Wie die Szenarioanalyse bei Immobilieninvestitionen zur Risikomessung beiträgt

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Die Szenarioanalyse wird von Immobilieninvestoren und Immobilieninvestitionsspezialisten verwendet, da sie eine gute Möglichkeit zur Risikomessung bei der Bewertung von Immobilieninvestitionen bietet.

Was ist eine Szenarioanalyse? Dabei wird eine Reihe von Variablen geschätzt, die den größten Einfluss auf die Wahrscheinlichkeit einer Anlage haben, die sich gemäß den Mindesterwartungen eines Anlegers entwickelt. Die Mieteinnahmen werden beispielsweise einer Szenarioanalyse unterzogen, wenn der Analyst die Wertentwicklung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien anhand verschiedener Mietszenarien beurteilen möchte. Mit anderen Worten, wie gut schneidet die Immobilie ab, wenn die Mieten steigen oder fallen?

Die Szenarioanalyse berücksichtigt normalerweise drei Szenarien. In diesem Fall gehen wir davon aus, dass mit unserer Szenarioanalyse untersucht werden soll, welchen Einfluss Änderungen der Mieten auf die Immobilienperformance haben würden.

  1. Im schlimmsten Fall – wenn die Mieten stornieren oder sich überhaupt nicht ändern
  2. Wahrscheinlichster Fall – die realistischsten Mieten, die erzielt werden können
  3. Best-Case – Mieten jenseits unserer wildesten Träume

Angenommen, Sie bewerten einen Mietvertrag über fünf Einheiten zu einem Mietpreis von 900 USD, der 54.000 USD jährliche Mieteinnahmen erbringt und zu einer Obergrenze von 6,23% führt. Obwohl Sie interessiert sind, glauben Sie, dass die Obergrenze zu niedrig ist (Sie bevorzugen eine Obergrenze von 7,0%). Der Verkäufer wird den Preis nicht fallen lassen (was die Cap-Rate erhöhen würde), so dass Sie vor einem Dilemma stehen, entweder den Preis zu zahlen (gegen Ihr besseres Urteilsvermögen) oder wegzulaufen.

Hier kann eine Mietszenarioanalyse helfen. Anstatt eine Entscheidung blind zu treffen, können Sie den Einfluss untersuchen, den verschiedene Änderungen der Miete auf die Leistung haben würden. Mit anderen Worten, zumindest können Sie sehen, welche Mieten gesammelt werden müssten, um Ihre Obergrenze zu erreichen, und ob dies wahrscheinlich ist oder nicht.

In diesem Fall würden Sie alle drei Szenarien berücksichtigen: den schlimmsten, den wahrscheinlichsten und den besten Fall. Wenn Ihre gewünschte Kapitalisierungsrate in den ersten beiden Szenarien erreichbar wäre, würde dies darauf hinweisen, dass die aktuellen Mieten der Immobilie niedrig sind und ein gewisses "Aufwärtspotenzial" bieten. Vielleicht möchten Sie also den geforderten Preis in der Gewissheit zahlen, dass Sie die Mieten erhöhen und dann die Leistung der Immobilie verbessern können. Andernfalls, wenn die Mieten über Ihre wildesten Träume hinaus angehoben werden müssten, um Ihre Obergrenze zu erreichen, möchten Sie vielleicht zu Fuß gehen.

Wie erstellen Sie eine Mietszenarioanalyse? Sie können eine Kalkulationstabelle verwenden oder eine Immobilieninvestitionssoftware erwerben. Denken Sie daran, was Sie erreichen möchten. Sie möchten die Einnahmen aus dem Wesentlichen wie dem Cashflow und den Renditen basierend auf einer Reihe von Mietszenarien sehen. Sie werden erstaunt sein, was Sie an der Immobilie vergessen haben.

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Source by James Kobzeff

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