Wie eine Bekanntmachung von Interesse Ihre Deals in Immobilieninvestitionen speichern kann

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Die Buchstaben NOI stehen für Notice of Interest oder manchmal fälschlicherweise als Memorandum of Contract oder MOC bezeichnet. In der Regel handelt es sich um ein einseitiges Dokument, das festlegt, dass die Person, die das Dokument zur Registrierung beim County Clerk Office einreicht, aufgrund eines unterschriebenen Kauf- und Verkaufsvertrages ein gleichberechtigtes Interesse an einer Immobilie hat.

Die NOI wird am häufigsten verwendet wenn ein Anleger einen Kauf- und Verkaufsvertrag mit einem Hauseigentümer / Verkäufer unterzeichnet und jemandem zeigen möchte, der versucht, ein anderes Angebot auf dem Grundstück zu machen, dass er ein rechtliches Interesse an der Immobilie hat. Dies ist der Fall, wenn ein anderer, normalerweise ein anderer Investor, mitkommt und dem Hauseigentümer einen höheren Preis anbietet.

Die Praxis von Investoren, Immobilien zu verschachern, nachdem sie unter Vertrag stehen, wird in Not leidenden Märkten jedoch immer üblicher passiert sogar in normalen Märkten. Die Investoren, die regelmäßig Erklärungen an Hauseigentümer abgeben, mögen: "Erhalten Sie Ihr höchstes Angebot von diesen anderen Kerlen und rufen Sie mich zurück, ich gebe Ihnen mehr Geld als jeder von ihnen – ich muss es nur schriftlich sehen". Der hässliche Teil dieser Aussage ist der Ausdruck "schriftlich", weil das normalerweise bedeutet, dass ein Vertrag vom Hausbesitzer unterschrieben werden musste.

Während ich dem Hausbesitzer nicht vorwerfen kann, mehr Geld zu wollen, habe ich gesehen Am häufigsten passiert ein Black-Hat-Investor, der versucht, den Deal zu stehlen, tatsächlich an den Abschlusspanel kommt und den Preis wieder unter dem verhandelt, was er dem vertrauenswürdigen Verkäufer ursprünglich angeboten hatte. Wie soll ich wissen? Ich war auf der anderen Seite seiner Angebote und musste kämpfen, um meine Verkäufer zu halten.

So müssen wir gelegentlich für unsere Schließungen kämpfen, und ich habe das in anderen Artikeln darüber abgedeckt, wie man das macht. Der ironische Teil ist, dass es eine Straftat ist, jemanden dazu zu bringen, einen Vertrag zu unterzeichnen, wenn ein anderer Vertrag besteht. Die Generalstaatsanwaltschaft wird diese Fälle annehmen, wenn Sie Beweise vorlegen und der Verkäufer kooperiert – was normalerweise der Fall ist, wenn der Hauseigentümer mit einer Klage oder Zwangsvollstreckung bedroht wird.

Wenn wir also einen Vertrag mit einem Verkäufer abschließen, wir notieren fast immer eine NOI in der öffentlichen Aufzeichnung, die effektiv ein Pfandrecht gegen das Eigentum ist. Ich möchte das wiederholen, weil die Feinheiten dieses "Pfandrechts" sehr weit reichend sind. Diese NOI muss nun als Pfandrecht auf dem Grundstück freigegeben werden, bevor das Eigentum übertragen werden kann, es sei denn, es gibt eine Zwangsvollstreckungsmaßnahme, um es zu löschen, oder der Pfandgläubiger (der ursprüngliche Investor / Käufer) beginnt eine Zwangsvollstreckungsaktion. Wenn das hart klingt, ist das nur eine Lösung für ein Problem, bei dem eine Vertragspartei ihr Ende der Vertragsbedingungen nicht halten kann – so wie es ein Kreditgeber einem Hausbesitzer tut.

Die NOI nicht müssen vom Hauseigentümer / Verkäufer unterzeichnet werden, so dass jeder eine NOI auf jemandes Eigentum setzen kann. Denken Sie daran, es gibt in der Regel ein Schild im Clerk's Office, das besagt, dass "Wenn Sie ein Pfandrecht eingeben, das nicht gültig ist, ist es ein Verbrechen", also überlegen Sie zweimal, was Sie tun, bevor Sie es tun – don Tut es nicht im Zorn, oder es könnte Sie viel kosten in Anwaltskosten.

Nachdem dies gesagt wurde, behandeln die Gerichte und manchmal der Protokollführer NOI als widerspenstige Schwiegereltern. Sie tolerieren sie wahrscheinlich für die Gebühren, aber sie mögen sie nicht sehr wegen historischer Probleme mit dem Verkäufer, der nicht weiß, dass diese Pfandrechte eingereicht wurden. Viele Standard-Immobilienverträge verbieten ausdrücklich die Einreichung einer Interessenbekundung, die in den öffentlichen Aufzeichnungen festgehalten wird. Dieses Verbot kann überwunden werden, indem man diese Klausel trifft und sowohl Verkäufer als auch Käufer initialisiert, oder eine zusätzliche Klausel oder einen Zusatz zu Ihrem Vertrag hinzufügt.

Sobald eine NOI in den öffentlichen Aufzeichnungen abgelegt ist, Bei der nächsten Übertragung des Eigentumstitels an die Immobilie muss der Titelagent eine Freigabe der Pfandrechte für die NOI erhalten, um eine Titelrichtlinie für die Immobilie zu schreiben oder als "Ausnahme" in der Richtlinie zu notieren. Wenn die NOI nicht durch eine Freigabe von Lien gelöscht wird, wurde der Titel "getrübt" und muss gelöscht werden und eine Übertragung auf einen neuen Käufer möglicherweise nicht ordnungsgemäß stattfinden.

Hier kommst du ins Spiel, um das Pfand freizugeben, und das geschieht normalerweise, wenn du es am wenigsten erwartest – kurz bevor du dich selbst schließen wolltest! Manchmal ruft der Hauseigentümer an, wenn er eine Kopie der aufgezeichneten NOI vom Clerk's Office erhält, und er hat es nicht erwartet – der Verkäufer versucht, die Transaktion abzubrechen. Manchmal hat der Verkäufer seine Meinung aus einem guten Grund geändert, meistens ist es das nicht.

Sie haben eine Auswahl, wenn der NOI "den Fan trifft" also:

1.) Geben Sie die NOI frei, indem Sie ein Freigabebriefdokument verwenden, und zahlen Sie für die Freigabe des Pfandrechts

2.) Honker und kämpfen Sie gegen den Verkäufer, um zur Schließung zu kommen oder bezahlt zu werden, um das Pfandrecht freizugeben.

Zusammenfassung, Ihre Wahl ist persönlich und bestimmt durch den potenziellen entgangenen Gewinn im Geschäft, das wirkliche Motiv des Eigenheimbesitzers / Verkäufers, nicht verkaufen zu wollen, wie viel Sie für eine Freigabe des Pfandrechts erhalten können, und Ihre Disposition an diesem Tag. Letztendlich liegt es an Ihnen, den Verkäufer zu zwingen, das Pfand zu schließen oder freizugeben.

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Source by Dave Dinkel