Starbucks Coffee – Was gewerbliche Immobilieninvestoren wissen sollten

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Unternehmenszusammenfassung

Starbucks Coffee, manchmal auch Fourbucks Coffee genannt, ist die größte Kaffeehauskette der Welt. Es eröffnete 1971 seinen ersten Laden auf dem Pike Place Market in Seattle, der von drei Partnern betrieben wurde: Jerry Baldwin, Zev Siegel und Gordon Bowker, um hochwertige Kaffeebohnen und Geräte zu verkaufen. Im Jahr 1982 trat Howard Schultz, der derzeitige Vorsitzende und CEO, als Director of Marketing in das Unternehmen ein. Er war beeindruckt von der Beliebtheit der Espresso-Bars in Italien, nachdem er 1983 nach Mailand gereist war. Zurück in den USA überzeugte er die Gründer von Starbucks, sowohl Kaffeebohnen als auch Espresso-Getränke zu verkaufen. Die Idee wurde jedoch abgelehnt, und so verließ er das Unternehmen und gründete 1985 die Kaffeebar-Kette Il Giornale. 1987 kauften Howard Schultz und Il Giornale Starbucks für 3,8 Mio. USD und benannten die Kaffeebars Il Giornale in Starbucks um und verwandelten sie in die heute bekannten Starbucks . Das Unternehmen ging am 26. Juni 1992 mit dem Symbol SBUX an die Börse und lag bei 17 USD / Aktie in 140 Geschäften. Seitdem hat sich die Aktie 5-mal geteilt. Seit Mai 2008 wird SBUX bei rund 16 USD gehandelt, nach dem Höchststand von 39,43 USD im November 2006.

Starbucks eröffnete 1996 das erste Auslandsgeschäft in Tokio, Japan. Das Unternehmen verfügt derzeit über rund 16.000 Geschäfte, beschäftigt 172.000 Partner und beschäftigt seit September 2007 AKA-Mitarbeiter in 44 Ländern. Es hat einen Jahresumsatz von über 10 Mrd. USD, wobei der jüngste Quartalsumsatz 2,526 Mrd. USD betrug. Etwa 85% des Umsatzes von Starbucks stammen aus von Unternehmen betriebenen Geschäften.

Starbucks unterhält keine Franchise-Verträge und plant in absehbarer Zukunft keine Franchise-Verträge. In Nordamerika werden die meisten Geschäfte von Unternehmen betrieben. Möglicherweise sehen Sie einige Starbucks-Läden in Target, großen Supermärkten, Universitätsgeländen, Krankenhäusern und Flughäfen. Diese Geschäfte werden im Rahmen von Lizenzvereinbarungen betrieben, um den Zugang zu Immobilien zu ermöglichen, die ansonsten nicht verfügbar wären. Starbucks erhält Lizenzgebühren und Lizenzgebühren von diesen lizenzierten Standorten. An diesen lizenzierten Einzelhandelsstandorten gelten die Arbeiter als Angestellte dieses bestimmten Einzelhändlers, nicht als Starbucks. Ab 2008 hat es 7087 von Unternehmen betriebene Geschäfte und 4081 lizenzierte Geschäfte in den USA. International hat es 1796 von Unternehmen betriebene Geschäfte und 2792 Joint Ventures oder lizenzierte Geschäfte in 43 Ländern. Das Expansionstempo verlangsamt sich, da das Unternehmen plant, 2008 1020 US-amerikanische Geschäfte zu eröffnen, weniger als 400 Geschäfte im Jahr 2009 gegenüber 1800 Geschäften im Jahr 2007. Darüber hinaus ist die Schließung von 100 Filialen im Jahr 2008 geplant.

Risiken für Immobilieninvestoren

Starbucks-Kaffeehäuser bleiben eine beliebte Investition für viele Investoren. Wenn Sie in eine Immobilie investieren möchten, die von Starbucks bewohnt wird, müssen Sie die folgenden Risiken Ihrer Investition kennen:

  1. Rezessionsempfindlichkeit: Ein hungriger Mann kann mit einem Big Mac & Pommes überleben, aber ohne einen Vier-Dollar-Frappuccino leben. Dies bedeutet, dass Starbucks im Vergleich zu Burger Kings und McDonald's sehr empfindlich auf den Wirtschaftsabschwung in den Jahren 2007 und 2008 reagiert. Dies könnte der Hauptgrund dafür sein, dass in den mindestens ein Jahr geöffneten Läden in den USA ein Umsatzrückgang im mittleren einstelligen Prozentbereich erwartet wird, der allererste Rückgang. Es veranlasst Howard Schultz, zum Posten des CEO zurückzukehren. Das Unternehmen plant, seine Marketingausgaben 2008 auf 100 Mio. USD zu verdoppeln, um den Umsatz zu steigern. Es begann eine aggressive Coupon-Kampagne, die jeden Mittwoch bis zum 28. Mai 2008 kostenlose Getränke anbot. Dies könnte ein Zeichen der Verzweiflung sein. Am 22. April 2008 kürzte Starbucks den Ausblick aufgrund der schwachen Konjunktur.
  2. Kalorien & Zucker: Starbucks-Getränke haben mehr Zucker und Kalorien, was die Verbraucher aufgrund der explodierenden Adipositas- und Diabetes-Epidemie in den USA zunehmend beunruhigt. Zum Beispiel hat seine Erdbeeren & Crème Frappuccino® Blended Crème – Peitsche 120 Gramm Zucker und 750 Kalorien in seiner Venti 24 oz Größe. Wenn sich die Verbraucher dazu entschließen, die Zuckerdrinks zu reduzieren oder sich an kohlenhydratarme Diäten zu halten, hat dies Auswirkungen auf die Einnahmen von Starbucks.

  3. Wettbewerb: McDonald's, Wendy's und Dunkin Donuts bieten jetzt auch Espresso zu niedrigeren Preisen an, um mit Starbucks mithalten zu können. Sie werden einige Einnahmen von Starbucks erzielen, insbesondere von kostenbewussten Kunden. Die aktuellen Starbucks-Preise sind bereits ziemlich hoch; Für Starbucks ist es sehr schwierig, die Preise in naher Zukunft zu erhöhen, ohne den Verkehr in den Läden zu beeinträchtigen.

  4. Kostenintensives Geschäftsmodell: Während die Gewinnspanne von Starbucks hoch ist, da für ungerösteten Kaffee durchschnittlich 1,42 USD pro Pfund gezahlt werden, ist das Geschäft sehr arbeitsintensiv, genau wie bei allen anderen Lebensmittelunternehmen. Es sind zwischen 10 und 20 Mitarbeiter erforderlich, um ein Geschäft zu betreiben. Alle berechtigten Teilzeit- und Vollzeitpartner in den USA und Kanada erhalten ein Vorteilspaket, das aus einem Aktienoptionsplan (401.000 Stück) mit Unternehmensabgleich, medizinischer, zahnärztlicher und visueller Absicherung besteht. Starbucks wurde 2008 von der Mitarbeiterumfrage des Fortune-Magazins zum siebten Unternehmen in den USA gewählt. Was für die Arbeitnehmer gut ist, ist für die Arbeitgeber möglicherweise nicht gut. Diese Vorteile stehen normalerweise nur wichtigen Mitarbeitern oder Managern in der Restaurantbranche zur Verfügung. Historisch gesehen steigen die Kosten dieser Gesundheitsleistungen schneller als die Inflationsrate. Langfristig können sie sich negativ auf das Geschäftsergebnis von Starbucks auswirken. Sollte Starbucks nicht gut abschneiden, könnte es als öffentliches Unternehmen unter Druck stehen, weitere Geschäfte zu schließen.

  5. Zweckgebäude: Das freistehende Gebäude von Starbucks ist ein speziell für Starbucks entworfenes Gebäude. Sollte Starbucks beschließen, den Mietvertrag nicht zu schließen oder nicht zu verlängern, ist es schwierig, die Immobilie erneut zu vermieten. Es gibt nur wenige Mieter da draußen, die bereit sind, die hohe Miete wie Starbucks zu zahlen. Es ist schwierig, es als Fast-Food-Restaurant zu nutzen, da es relativ klein ist. Außerdem hat es keine gewerbliche Küche. Sobald Starbucks die Wohnung geräumt hat, wird der Immobilienwert höchstwahrscheinlich sinken.

Starbucks Real Estate Operation

Starbucks unterteilt die USA und Kanada in 17 Immobiliengebiete, von denen jedes über ein eigenes Büro für die Filialentwicklung verfügt, um den Markt in seinem Gebiet zu erschließen. Die Entwickler errichteten freistehende Gebäude um 1800 SF mit Durchfahrt an einem gut sichtbaren Ort mit starkem Verkehr. Sobald der Standort vom Territorialbüro genehmigt wurde, unterzeichnet Starbucks in der Regel einen 10-jährigen NNN-Mietvertrag mit zwei 5-Jahres-Optionen, bei denen die Vermieter für Dach und Struktur verantwortlich sind. Alle Mietverträge haben normalerweise eine Unternehmensgarantie, was bedeutet, dass Starbucks weiterhin Miete zahlt, falls das Geschäft geschlossen werden muss. Die Miete erhöht sich oft alle 5 Jahre um 10%. Die Miete liegt zwischen 1,65 USD / SF in einem Geschäft in Utah und 5,84 USD / SF in New York. Diese Mietumfrage basiert auf den Mieten von nur 30 Starbucks-Immobilien, von denen 18 freistehend sind und die ab April 2008 in den USA zum Verkauf angeboten werden.

Starbucks-Standort mit minimalen Ladenschließungsmöglichkeiten

In schwierigen Zeiten, z. 2008 wird Starbucks bei sinkenden Umsätzen versuchen, die Kosten zu senken und Geschäfte zu schließen, die unterdurchschnittlich abschneiden. Als Immobilieninvestor möchten Sie nicht in eine Immobilie investieren, die in Zukunft geschlossen sein wird.

Lage —— 1 Meile —— 3 Meile ——- AHI / Jahr —– Größe (SF) —- Grundmiete / Jahr — Miete / SF / Mo –Preis —– Obergrenze (%)

Ohio 296 2609 88375 1613 $ 58.590 ……….. $ 3.03 ………. $ 868.000 ……. 6.75

Florida ……….. 9186 …… 55270 …… $ 68595 ….. 1816 ……… $ 75,000 ……. …. $ 3,44 ………. $ 1,2 Mio. ……… 6.10

Georgia ……… 5717 …… 57201 ….. $ 143936 …. 1750 ……… $ 74,000 ……….. $ 3.52 ………. $ 1.091 …….. 6.75

Mississippi … 188 … 4923 … 77372 $ … 1816 … 112.184 $ … 5,15 $ ………. 1,558 Mio. USD ….. 7.2

Texas …………. 5944 ….. 40970 ……. $ 75043 ….. 1752 ……… $ 92,914 ….. …… $ 4,42 ………. $ 1,327M …. 7,00

Tabelle 1: Mietvergleiche für freistehende Starbucks-Gebäude

Standort —— SBUX Miete / Jahr — SBUX Größe — SBUX Miete / SF / Mo — Anderer Mieter Größe — Miete / SF / Mo — Unterschied

Kalifornien ……. $ 30096 …….. 1248 SF ….. $ 2.01 …………………… 1245 SF …………….. $ 2.50 ………….- 19%

Kansas ………. $ 43200 …….. 1600 SF …. $ 2,25 ………………….. ..1600 SF ……………… $ 1,33 …………. 68%

Utah …………… $ 38568 …….. 1950 SF ….. $ 1.65 …………….. …….. 1200 SF …………….. $ 1,86 …………- 11%

New Mexico .. $ 92004 ……… 2000 SF …. $ 3.83 ………………… 2500 SF .. …………… $ 1,92 ………… 100%

New York ……. $ 125004 …… 1785 SF …. $ 5.84 ………………… 2819 SF ……………… $ 2,75 ………… 112%

Tabelle 2: Mietunterschiede in Starbucks-Einzelhandelszentren mit mehreren Mietern

Da Starbucks keine Verkaufserlöse für einen bestimmten Standort veröffentlicht, müssen Sie nur eine fundierte Vermutung anstellen. Basierend auf dem Jahresumsatz und der Anzahl der von Starbucks betriebenen Geschäfte liegt der durchschnittliche Jahresumsatz pro Geschäft bei 1 Mio. USD. Wenn die jährliche Rent-to-Revenue-Ratio weniger als 10% beträgt, ist der Standort mit hoher Wahrscheinlichkeit rentabel. Wenn beispielsweise die Grundmiete für die Starbucks in Ohio 58.590 USD beträgt, sollte der Jahresumsatz mehr als 585.590 USD betragen. Neben der Auswahl eines Geschäfts an einem guten Standort (siehe den Artikel "Was" Standort "in gewerblichen Immobilien bedeutet" dieses Autors) und der Obergrenze sollten Sie Folgendes berücksichtigen:

  1. Dicht besiedeltes Gebiet: mehr Menschen bedeuten mehr Kundengröße und damit mehr Umsatz. Die Starbucks in FL, GA und TX in Tabelle 1 sind vielversprechender. Hinweis: Der Autor versucht, sensibel zu sein, indem er die genauen Standorte nicht bekannt gibt.
  2. Niedrige Miete: Die Starbucks in MS zahlen 112.184 USD für die Grundmiete. Um einigermaßen profitabel zu sein, muss der jährliche Umsatz 1,12 Mio. USD betragen. Da sich jedoch nur 188 Personen innerhalb einer Meile und 4923 Einwohner im Umkreis von 5 Kilometern vom Geschäft befinden, ist es weniger wahrscheinlich, dass das Geschäft jemals diese Einnahmen erzielt. Außerdem zahlt Starbucks 5,15 US-Dollar / SF, was sehr hoch ist im Vergleich zu nur 3,52 US-Dollar / SF in einem schnell wachsenden, einkommensstarken, dicht besiedelten Bundesstaat mit 57.201 Einwohnern in einem Umkreis von 5 Kilometern und einem durchschnittlichen Haushaltseinkommen von über 143.000 US-Dollar / Monat. Jahr. Es ist schwer zu verstehen, wie das Starbucks in MS ein unersetzlicher Ort in einem Gebiet mit nur 188 Personen im Umkreis von 1,6 km von der Unterkunft sein könnte! Diese Immobilie bietet zwar die höchste Obergrenze von 7,2%, scheint jedoch eine gute Investition zu sein, weist jedoch das höchste Risiko einer Underperformance auf und könnte in Zukunft geschlossen werden. Alternativ könnte Starbucks versuchen, den Mietvertrag in schwierigen Zeiten mit niedrigeren Mieten neu auszuhandeln. Obwohl Starbucks noch keine Mietminderungen beantragt hat, ist es nicht verwunderlich, dass Starbucks dies tun wird, um sein Endergebnis in Zukunft zu verbessern. In beiden Fällen sinkt der Eigenschaftswert.

  3. Mietprämie: Während die meisten Starbucks-Objekte freistehend sind und zu 100% belegt sind, können Sie einen Starbucks in einem kleinen Streifencenter mit mehreren Einheiten mit einigen anderen Mietern sehen. Es belegt normalerweise die Endeinheit mit Durchfahrt und wird daher voraussichtlich eine Prämie gegenüber der benachbarten Einheit zahlen. Die meiste Zeit zahlt Starbucks jedoch eine wesentlich höhere Miete. In Tabelle 2 beispielsweise zahlt es 5,84 USD / SF, verglichen mit nur 2,75 USD / SF für einen Mieter in der Einheit nebenan in einem Zentrum in New York oder 112% höher. In diesem Streifen Zentrum sollte die Miete für die von Starbucks besetzte Einheit reduziert werden (aufgrund der Schließung oder Neuverhandlung von Mietverträgen), der Wert des Zentrums wird erheblich reduziert. Sie wollen auf keinen Fall in diese Immobilie investieren.

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Source by David V. Tran

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