Die Verwendung des Cap-Rate-Ansatzes, um zu einem Immobilien-Marktwert zu gelangen, kann für jede Mieteinnahme-Eigenschaft verwendet werden.
Dies ist besonders hilfreich, wenn Sie schnell und unkompliziert an eine grobe Auflistung oder einen Wiederverkaufspreis kommen möchten. Inklusive Mehrfamilienhäusern, Bürogebäuden, Lagerhäusern, Einkaufszentren oder ähnlichen Objekten, die Mieteinnahmen generieren.
In diesem Artikel verwenden wir eine Mock-Situation und gehen Sie durch. Wenn Sie einen Preis für eine bestimmte Mietsache auf der Grundlage der Marktkapitalisierung oder die gewünschte Kundenkapitalisierung Rate vorschlagen möchten der Prozess.
A) Bestimmen Sie das Netto-Betriebsergebnis
So verstehen Sie, dass Sie von einem Kunden gefragt wurden, einen Verkaufspreis für seine 8-Einheit Wohnkomplex vorschlagen. Das Betriebsergebnis (NOI) ist eine der wichtigsten Berechnungen für Immobilieninvestitionen, da es das potenzielle Einkommen der Immobilie darstellt, nachdem alle Leerstands- und Betriebskosten abgezogen wurden;
Wenn die Immobilie finanziert wird, stellt NOI beispielsweise den Cashflow zur Verfügung, mit dem die Hypothek bezahlt werden kann; Wenn der Investor zahlt alle Bargeld für das Eigentum, und damit beseitigt eine Hypothek Zahlung, dann wird es den jährlichen Cashflow (dh Cashflow vor Steuern.)
Als Ihre erste Bestellung des Geschäfts, dann würden Sie
Bruttoergebnisses (GSI) weniger Geschätzte Leerstands- und Erfassungseinbrüche = Effektives Bruttoeinkommen (EGI) + Erträge aus sonstigen Vermögensgegenständen Quellen wie verspätete Gebühren, Verkaufsautomaten und so weiter = Brutto-Betriebserträge (GO) weniger Jährliche Betriebskosten wie Immobiliensteuern, Versorgungsleistungen, Versicherung, Instandhaltung und Reparaturen, Landschaftsgestaltung, Managementgebühren, Rechts- und Rechnungswesen usw. (19459002)
Für unser Beispiel gehen wir davon aus, dass das Einkommensvermögen ein $ 54.000 GSI, $ 2.700 Leerstandsverlust, $ 600 Einkommen aus anderen Quellen als Miete (dh Münzen-Waschmaschinen und Trockner) Und $ 20.760 jährliche Betriebskosten
$ 54.000 (GSI) weniger 2.700 (Leerstand) = $ 51.300 (EGI) + 600 (Other Income) = $ 51.900 (GOI) abzüglich 20.760 (Betriebskosten) = $ 31.140 (NOI)
B) Bestimmen der gewünschten Rendite Als nächstes müssen wir die Kapitalisierungsrate bestimmen, die wir für unsere Berechnung mit einem von zwei Ansätzen verwenden möchten. Entweder erforschen wir den Markt für ähnliche Einkommenseigenschaften, um zu einem Marktkapitalisierungssatz zu kommen, oder wir verwenden die gewünschte Rate des Kunden.
Für unser Beispiel sagen wir, dass andere ähnliche Appartementkomplexe im Gebiet eine durchschnittliche Kapazitätsrate von 6,23% und wiederum treffen die Entscheidung zusammen mit dem Verkäufer, diese Rate zu verwenden. Berücksichtigen Sie jedoch, wenn der Verkäufer ist über die Verwendung seiner eigenen gewünschten Rate unbestritten, und es ist anders als die Marktrate, würden wir mit dem Kunden Seite
Mit anderen Worten, wenn unser Verkäufer eine
C) Berechnen Sie den Immobilienwert Schließlich, jetzt, da wir das Eigentum Netto-Betriebseinkommen von $ 31.140 haben ), Und planen, den Marktsatz von 6,23% zu verwenden, können wir den Ertragswert unserer Kunden mit dieser Formel berechnen: Netto-Betriebsergebnis / Cap-Rate = Immobilien-Wert, oder $ 31.140 / 6.23% = $ 500.000
Okay , Jetzt sind Sie bereit, Ihren Kunden anzurufen. Basierend auf einem Netto-Betriebsergebnis von $ 31.140 und einem Marktkapitalisierungssatz von 6,23%, schätzen Sie, dass die Kunden-Apartment-Komplex hat einen Marktwert von $ 500.000
Natürlich für unsere Zwecke, hielten wir es einfach. In einer realen Lebenssituation würden Sie natürlich glaubwürdige und genaue (nicht Pie-in-the-Sky) Zahlen nutzen wollen, um das NOI der Immobilie zu erreichen. Darüber hinaus möchten Sie andere Faktoren, die den Wert der Eigenschaft beeinflussen können, zu berücksichtigen.
Upside Mieten Potenzial, zum Beispiel oder die Fähigkeit, mehr Einheiten an die Immobilie hinzufügen würde sicherlich erhöhen ihren Marktwert. In der Erwägung, dass eine bevorstehende Zonenregulierung, die sie zu einer weniger wünschenswerten Miete macht und möglicherweise die Mieten negativ beeinflusst oder die Belegung verringert, ihren Marktwert senken würde. Aber Sie bekommen die Idee.
Source by James Kobzeff