Ein vollständiger Leitfaden für Investitionen in Restaurantimmobilien

Restaurants sind für viele Investoren eine beliebte Gewerbeimmobilie, weil:

Mieter unterschreiben oft sehr langfristig, z. 20 Jahre absolute Triple Net (NNN) Leasingverhältnisse. Dies bedeutet, dass die Mieter neben der Miete auch die Grundsteuern, die Versicherung und alle Unterhaltskosten bezahlen. Der Anleger muss lediglich die Hypothek bezahlen, die wiederum einen sehr vorhersehbaren Cashflow bietet. Es gibt entweder keine oder nur wenige Vermieterverantwortlichkeiten, da der Mieter für die Instandhaltung verantwortlich ist. Dies gibt dem Investor mehr Zeit, um wichtige Dinge im Leben zu tun, z. in den Ruhestand gehen. Alles was Sie tun, ist den Mietscheck zur Bank zu bringen. Dies ist einer der Hauptvorteile bei der Investition in ein Restaurant oder eine Immobilie mit nur einem Mieter.

Ob reich oder arm, die Menschen müssen essen. Amerikaner gehen öfter auswärts essen, da sie zu beschäftigt sind, um die Töpfe und Pfannen danach zu kochen und aufzuräumen, was oft der schlimmste Teil ist! Laut der National Restaurant Association umfasst die Restaurantbranche des Landes derzeit 937.000 Restaurants und wird 2007 voraussichtlich einen Umsatz von 537 Milliarden US-Dollar erzielen, verglichen mit nur 322 Milliarden US-Dollar im Jahr 1997 und 200 Milliarden US-Dollar im Jahr 1987 (in aktuellen US-Dollar). Im Jahr 2006 wurden für jeden Dollar, den Amerikaner für Lebensmittel ausgeben, 48 Cent in Restaurants ausgegeben. Solange es eine Zivilisation auf der Erde gibt, wird es Restaurants geben und der Investor wird sich sicher fühlen, dass die Immobilie immer sehr gefragt ist.

Sie wissen, dass Ihre Mieter sich sehr gut um Ihre Immobilie kümmern, weil dies in ihrem besten Interesse liegt. Wenn überhaupt, möchten nur wenige Kunden in ein Restaurant gehen, das ein schmutziges Badezimmer und / oder Müll auf dem Parkplatz hat.

Aus Investitionssicht sind Restaurants jedoch nicht gleich geschaffen.

Franchise versus Independent

Man hört oft, dass 9 von 10 neuen Restaurants im ersten Jahr scheitern werden; Dies ist jedoch nur ein urbaner Mythos, da es hierzu keine abschließenden Studien gibt. Es gibt nur eine Studie des Associate Professor of Hospitality, Dr. H. G. Parsa von der Ohio State University, der im Zeitraum von 1996 bis 1999 neue Restaurants in der Stadt Columbus, Ohio, aufspürte (Hinweis: Sie sollten nicht den Schluss ziehen, dass die Ergebnisse überall in den USA oder in anderen Zeiträumen gleich sind.) Dr. Parsa stellte fest, dass Fischrestaurants die sichersten Unternehmungen waren und dass mexikanische Restaurants die höchste Ausfallrate in Columbus aufweisen. OH. Seine Studie ergab außerdem, dass zwischen 1996 und 1999 26% der neuen Restaurants im ersten Jahr in Columbus, OH, geschlossen wurden. Neben dem wirtschaftlichen Versagen sind die Gründe für die Schließung von Restaurants Scheidung, schlechte Gesundheit und die mangelnde Bereitschaft, immense Zeit für den Betrieb des Unternehmens aufzuwenden. Basierend auf dieser Studie kann man mit Sicherheit vorhersagen, dass je länger das Restaurant in Betrieb ist, desto wahrscheinlicher wird es im folgenden Jahr in Betrieb sein, so dass der Vermieter weiterhin die Miete erhält.

Für Franchise-Restaurants muss ein Franchisenehmer über einen bestimmten Mindestbetrag an nicht geliehenem Bargeld / Kapital verfügen, z. 300.000 US-Dollar für McDonald's, um sich zu qualifizieren. Der Franchisenehmer muss eine einmalige Franchisenehmergebühr von 30.000 bis 50.000 USD zahlen. Darüber hinaus hat der Franchisenehmer Lizenzgebühren und Werbegebühren in Höhe von etwa 4% bzw. 3% des Umsatzes beigesteuert. Im Gegenzug erhält der Franchisenehmer eine Schulung zum Aufbau und Betrieb eines bewährten und erfolgreichen Unternehmens, ohne sich um den Marketing-Teil kümmern zu müssen. Infolgedessen erhält ein Franchise-Restaurant Kunden, sobald das offene Schild angebracht ist. Sollte der Franchisenehmer das Geschäft am Standort nicht führen, kann der Franchisenehmer den aktuellen Franchisenehmer durch einen neuen ersetzen. Der König der Franchise-Hamburger-Restaurants ist die Fast-Food-Kette McDonald's mit über 32.000 Standorten in 118 Ländern (ca. 14.000 in den USA) (Stand 2010). Sie erzielte 2011 einen Umsatz von 34,2 Mrd. USD und einen durchschnittlichen Umsatz von 2,4 Mio. USD pro US-Standort . McDonald's erobert derzeit einen Marktanteil von über 50% am 64-Milliarden-US-Dollar-Markt für Hamburger-Restaurants. Der Umsatz ist in den letzten 5 Jahren um 26% gestiegen. Weit dahinter liegt Wendy's (durchschnittlicher Umsatz von 1,5 Mio. USD) mit einem Umsatz von 8,5 Mrd. USD und 5904 Geschäften. Burger King belegt mit einem Umsatz von 8,4 Mrd. USD, 7264 Geschäften und 13% des Marktanteils von Hamburger-Restaurants den dritten Platz (durchschnittlicher Umsatz von 1,2 Mio. USD) (unter allen Restaurantketten liegt Subway mit einem Umsatz von 11,4 Mrd. USD, 23.850 Geschäften und Starbucks auf Platz zwei Nummer 3 mit einem Umsatz von 9,8 Mrd. USD und 11.158 Geschäften). McDonalds Erfolg ist anscheinend nicht das Ergebnis des köstlichen Geschmacks seines Big Mac, sondern etwas anderes Komplexeres. Laut einer Umfrage unter 28.000 Online-Abonnenten des Consumer Report-Magazins belegen McDonald's-Hamburger den letzten Platz unter 18 nationalen und regionalen Fast-Food-Ketten. Es erhielt eine Punktzahl von 5,6 auf einer Skala von 1 bis 10, wobei 10 die beste war, hinter Jack In the Box (6,3), Burger King (6,3), Wendy's (6,6), Sonic Drive In (6,6) und Carl's Jr (6,9) ), Back Yard Burgers (7.6), Five Guys Burgers (7.9) und In-N-Out Burgers (7.9).

Fast-Food-Ketten erkennen neue Trends tendenziell schneller. Zum Beispiel sind sie bereits um 5 Uhr morgens geöffnet, da die Amerikaner ihr Frühstück zunehmend früher kaufen. Sie verkaufen auch mehr Café; Latté; Fruchtsmoothies, um mit Starbucks und Jumba Juice zu konkurrieren. Sie sehen auch mehr Salate auf der Speisekarte. Dies gibt den Kunden mehr Gründe, in Fast-Food-Restaurants vorbeizuschauen und sie für verschiedene Kunden attraktiver zu machen.

In unabhängigen Restaurants dauert es oft eine Weile, bis die Kunden vorbeikommen und das Essen probieren. Diese Einrichtungen sind in den ersten 12 Monaten der Eröffnung besonders hart, insbesondere bei Eigentümern mit minimaler oder keiner nachgewiesenen Erfolgsbilanz. Im Allgemeinen sind "Tante-Emma" -Restaurants aufgrund der anfänglich schwachen Einnahmen eine riskante Investition. Wenn Sie in ein Restaurant ohne Markennamen investieren, stellen Sie sicher, dass die Rendite proportional zu den Risiken ist, die Sie eingehen werden.

Manchmal fällt es Ihnen nicht leicht zu erkennen, ob es sich bei einem Restaurant um einen Markennamen oder einen Nicht-Markennamen handelt. Einige Restaurantketten sind nur in einer bestimmten Region tätig oder beliebt. Beispielsweise ist die Restaurantkette WhatABurger mit über 700 Standorten in 10 Bundesstaaten eine sehr beliebte Fast-Food-Restaurantkette in Texas und Georgia. Ab 2012 ist es an der Westküste jedoch noch nicht bekannt. Markenketten haben in der Regel eine Website, auf der alle Standorte sowie weitere Informationen aufgeführt sind. Wenn Sie also eine Restaurant-Website von Google oder Yahoo finden, können Sie schnell erkennen, ob ein unbekannter Name ein Markenname ist oder nicht. Auf Wikipedia erhalten Sie auch grundlegende Verbraucherinformationen zu fast allen Kettenrestaurants in den USA.

Die zehn am schnellsten wachsenden Ketten im Jahr 2011 mit einem Umsatz von über 200 Millionen US-Dollar

Laut Technomic sind die folgenden 10 Restaurantketten im Hinblick auf die Umsatzveränderung von 2010 bis 2011 die 10 am schnellsten wachsenden:

Five Guys Burgers and Fries mit einem Umsatz von 921 Mio. USD und einer Veränderung von 32,8%.
Chipotle Mexican Grill mit einem Umsatz von 2,261 Mrd. USD und einer Veränderung von 23,4%.
Jimmy Johns Gourmet Sandwich Shop mit einem Umsatz von 895 Mio. USD und einer Veränderung von 21,8%.
Yard House mit einem Umsatz von 262 Mio. USD und einer Veränderung von 21,5%.
Firehouse Subs mit einem Umsatz von 285 Mio. USD und einer Veränderung von 21,1%.
BJ's Restaurant & Brewhouse mit einem Umsatz von 621 Mio. USD und einer Veränderung von 20,9%.
Buffalo Wild Wings Grill & Bar mit einem Umsatz von 2,045 Mrd. USD und einer Veränderung von 20,1%.
Raising Cane's Chicken Fingers mit einem Umsatz von 206 Mio. USD und einer Veränderung von 18,2%.
Noodles & Company mit einem Umsatz von 300 Mio. USD und einer Veränderung von 14,9% gegenüber.
Wingstop mit einem Umsatz von 382 Mio. USD und einer Veränderung von 22,1%.

Leasing- und Mietgarantie

Die Mieter unterzeichnen häufig einen langfristigen absoluten Triple-Net-Mietvertrag (NNN). Dies bedeutet, dass sie neben der Grundmiete auch alle Betriebskosten übernehmen: Grundsteuern, Versicherungs- und Unterhaltskosten. Für Anleger ist das Risiko der Unsicherheit der Wartungskosten beseitigt und ihr Cashflow vorhersehbar. Die Mieter können die Miete auch mit ihrem eigenen oder Unternehmensvermögen garantieren. Für den Fall, dass sie das Geschäft schließen müssen, zahlen sie daher weiterhin Miete für die Laufzeit des Mietvertrags. Im Folgenden finden Sie einige Dinge, die Sie über die Leasinggarantie wissen müssen:

Im Allgemeinen ist die Rendite Ihrer Investition umso geringer, je stärker die Garantie ist. Die Garantie der McDonald's Corporation mit einem starken "A" S & P-Unternehmensrating einer Aktiengesellschaft ist viel besser als die eines kleinen Unternehmens, das einem Franchisenehmer mit einigen Restaurants gehört. Folglich bietet ein Restaurant mit einem McDonald's-Firmenvertrag normalerweise eine niedrige Obergrenze von 4,5 bis 5% (Kapitalrendite in der 1)^st Jahr des Besitzes), während McDonald's mit einer Franchisenehmergarantie (über 75% der McDonalds-Restaurants sind im Besitz von Franchisenehmern) möglicherweise eine Obergrenze von 5-6% bietet. Stellen Sie also fest, wie viele Risiken Sie eingehen möchten, da Sie bei einer Anlage nicht sowohl niedrige Risiken als auch hohe Renditen erzielen.

Manchmal bildet ein Franchise-Unternehmen mit mehreren Standorten eine Muttergesellschaft, die alle Restaurants besitzt. Jedes Restaurant wiederum gehört einer Limited Liabilities Company (LLC), um die Muttergesellschaft vor Verbindlichkeiten zu schützen. Die Mietgarantie der Einzelunternehmensgesellschaft bedeutet also nicht viel, da sie nicht über viel Vermögen verfügt.

Eine gute, lange Garantie macht eine Zitrone nicht zu einem guten Auto. Ebenso macht eine starke Garantie ein mieses Restaurant nicht zu einer guten Investition. Es bedeutet nur, dass der Mieter alle Anstrengungen unternimmt, um Ihnen die Miete zu zahlen. Beurteilen Sie eine Immobilie also nicht in erster Linie nach der Garantie.

Die Garantie ist gültig, bis das Unternehmen, das dies garantiert, Insolvenz anmeldet. Zu diesem Zeitpunkt reorganisiert das Unternehmen seine Geschäftstätigkeit, indem es Standorte mit geringem Umsatz schließt und die guten Standorte (d. H. Standorte mit starkem Umsatz) beibehält. Daher ist es für Sie wichtiger, eine Immobilie an einem guten Standort auszuwählen. Wenn es eine schwache Garantie gibt (z. B. von einem kleinen privaten Unternehmen), erhalten Sie doppelte Vorteile: pünktliche Mietzahlung und hohe Rendite.

Wenn Sie zufällig in ein "Mom & Pop" -Restaurant investieren, stellen Sie sicher, dass alle Auftraggeber, z. Sowohl Mama als auch Pop garantieren den Mietvertrag mit ihrem Vermögen. Die Garantie sollte von einem Anwalt überprüft werden, um sicherzustellen, dass Sie gut geschützt sind.

Standort, Standort, Standort

Ein mieses Restaurant kann an einem guten Ort gut abschneiden, während diejenigen mit einer guten Speisekarte an einem schlechten Ort scheitern können. Ein guter Standort bringt dem Betreiber hohe Einnahmen und ist für Sie als Investor in erster Linie wichtig. Es sollte diese Eigenschaften haben:

Hohes Verkehrsaufkommen: Dies wird mehr Kunden in das Restaurant locken und infolgedessen hohe Einnahmen erzielen. Ein Restaurant am Eingang eines regionalen Einkaufszentrums oder von Disney World, einem großen Einkaufszentrum oder Colleges ist daher immer wünschenswert.

Gute Sicht und Beschilderung: Ein hohes Verkehrsaufkommen muss von einer guten Sicht von der Straße aus begleitet werden. Dies minimiert die Werbekosten und ist eine ständige Erinnerung für die Gäste, hereinzukommen.

Einfaches Ein- und Aussteigen: Ein Restaurant an einer Einbahnstraße, die parallel zu einer Autobahn verläuft, hat viel Verkehr und eine gute Sicht, befindet sich jedoch nicht an einem großartigen Ort. Für potenzielle Kunden ist es schwierig, zurück zu kommen, wenn sie den Eingang verpassen. Außerdem ist es nicht möglich, nach links abzubiegen. Auf der anderen Seite ist das Restaurant direkt an der Autobahnausfahrt für die Kunden bequemer.

Hervorragende Demografie: Ein Restaurant sollte in einem Gebiet mit einer großen, wachsenden Bevölkerung und hohen Einkommen gut abschneiden, da mehr Menschen Geld ausgeben können. Das Geschäft sollte immer mehr Einkommen generieren, um für höhere Mieten zu zahlen.

Viele Parkplätze: Die meisten verketteten Restaurants haben einen eigenen Parkplatz, auf dem die Kunden zu Stoßzeiten untergebracht werden können. Wenn der Kunde innerhalb weniger Minuten keinen Parkplatz findet, besteht eine gute Chance, dass er diesen überspringt und / oder nicht so oft zurückkommt. Ein typisches Fast-Food-Restaurant benötigt etwa 10 bis 20 Parkplätze pro 1000 Quadratmeter Fläche. Fast-Food-Restaurants, z. McDonald's benötigt mehr Parkplätze als Restaurants, z. Olivengarten.

Hohe Umsatzerlöse: Der jährliche Bruttoumsatz allein sagt nicht viel aus, da ein größeres Restaurant – gemessen an der Fläche – tendenziell höhere Einnahmen erzielt. Das Verhältnis von Miete zu Umsatz ist also ein besserer Maßstab für den Erfolg. Weitere Informationen finden Sie im Abschnitt "Due to Revenue" im Abschnitt "Due Diligence".

Hohe Eintrittsbarrieren: Dies bedeutet einfach, dass es aus verschiedenen Gründen nicht einfach ist, diesen Standort in der Nähe zu replizieren: Das Gebiet verfügt einfach nicht über mehr bebaubares Land, oder der Masterplan erlaubt keinen weiteren Bau von Gewerbeimmobilien, oder es ist teurer, ein ähnliches zu bauen Eigentum aufgrund hoher Kosten für Land und Baumaterialien. Aus diesen Gründen wird der Mieter den Mietvertrag wahrscheinlich verlängern, wenn das Geschäft rentabel ist.

Überlegungen zur Finanzierung

Im Allgemeinen ist der Zinssatz für Restaurants etwas höher als der Durchschnitt, da es sich um Einzelmieter handelt. Für die Kreditgeber besteht ein wahrgenommenes Risiko, denn wenn das Restaurant geschlossen wird, können Sie möglicherweise 100% Ihres Einkommens aus diesem Restaurant verlieren. Kreditgeber bevorzugen auch nationale Markenrestaurants. Darüber hinaus werden einige Kreditgeber keine Kredite an ausländische Investoren vergeben, insbesondere wenn sich die Restaurants in kleineren Städten befinden. Daher ist es möglicherweise eine gute Idee, in ein Franchise-Restaurant in wichtigen U-Bahn-Gebieten zu investieren, z. Atlanta, Dallas. Im Jahr 2009 ist es aufgrund des angespannten Kreditmarktes eine ziemliche Herausforderung, Finanzmittel für Akquisitionen von Sitzrestaurants zu erhalten, insbesondere für Tante-Emma-Restaurants und regionale Restaurants. Allerdings scheinen sich die Dinge im Jahr 2010 etwas verbessert zu haben. Wenn Sie den besten Zinssatz und die besten Konditionen für das Darlehen erhalten möchten, sollten Sie sich an nationale Franchise-Restaurants in großen Metropolen halten.

Wenn der Cap-Satz höher ist als der Zinssatz des Darlehens, z. Der Cap-Satz beträgt 7,5%, während der Zinssatz 6,5% beträgt. Dann sollten Sie in Betracht ziehen, so viel wie möglich zu leihen. Sie erhalten 7,5% Rendite auf Ihre Anzahlung plus 1% Rendite für das Geld, das Sie ausleihen. Daher ist Ihre Gesamtrendite (Cash on Cash) höher als die Cap-Rate. Da die Inflation in naher Zukunft aufgrund steigender Kraftstoffkosten voraussichtlich höher sein wird, ist das Geld, das Sie zur Finanzierung Ihres Kaufs leihen, weniger wert. Umso vorteilhafter ist es, die Hebelwirkung jetzt zu maximieren.

Due Diligence-Untersuchung

Möglicherweise möchten Sie diese Faktoren berücksichtigen, bevor Sie sich für den Kauf entscheiden:

Finanzinformationen des Mieters: Das Restaurantgeschäft ist arbeitsintensiv. Der durchschnittliche Mitarbeiter erwirtschaftet jährlich nur etwa 55.000 US-Dollar Umsatz. Die Kosten für Waren, z. Lebensmittel und Vorräte sollten etwa 30-35% des Umsatzes ausmachen; Arbeits- und Betriebskosten 45-50%; Miete ca. 7-12%. Überprüfen Sie daher die Gewinn- und Verlustrechnung (P & L), falls verfügbar, mit Ihrem Buchhalter. In der Gewinn- und Verlustrechnung sehen Sie möglicherweise das Akronym EBITDAR. Es steht für E.Arnings B.vorher ichEinkommen T.Achsen, D.Wertminderung (von Ausrüstung), EINAbtötung (der Kapitalverbesserung) und R.ent. Wenn Sie in der Gewinn- und Verlustrechnung eines Franchise-Restaurants keine Lizenzgebühren oder in der Gewinn- und Verlustrechnung eines unabhängigen Restaurants keine Werbekosten sehen, möchten Sie möglicherweise den Grund dafür verstehen. Natürlich wollen wir sicherstellen, dass das Restaurant nach Zahlung der Miete rentabel ist. Idealerweise möchten Sie einen Nettogewinn in Höhe von 10-20% des Bruttoumsatzes sehen. In den letzten Jahren hat sich die Wirtschaft geschlagen. Infolgedessen verzeichneten Restaurants einen Rückgang des Bruttoumsatzes um rund 3-4%. Dies scheint die meisten, wenn nicht alle Restaurants überall betroffen zu haben. Darüber hinaus kann es mehrere Jahre dauern, bis ein neues Restaurant das potenzielle Umsatzziel erreicht. Erwarten Sie also nicht, dass neue Standorte auch für verkettete Restaurants sofort rentabel sind.

Bonitätshistorie des Mieters: Wenn der Mieter ein privates Unternehmen ist, können Sie möglicherweise die Bonität des Mieters bei Dun & Bradstreet (D & B) abrufen. D & B liefert den Paydex-Score, das Geschäftsäquivalent von FICO, d. H. Den persönlichen Kreditverlauf-Score. Diese Punktzahl reicht von 1 bis 100, wobei höhere Punktzahlen auf eine bessere Zahlungsleistung hinweisen. Ein Paydex-Wert von 75 entspricht einem FICO-Wert von 700. Wenn Ihr Mieter also einen Paydex-Wert von 80 hat, erhalten Sie die Mietschecks wahrscheinlich sofort.

Verhältnis von Miete zu Umsatz: Dies ist das Verhältnis der Grundmiete zum jährlichen Bruttoumsatz des Geschäfts. Auf diese Weise können Sie schnell feststellen, ob das Restaurant rentabel ist, d. H. Je niedriger das Verhältnis, desto besser die Lage. Als Faustregel sollten Sie dieses Verhältnis unter 10% halten, was darauf hinweist, dass der Standort starke Einnahmen erzielt. Wenn die Quote weniger als 7% beträgt, wird der Betreiber sehr wahrscheinlich nach Zahlung der Miete viel Geld verdienen. Die Mietgarantie ist in diesem Fall wahrscheinlich nicht wichtig. Das Verhältnis von Miete zu Umsatz ist jedoch keine genaue Methode, um festzustellen, ob der Mieter einen Gewinn erzielt oder nicht. Der Grundsteueraufwand wird im Rahmen der Miete nicht berücksichtigt. Grundsteuern – berechnet als Prozentsatz des geschätzten Wertes – variieren von Staat zu Staat. In Kalifornien beispielsweise sind es etwa 1,25% des geschätzten Wertes, in Texas 3% und in Illinois sogar 10%. Und so könnte ein Restaurant mit einem Verhältnis von Miete zu Einkommen von 8% in einem Staat rentabel sein und in einem anderen dennoch Geld verlieren.

Parkmöglichkeiten: Restaurants benötigen in der Regel mehr Parkplätze, da die meisten Gäste innerhalb eines kleinen Zeitfensters vorbeischauen. Sie benötigen mindestens 8 Parkplätze pro 1000 Quadratfuß (SF) Restaurantfläche. Fast-Food-Restaurants benötigen möglicherweise 15 bis 18 Plätze pro 1000 SF.

Kündigungsklausel: Einige der langfristigen Mietverträge geben dem Mieter die Möglichkeit, den Mietvertrag zu kündigen, falls ein Brand einen bestimmten Prozentsatz des Grundstücks zerstört. Dies ist für Sie natürlich nicht wünschenswert, wenn dieser Prozentsatz zu niedrig ist, z. 10%. Lesen Sie also unbedingt den Mietvertrag. Sie möchten auch sicherstellen, dass die Versicherungspolice auch Mieteinnahmenverluste für 12 bis 24 Monate abdeckt, falls das Eigentum durch Feuer oder Naturkatastrophen beschädigt wird.

Preis pro SF: Sie sollten etwa 200 bis 500 US-Dollar pro SF bezahlen. In Kalifornien müssen Sie eine Prämie zahlen, z. 1000 USD pro SF für Starbucks-Restaurants, die normalerweise zu einem sehr hohen Preis pro SF verkauft werden. Wenn Sie mehr als 500 USD pro SF für das Restaurant bezahlen, stellen Sie sicher, dass Sie eine Begründung dafür haben.

Miete pro SF: Idealerweise sollten Sie in eine Immobilie investieren, in der die Miete pro SF niedrig ist, z. 2 bis 3 US-Dollar pro SF und Monat. Dies gibt Ihnen Raum, um die Miete in Zukunft zu erhöhen. Außerdem sorgt die niedrige Miete dafür, dass das Geschäft des Mieters rentabel ist, sodass er die Miete weiterhin bezahlen kann. Starbucks zahlen in der Regel eine Prämienmiete von 2 bis 4 USD pro SF pro Monat, da sie sich häufig an einem Premium-Standort mit viel Verkehr und hoher Sichtbarkeit befinden. Wenn Sie vorhaben, in ein Restaurant zu investieren, in dem der Mieter mehr als 4 USD pro SF monatlich zahlt, sollten Sie Ihre Entscheidung rechtfertigen, da es schwierig ist, im Restaurantgeschäft Gewinne zu erzielen, wenn der Mieter eine höhere Miete zahlt. Einige Restaurants haben möglicherweise eine Prozentklausel. Dies bedeutet, dass der Betreiber Ihnen neben der Mindestgrundmiete auch einen Prozentsatz seines Umsatzes zahlt, wenn dieser einen bestimmten Schwellenwert erreicht.

Mieterhöhung: Ein Restaurantvermieter erhält normalerweise entweder eine jährliche Mieterhöhung von 2% oder eine Erhöhung von 10% alle 5 Jahre. Als Investor sollten Sie eine jährliche Mieterhöhung von 2% bevorzugen, da 5 Jahre eine lange Zeit sind, um auf eine Erhöhung zu warten. Sie erhalten auch mehr Miete mit 2% jährlicher Erhöhung als 10% Erhöhung alle 5 Jahre. Wenn die Miete jedes Jahr steigt, steigt auch der Wert Ihrer Investition. Der Wert des Restaurants basiert häufig auf der Miete, die es generiert. Wenn die Miete erhöht wird, während die Marktkapitalisierung gleich bleibt, wird Ihre Investition an Wert gewinnen. Es gibt also keinen entscheidenden Vorteil für die Investition in ein Restaurant in einem bestimmten Bereich, z. Kalifornien. Es ist wichtiger, ein Restaurant in einer großartigen Lage zu wählen.

Vertragslaufzeit: Im Allgemeinen bevorzugen Anleger langfristige, z. 20 Jahre Mietvertrag, damit sie sich keine Sorgen um die Suche nach neuen Mietern machen müssen. Während eines Zeitraums mit niedriger Inflation, z. 1% bis 2%, das ist in Ordnung. Wenn jedoch die Inflation hoch ist, z. 4%, dies bedeutet, dass Sie technisch weniger Miete erhalten, wenn die Mieterhöhung nur 2% beträgt. Schließen Sie daher Immobilien mit einer Restlaufzeit von einigen Jahren nicht aus, da möglicherweise ein starkes Aufwärtspotenzial besteht. Wenn der Mietvertrag ohne Optionen ausläuft, muss der Mieter möglicherweise eine viel höhere Marktmiete zahlen.

Risiken versus Anlagerenditen: Als Investor mögen Sie Immobilien, die eine sehr hohe Rendite bieten, z. Cap-Rate von 8% bis 9%. Und so werden Sie möglicherweise von einem brandneuen Franchise-Restaurant angezogen, das von einem Entwickler zum Verkauf angeboten wird. In diesem Fall baut der Entwickler die Restaurants vollständig mit Möbeln, Einrichtungsgegenständen und Geräten (FFEs) für den Franchisenehmer auf der Grundlage der Franchise-Spezifikationen. Der Franchisenehmer unterzeichnet einen 20-jährigen absoluten NNN-Mietvertrag, in dem eine sehr großzügige Miete pro SF gezahlt wird, z. 4 bis 5 US-Dollar pro SF monatlich. Der neue Franchisenehmer ist dazu bereit, weil er kein Geld aufbringen muss, um ein Geschäft zu eröffnen. Die Anleger freuen sich über die hohe Rendite. Dies kann jedoch eine sehr riskante Investition sein. Derjenige, der garantiert Geld verdient, ist der Entwickler. Der Franchisenehmer ist möglicherweise nicht bereit, in schwierigen Zeiten festzuhalten, da er kein Eigenkapital in der Immobilie hat. Sollte das Geschäft des Franchisenehmers scheitern, können Sie möglicherweise keinen Mieter finden, der bereit ist, eine so hohe Miete zu zahlen, und Sie haben möglicherweise ein leeres Restaurant.

Track Records des Betreibers: Das Restaurant, das von einem Betreiber mit 1 oder 2 kürzlich eröffneten Restaurants betrieben wird, ist wahrscheinlich eine riskantere Investition. Auf der anderen Seite ist es wahrscheinlich, dass ein Betreiber mit 20 Jahren im Geschäft und 30 Standorten im nächsten Jahr eher die Miete zahlt.

Handelsgeräte: Einige Restaurants werden mit Handelsgeräten verkauft. Dokumentieren Sie daher schriftlich, was im Verkauf enthalten ist.

Fast Food versus Sit-down: während Fast-Food-Restaurants, z. McDonalds macht sich während des Abschwungs gut, Familienrestaurants reagieren aufgrund höherer Preise und hoher Kosten tendenziell empfindlicher auf die Rezession. In diesen Restaurants kann der Umsatz im Jahresvergleich zweistellig sinken. Infolgedessen wurden viele Sitzrestaurants während der Rezession geschlossen. Wenn Sie in ein Sitzrestaurant investieren möchten, sollten Sie eines in einem Gebiet mit hohem Einkommen und großer Bevölkerung wählen.

Sale & Lease Back

Manchmal kann der Restaurantbetreiber den Immobilienteil verkaufen und dann die Immobilie für eine lange Zeit zurückpachten, z. 20 Jahre. Ein typischer Investor würde sich fragen, ob der Betreiber in finanziellen Schwierigkeiten steckt, so dass er die Immobilie verkaufen muss, um seine Schulden zu bezahlen. Es kann der Fall sein oder nicht; Dies ist jedoch eine schnelle und einfache Möglichkeit für den Restaurantbetreiber, aus gutem Grund Geld aus den Aktien zu ziehen: Geschäftsausweitung. Natürlich könnte der Betreiber die Immobilie mit Auszahlung refinanzieren, aber das ist möglicherweise nicht die beste Option, weil:

Er kann die Auszahlung nicht maximieren, da Kreditgeber in einer Refinanzierungssituation häufig nur 65% des Immobilienwerts verleihen.
Das Darlehen wird in der Bilanz als langfristige Verschuldung ausgewiesen, die häufig nicht positiv bewertet wird.
Die Zinssätze sind möglicherweise nicht so günstig, wenn der Restaurantbetreiber keine starke Bilanz hat.
Aufgrund des angespannten Kreditmarktes kann er möglicherweise keine Kreditgeber finden.

Wenn Sie sich die vom Restaurantbetreiber gezahlte Miete ansehen, sehen Sie häufig zwei verschiedene Auszahlungsstrategien:

Konservative Marktmiete: Der Betreiber möchte sicherstellen, dass er eine niedrige Miete zahlt, damit sein Restaurantgeschäft gute Chancen hat, profitabel zu sein. Er bietet Anlegern auch eine konservative Kapitalisierungsrate an, z. 7% Obergrenze. Infolgedessen ist sein Auszahlungsbetrag gering bis mäßig. Dies kann für einen Investor eine risikoarme Investition sein, da sich der Mieter die Miete eher leisten kann.

Deutlich höher als die Marktmiete: Der Betreiber möchte seine Auszahlung maximieren, indem er die Immobilie viel höher als ihren Marktwert bewertet, z. 2 Mio. USD für eine Immobilie im Wert von 1 Mio. USD. Anlegern wird manchmal eine hohe Kapitalisierungsrate angeboten, z. 10%. Der Betreiber kann in einem Gebiet, in dem die Miete für vergleichbare Immobilien 3 USD pro Quadratfuß beträgt, 5 USD Miete pro Quadratfuß zahlen. Infolgedessen kann das Restaurantgeschäft an diesem Standort aufgrund höherer Mieten einen Verlust erleiden. Der Betreiber erhält jedoch so viel Geld wie möglich. Diese Eigenschaft könnte für Sie sehr riskant sein. Wenn das Geschäft des Mieters es nicht schafft und er Insolvenz anmeldet, müssen Sie einem anderen Mieter eine niedrigere Miete anbieten, um Ihr Gebäude zu leasen.

Grundpacht

Gelegentlich sehen Sie ein Restaurant zum Verkauf. Der Begriff Erbpachtvertrag kann verwirrend sein, wie er bedeuten könnte

Sie kaufen das Gebäude und pachten das Grundstück eines anderen Investors langfristig, z. 50 Jahre Erbpacht.

Sie kaufen das Grundstück, in dem der Mieter das Gebäude besitzt. Dies ist das wahrscheinlichste Szenario. Der Mieter baut das Restaurant mit seinem eigenen Geld und unterzeichnet dann in der Regel einen 20-jährigen NNN-Mietvertrag, um das Grundstück zu leasen. Wenn der Mieter den Mietvertrag nicht verlängert, wird das Gebäude an den Grundbesitzer zurückgegeben. Die Cap-Rate ist oft 1% niedriger, z. 6 bis 7,25 Prozent im Vergleich zu Restaurants, in denen Sie sowohl Grundstücke als auch Gebäude kaufen.

Da der Mieter einen erheblichen Geldbetrag (ob aus eigenen oder geliehenen Mitteln) für den Bau des Gebäudes investieren muss, muss er doppelt sicher sein, dass dies der richtige Standort für sein Geschäft ist. Sollte der Mieter die Mietzahlung nicht leisten oder den Mietvertrag nicht verlängern, fällt das Gebäude mit erheblichem Wert an Sie als Grundbesitzer zurück. Der Mieter verliert also viel mehr, sowohl geschäftlich als auch baulich, wenn er seiner Verpflichtung nicht nachkommt. Und so denkt es zweimal darüber nach, die Mietschecks nicht einzusenden. In diesem Sinne ist dies eine etwas sicherere Investition als ein Restaurant, dem Sie sowohl das Land als auch Verbesserungen besitzen. Neben der niedrigeren Cap-Rate sind die Hauptnachteile für Grundpachtverträge

Es gibt keine Steuerabschreibungen, da der IRS es Ihnen nicht erlaubt, seinen Grundstückswert abzuschreiben. Ihre Steuerverbindlichkeiten sind also höher. Die Mieter hingegen können den Wert der Gebäude und Ausrüstungen zu 100% abschreiben, um die Gewinne aus dem Geschäft auszugleichen.

Wenn das Eigentum durch Feuer oder Naturkatastrophen beschädigt wird, z. Tornados, einige Mietverträge können es den Mietern ermöglichen, Versicherungserlöse zu sammeln und den Mietvertrag zu kündigen, ohne die Immobilien in den letzten Jahren des Mietvertrags wieder aufzubauen. Leider sind diesem Autor keine Versicherungsunternehmen bekannt, die Ihnen eine Feuerversicherung verkaufen würden, da Sie das Gebäude nicht besitzen. Das Risiko ist also erheblich, da Sie möglicherweise ein sehr teures freies Grundstück ohne Einkommen und mit einer riesigen Grundsteuerrechnung besitzen.

Einige der Mietverträge ermöglichen es den Mietern, keine Struktur zu erstellen, z. Dach, Reparaturen in den letzten Jahren des Mietvertrags. Dies kann dazu führen, dass Anleger Geld für aufgeschobene Wartungskosten ausgeben müssen, was sich negativ auf den Cashflow der Immobilie auswirkt.

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Source by David V. Tran