Wir sehen Anzeichen dafür, dass der gewerbliche Immobilienmarkt als Nutzer und Investoren vorsichtig angefangen hat. German: https: / / entry.credit-suisse.ch/csfs…geToShow = lb2 Kauf von Wertschöpfung kommerziellen / industriellen Eigenschaften. Allerdings sind die Kreditgeber einen sehr konservativen Ansatz bei der Underwriting dieser Angebote auf dem heutigen volatilen Immobilienmarkt.
Loan-to-Value (LTV) spielt weiterhin eine wichtige Rolle bei der Bestimmung der Darlehensbetrag und Anzahlung erforderlich für der Kauf. Der Gutachter spielt eine Schlüsselrolle bei der Beurteilung des Wertes der Immobilie und letztlich der Darlehensbetrag. Traditionell können Benutzer / Unternehmen erwarten, eine Immobilie mit so wenig bei 10% oder einem 90% LTV zu kaufen und die Anleger können erwarten, dass sie 25 – 30% oder ein 70 – 85% LTV setzen.
Benutzer / Unternehmen fahren weiterhin in Richtung SBA-Finanzierung (Small Business Administration Darlehen), die es ihnen ermöglicht, ein konventionelles Darlehen bei einem 80% LTV mit dem SBA-Darlehen 10 zu erhalten % In einer zweiten Position und der Kreditnehmer muss nur 10% setzen. Offensichtlich sind die Finanzen des Unternehmens stark geprüft und jeder, der mehr als 20% des Unternehmens besitzt, muss das Darlehen persönlich garantieren. Dies ist und ist heute noch der Fall.
Investoren haben eine viel schwierigere Zeit, Kredite zu erwerben, um erwerbliche Immobilien zu erwerben. Lenders Faktor in der Darlehen an Wert (LTV) auf diese Darlehen sowie die Investor die finanzielle, aber die größte Sorge ist mit der Eigenschaft der Fähigkeit (Einkommen), um die Darlehen Zahlungen leisten.
In der Vergangenheit wurden DCRs verwendet, um den Darlehensbetrag für einkommensschaffende Immobilien zu bestimmen, aber die Kreditgeber waren weniger streng in So dass Anleger / Kreditnehmer ein Argument für künftige Erträge (tatsächliche Mieten vs Marktmieten) bei der Bestimmung NOI (Net Operating Income) zu machen. Dies, gepaart mit steigenden Immobilienwert, hatte sowohl Gutachter als auch Kreditgeber übermäßig aggressiv bei der Projektion eines Immobilien-Marktwertes, in dem die LTV basieren und das ist, was letztlich führte zu einer Menge von Nonperforming Darlehen Sie heute sehen
Fallstudie:
Anfang dieses Jahres haben wir vor kurzem eine Investitionsgruppe vorgestellt, die ein Industriegebäude kauft, das an ein Lebensmittelverarbeitungsunternehmen im Markt von Vernon, Kalifornien vermietet wird. Dies ist ein einziges Mietergebäude mit einem zehnjährigen NNN-Leasing. Das jährliche NOI (Netto-Betriebsergebnis) betrug $ 141.000 mit festen Mieterhöhungen alle 12 Monate. Die Immobilie zeigte eine Rendite von 8%, basierend auf einem Kaufpreis von $ 1,74 Millionen.
Der Lender analysierte das Eigentum in folgender Weise, um den Darlehensbetrag zu bestimmen:
Brutto-Mieten von $ 141.000
Weniger Leerstand von 10% oder ($ 14.100)
Weniger Reserven von 3% oder ($ 4.230)
Weniger Management von 3% von ($ 4.230)
Eigentumssteuer, die vom Mieter zu zahlen ist
Sachversicherung, die vom Mieter zu zahlen ist
NOI wurde nun auf $ 118.440 berechnet
Ein Schuldenabdeckungsverhältnis (DCR) von 1,2 wurde auf den NOI angewendet
Berechneter Schuldendienst NOI / DCR = $ 98.700
Der Kreditgeber sagte uns, dass diese Eigenschaft würde $ 98.700 oder $ 8.225 / mo in Schuldendienst zu unterstützen. Mit Zinssätzen in der Nähe von 6% und einer 25-jährigen Amortisation bedeutet dies einen Kreditbetrag von $ 1,27 Millionen. Bei der Subtraktion von dem Kaufpreis von $ 1,74 Millionen kann der Anleger erwarten, dass er $ 470.000 oder 27% des Darlehensbetrags absetzen wird.
Als der Immobilienmarkt 2007 auf oder nahe seinem Höhepunkt lag, sahen wir Kapitalisierungsraten ( Return on Investment) schwebend um 5,75 – 6%. Es ist leicht zu verstehen, warum die Kreditgeber die DCR-Methode bei der Berechnung des Darlehensbetrags umgehen mussten, um eine Immobilie zu erreichen, um eine 75% LTV zu erreichen:
Wenn Sie diese gleiche Eigenschaft bei einer Rückzahlung von 6% (oder $ 104.400 NOI) (19459003)
Großer Rents von $ 104.400
Weniger Leerstand von 10% oder ($ 10.440)
Weniger Reserven von 3% oder ($ 3.132)
Weniger Management von 3% von ($ 3.132)
Eigentumssteuern, die vom Mieter zu zahlen sind
Sachversicherung, die vom Mieter zu zahlen ist
Gesamtkosten ($ 16,704)
NOI wurde nun auf 87,696 $
Ein Schuldenabdeckungsverhältnis (DCR) von 1,2 wurde auf den NOI angewendet
Berechneter Schuldendienst NOI / DCR = $ 73,080
Bei $ 73,080 (oder $ 6,090 / mo) im Schuldendienst auf der Grundlage einer Rückzahlung von 6% und einer Darlehen amortisiert über 25 Jahre, entspricht es einem $ 945.209 Darlehen Betrag. Dies würde den Anleger verlangen, $ 794.790 zu setzen, was ein 46% LTV ist.
In diesem Fall waren die Anleger nicht bereit, 46% zu senken und würden das Argument machen, dass in naher Zukunft die $ 118.440 NOI (wie angegeben Oben) erreichbar war. Kreditgeber, die das Darlehen machen wollen, würden in dieses Argument einkaufen, so dass der DCR auf die erhöhten Mieten angewendet werden könnte. Der Gutachten würde diesen Betrag unterstützen, indem er vergleichbare Verkäufe an Benutzer, nicht Investoren, um eine 85% LTV zu unterstützen. Lenders würde das Darlehen mit einem Investor, so dass sie nur 25% nach unten, wenn in Wirklichkeit sollten sie 46% nach unten, wie oben angegeben haben. Da die Leasingraten und die Eigenschaftswerte weiter sinken, sind die gleichen Liegenschaften nicht mehr zahlungslos. Mit nur 25% investiert in eine Eigenschaft, die so viel wie 50% ihres Wertes verloren, können wir sehen, warum so viele Investoren weg von ihren Darlehensverpflichtungen gingen.
Immobilienmakler Heidelberg Makler HeidelbergSource by Thomas A. Holland