiseite schoben.
Machen wir uns nichts vor – die meisten Menschen kaufen keine eigenen Häuser mit der Absicht, Gewinne zu erzielen, obwohl sie sicherlich hoffen, dass das Haus eine gute Investition ist. Tatsächlich kann der emotionale Stress, der durch den Kauf eines Hauses und dessen Einzug verursacht wird, ausreichen, um den Gedanken, sich einige Jahre später wieder zu bewegen, vollständig zu löschen. Ich kenne jedoch mehrere Familien, die ein sehr gutes Einkommen erzielt haben, indem sie Häuser mit niedrigem Preisniveau gekauft haben, in ihnen wohnen, sie reparieren und dann verkaufen, wenn der IRS ihnen dies erlaubt, ohne zusätzliche Steuern zu zahlen. Offensichtlich nehmen diese Leute keine Änderungen an diesen Häusern vor, ohne das Endergebnis sorgfältig zu berücksichtigen.
Nach meinem Spokane-Abenteuer entschied ich mich, aus meinen Fehlern zu lernen und herauszufinden, wie ich mit dem Verlust von Häusern aufhören kann. Ich lese Bücher von Autoren, die Erfahrung mit dem Reparieren und Umdrehen von Häusern haben – und lese sie erneut. Als ich sah, dass die meisten Umbauprojekte ihre Kosten beim Verkauf des Hauses fast nie wieder wettgemacht haben, war ich ein wenig geschockt, weil ich fast jeden Fehler auf der Liste schuld war. Ich kenne viele Menschen, die auch dieselben Fehler gemacht haben, selbst als sie mit Umbauprojekten begonnen haben, um den Wert ihrer Häuser zu steigern.
Als ich mein nächstes Haus kaufte, habe ich diese Liste sehr fest im Blick. Zum Beispiel brauchte meine Küche dringend eine Generalüberholung (oder zumindest glaubte ich) und sie war viel zu klein. Ich warf einen Blick auf die neuesten Zeitschrift für Heimtextilien, und Ideen kamen mir in den Kopf. Ich dachte darüber nach, ein paar Wände auszuwerfen, und ich versuchte sogar, mir vorzustellen, das Haus zu vergrößern, um die Küche größer zu machen. Es würden neue Schränke benötigt und neue Geräte …
Am Ende habe ich die Küchenschränke lackiert und das Waschbecken durch ein neues ersetzt, das ich bei Ikea gekauft habe. Ich bedeckte die abgeplatzten orangefarbenen Formica-Theken mit bedrucktem Baumwollgewebe und beschichtete es mit vielen Schichten von Verathane auf Wasserbasis, die Holzböden schützen sollten. Die komplette "Umgestaltung" kostete weniger als 400 Dollar, im Gegensatz zu den Tausenden von Dollar, die ich ausgegeben hätte, wenn ich meinen müßigen Träumen von einer "perfekten" Küche gefolgt wäre. Da das Haus innerhalb von zwei Wochen zu einem sehr guten Preis verkauft wurde, hatte mein Käufer offensichtlich nichts dagegen, dass die Küche meiner Vorstellung von perfekt nicht entsprach. Da ich meine Kosten niedrig gehalten habe, habe ich beim Verkauf einen guten Gewinn gemacht.
Hätte ich das Haus für mehr Geld verkaufen können, wenn die Küche umgebaut und erweitert worden wäre? Vielleicht, aber nicht genug, um die Kosten des Umbaus zu decken. Obwohl der National Association of Realtors einen Küchenumbau als eines der Projekte nennt, das ein Haus am meisten vergrößern wird, raten sie immer noch, dass Sie erwarten sollten, nur 80% der Kosten zurück zu bekommen. Wenn Ihre neue Küche viel schicker, größer und teurer ist als jede andere Küche in der Nachbarschaft, werden die Erträge noch geringer sein. Ein kompletter Küchenumbau kann Tausende von Dollar kosten, so dass die 20%, die Sie nicht zurückerhalten, ein großer Teil der Veränderung sein können.
Bedeutet das, dass Sie keine Änderungen an Ihrem Haus vornehmen sollten, die Sie glücklich machen würden? Überhaupt nicht, vor allem wenn Sie dort viele Jahre leben wollen. Es lohnt sich jedoch, mit Ihrem Ehepartner oder Partner zusammen zu sitzen, bevor Sie mit den Umgestaltungsplänen beginnen, genau bestimmen, wie lange Sie zu Hause bleiben, und dann über die finanziellen Auswirkungen des Umbauprojekts nachdenken. Selbst wenn Sie sich nicht als professionellen Hausflipper verstehen, könnte es sich lohnen, etwas zu verlangsamen und Wege zu finden, um das Haus zu verbessern, ohne Geld auszugeben, das Sie nie wieder sehen werden. Als Bonus kann Ihre Familie den Stress und die Störung all dieser Umbauten vermeiden.
Immobilienmakler Heidelberg Makler HeidelbergSource by Jonni Good