Herkömmliche Darlehen sind für Immobilieninvestoren in der Regel am schwersten zu erhalten. Bei einigen Kreditgebern ist es nicht möglich, die Einkünfte aus als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien in Bezug auf die Gesamteinnahmen zu berechnen, was das globale Underwriting für bestimmte Anleger problematisch machen kann, insbesondere für diejenigen, die bereits über mehrere konventionelle, konforme Immobiliendarlehen verfügen, die über ihre Kredite berichten. In diesen Fällen muss der Anleger für seine Investitionen außerhalb der konventionellen Finanzierung suchen. Zwei der beliebtesten Optionen für alternative Finanzierungen sind Portfoliokredite und Hartgelddarlehen.
Portfolio Loans
Bei diesen Darlehen handelt es sich um Darlehen, die von Banken vergeben werden, die die Hypothek nicht verkaufen an andere Investoren oder Hypothekenunternehmen. Portfoliokredite werden mit der Absicht aufgenommen, sie bis zur Tilgung des Darlehens oder bis zur Fälligkeit in den Büchern zu halten. Banken, die diese Art von Darlehen vergeben, werden als Portfolio-Kreditgeber bezeichnet und sind in der Regel kleinere, stärker auf die Gemeinschaft ausgerichtete Geschäfte.
Vorteile von Portfolio-Darlehen
Weil diese Banken nicht handeln In Volumen oder Antwort auf große Boards wie Geschäftsbanken können Portfoliokreditgeber Kredite aufnehmen, die Geschäftsbanken nicht ansprechen würden, wie beispielsweise:
- kleinere Mehrfamilienhäuser
- immobilien in disreparation
- Eigenschaften mit einem unrealisierten Wert nach Fertigstellung
- vorstabilisierte Geschäftsgebäude
- Einmieterbetrieb
- Gebäude für besondere Zwecke wie Kirchen, Lager oder Produktionsräume
- Bau- und Rehabilitationsprojekte
Ein weiterer Vorteil von Portfolio-Kreditgebern ist, dass sie sich in ihrer Gemeinde engagieren. Portfoliokreditgeber verleihen gerne Immobilien, die sie besuchen können. Sie verleihen selten außerhalb ihrer Region. Dies gibt dem Portfolio-Kreditgeber auch die Möglichkeit, Richtlinien zu verschieben, wenn die Anzahl der Geschäfte möglicherweise nicht herausragend ist. Der Kreditgeber kann jedoch die Immobilie besuchen und den Wert der Transaktion klar erkennen. Selten, wenn überhaupt, wird ein Bankier bei einer Geschäftsbank jemals Ihre Immobilie besuchen oder mehr davon sehen, als sie dem Bewertungsbericht entnehmen kann.
Nachteile von Portfolio-Darlehen
Portfoliokredite haben nur drei Nachteile. Meines Erachtens sind sie es wert, die oben genannten Leistungen in Anspruch zu nehmen:
- kürzere Darlehensbedingungen
- höhere Zinssätze
- konventionelles Underwriting
Ein Portfolio-Darlehen hat typischerweise eine kürzere Darlehenslaufzeit als herkömmliche, konforme Darlehen. Das Darlehen wird eine standardmäßige 30-jährige Amortisation enthalten, wird jedoch innerhalb von 10 Jahren oder später eine Ballonzahlung erhalten, und zu diesem Zeitpunkt müssen Sie das Darlehen in bar auszahlen oder refinanzieren.
Portfoliokredite tragen in der Regel eine etwas höher als der Marktzinssatz, normalerweise um einen halben bis einen vollen Prozentpunkt höher als der Wert, den Sie von Ihrem großen Hypothekenbanker oder Ihrer Einzelhandelskette erwarten würden.
Portfoliokreditgeber gehen manchmal außerhalb der Richtlinien Für eine großartige Immobilie besteht die Chance, dass Sie sich nach herkömmlichen Richtlinien qualifizieren. Das bedeutet akzeptable Einkommensquoten, globales Underwriting, hohe Deckungsquoten für Schuldverschreibungen, überdurchschnittliche Kredite und eine gute persönliche Vermögensrechnung. Wenn Sie eines dieser Kriterien nicht erfüllen, wird Ihr Kredit bei den meisten herkömmlichen Kreditgebern außer Acht gelassen. Wenn Sie sich in einer Situation befinden, in der Ihre Qualifikationskriterien leiden und Sie nicht für ein herkömmliches Darlehen oder ein Portfolio-Darlehen genehmigt werden können, werden Sie wahrscheinlich zwei oder mehr aus dem Rennen gehen.
Ich werde wahrscheinlich einen lokalen Geldverleiher aufsuchen müssen.
Kredite für hartes Geld und privates Geld
Kredite für hartes Geld sind vermögensbasierte Kredite, das heißt, sie werden unter Berücksichtigung von Krediten gezeichnet in erster Linie der Wert des Vermögenswertes, der als Sicherheit für das Darlehen verpfändet wird.
Vorteile von Hard-Money-Darlehen
Selten betrachten Hard-Money-Kreditgeber die Kreditwürdigkeit als einen Faktor beim Underwriting. Wenn diese Kreditgeber Ihre Kreditauskunft erstellen, wird höchstwahrscheinlich sichergestellt, dass der Kreditnehmer derzeit nicht in Konkurs geht und keine offenen Urteile oder Zwangsvollstreckungen hat. In den meisten Fällen können diese Dinge nicht einmal einen harten Geldkredit aus dem Underwriting schlagen, aber sie können den Kreditgeber dazu zwingen, die Dokumente genauer zu betrachten.
Wenn Sie eine Immobilie zu einem steilen Preisnachlass erwerben, kann dies sein Sie können 100% Ihrer Kosten mit hartem Geld finanzieren. Wenn Sie beispielsweise eine Immobilie im Wert von 100.000 US-Dollar für nur 45.000 US-Dollar erwerben, können Sie möglicherweise den gesamten Betrag von einem kreditstarken Kreditgeber erhalten, der einen Kredit zu einem Darlehensverhältnis von 50% (LTV) bereitstellt. Dies können sowohl konventionelle als auch Portfolio-Kreditgeber nicht tun.
Während private Kreditgeber zwar die Ertragsfähigkeit der Immobilie prüfen, sind sie jedoch mehr mit dem Ist-Wert der Immobilie als dem Wert der Immobilie befasst unterliegende Immobilie, da die Immobilie zum Zeitpunkt der Kreditvergabe existiert. Leere Immobilien ohne Mieteinnahmen werden selten von herkömmlichen Kreditgebern genehmigt, stellen jedoch ein bevorzugtes Ziel für private Kreditgeber dar.
Die Geschwindigkeit, mit der eine Hartgelddarlehens-Transaktion abgeschlossen werden kann, ist vielleicht die attraktivste Qualität. Die Geschwindigkeit des Kredits ist für viele Immobilieninvestoren ein großer Vorteil, insbesondere für diejenigen, die Immobilien auf einer Auktion erwerben, oder als Leerverkäufe oder Bankverkündigungen, die über kurze Kontraktsicherungen verfügen. Hard-Geld-Kredite können in nur 24 Stunden geschlossen werden. Die meisten dauern zwischen zwei Wochen und 30 Tagen, und selbst die längeren Zeitlimits für hartes Geld sind immer noch weniger als die meisten konventionellen Versicherungsperioden.
Nachteile von hartem Geld und privaten Geldkrediten
Normalerweise gewährt ein privater Kreditgeber ein Darlehen zwischen 50 und 70 Prozent des aktuellen Betrags. Einige private Kreditgeber verwenden einen eher konservativen Istwert, der als "Schnellverkaufswert" oder "30-Tage-Wert" bezeichnet wird. Beide Werte können erheblich unter dem Standardwert liegen. Die Verwendung eines schnellen Verkaufswerts ist eine Möglichkeit für den privaten Kreditgeber, einen konservativeren Kredit zu vergeben oder seine Investition mit einem niedrigeren effektiven LTV-Verhältnis zu schützen. Zum Beispiel könnten Sie einen Vertrag mit einer Immobilie abgeschlossen haben, die mit anderen Einfamilienhäusern vergleichbar ist, die kürzlich für 150.000 US-Dollar mit einer durchschnittlichen Vermarktungszeit von drei bis vier Monaten verkauft wurden. Einige harte Geldverleiher können Ihnen 50% dieses Kaufpreises verleihen, indem Sie ihn als Wert angeben und Ihnen 75.000 $ für den Kauf geben. Andere private Kreditgeber können ein BPO durchführen und bei einer Marketing-Expositionszeit von nur 30 Tagen einen schnellen Verkaufswert verlangen. Dieser Wert kann bis zu $ 80.000 betragen, um einen schnellen Verkauf an einen reinen Käufer zu ermöglichen. Diese Kreditgeber würden daher einen Kredit in Höhe von nur 40.000 USD (50% des schnellen Verkaufspreises von 80.000 USD) für einen effektiven LTV von nur 26% gewähren. Dies ist in den meisten Fällen ein Streitpunkt bei Transaktionen, die sich beim Underwriting mit harten Geldgebern ergeben. Da ein Hard-Money-Darlehen zu einem viel niedrigeren Prozentsatz des Wertes vergeben wird, ist bei der Schätzung des tatsächlichen Werts Ihrer Immobilie wenig Spielraum.
Der andere offensichtliche Nachteil eines Hard-Money-Kredits sind die Kosten. Geldkredite werden fast immer einen höheren Zinssatz aufweisen als Marktzinsen, Emissionsgebühren, Aktiengebühren, Austrittsgebühren und manchmal sogar noch höhere Anwalts-, Versicherungs- und Titelgebühren. Während einige kreditgebende Geldgeber es Ihnen ermöglichen, diese Gebühren zu finanzieren und in die Gesamtkreditkosten einzubeziehen, bedeutet dies immer noch, dass Sie bei Abschluss des Kredits netto weniger zahlen.
Wiegen des Guten und des Bösen
Wie bei jedem Darlehen müssen Sie das Gute und das Schlechte wie Kreditbedingungen, Zinssatz, Punkte, Gebühren und Zugang zum Kundendienst abwägen. Bei alternativen Krediten gibt es immer einen Kompromiss. Wenn Sie schlechte Kredite aufweisen und kein Geld für die Anzahlung haben, können Sie sicher sein, dass der Kreditgeber höhere Zinssätze berechnet und die Bedingungen reduziert, um das zusätzliche Risiko auszugleichen.
Beim Umgang mit privaten Kreditgebern sollten Sie unbedingt nachfragen ihre Bewertungsmethode.
Auch bei harten Geldgebern sollten Sie bei der Recherche und Hintergrundprüfung vorsichtig sein. Während Hartgeldkredite eine der beliebtesten alternativen Finanzierungsmöglichkeiten sind, sind sie oft Ziel unachtsamer Dritter. Vergewissern Sie sich vor der Unterzeichnung von Darlehensunterlagen, dass Sie alle Unterlagen von einem qualifizierten Immobilienanwalt und / oder Steuerberater ausführen. Bei Verdacht auf Betrug oder Raubübergabe wenden Sie sich an die Staatsanwaltschaft.
Immobilienmakler Heidelberg Makler HeidelbergSource by Craig Grella