The Psychology of Real Estate Pricing

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In 1987, the Journal of Real Estate Research published an article entitled “Pricing Strategies and Residential Property Selling Prices,” which presented evidence showing that the pricing strategies used for residential properties actually colored the perceptions of buyers regarding the quality and the worth of the property in question. This effect, called price influence, is based on the idea that consumers often base their assumptions about quality and worth on the listed price of an object. For instance, consumers exhibit a trait consumer researchers call “price reliance.” This is the tendency to believe that things that cost more are worth more, and that the reverse is true as well. Even for informed buyers, price is an indicator of quality. The article cited evidence that this is especially true for less frequent purchases and high-value items, like automobiles and real estate, and stated that within certain “latitudes of acceptance” price increases correlated with consumer perceptions of higher quality. This was partially attributed to a dearth of applicable knowledge on the part of buyers, who often lack specific knowledge of home values and comparable pricing for similar homes. Due to their lack of knowledge, price becomes an important indicator of worth for both parties.

When pricing real estate for sale, homeowners can employ one of three basic strategies. They can price their home higher than its expected sale price, and plan to negotiate a lower price with buyers from a favorable first position. They can price their home at about its estimated value, and hope to sell it for approximately what it is worth, bearing in mind that sellers and buyers alike often suffer from the same lack of specific knowledge of the home’s worth on the market. Sellers can opt to price their home lower than the typical market value of comparable homes in hopes of eliciting a bidding war and selling their home for more than the original asking price.

A more recent article from the New York Times called “The Psychology of Pricing” argues that there are specific pricing break points. For lower-priced homes, these break points come every $20,000 or so, and at each $50,000 or $100,000 for higher-priced properties. If your home is priced just under or just over one of these break points, it can have serious effects on your ability to sell your home quickly and for the amount you want. For instance, the article postulates that it’s better to price your home at $299,000 than $301,000, because $301,000 seems much higher than $299,000 from a psychological standpoint. Additionally, pricing your house just under one of the break points ($99,000 rather than $100,000, for example) will likely attract more potential buyers, since nearly every real estate buyer has a specific price they are not willing to exceed, and they usually inform their real estate agents of this maximum price. The difference between specific numbers and rounded off numbers is significant as well, since the latter seem to give the impression that the price is negotiable far more than an oddly precise amount might do.

Generally speaking, the more attention and foot traffic your home receives, the faster it will sell and the more likely it is that you’ll receive close to your asking price for it. It is obviously better to be in the position of choosing between a number of bids on your home than to have received none at all. Therefore, it’s important to carefully assess the true worth of your home, then price it slightly above that, but just under one of the pricing break points. If your estimate of your home’s value is correct, then you should be able to benefit from your knowledge of price reliance and the financial break points to sell your home quickly and for the best possible price.

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Source by Joe Cline

Grundlagen der Immobilienbewertung



Hallo und herzlich Willkommen zu unserem Kanal Immobilien mit Kopf.
Heute geht es um ein paar allgemeine Dinge zum Thema Immobilienbewertung.

Wir sind immer Dienstag und Samstag um 18.00 Uhr mit neuen Videos am Start.
Besuche gern unsere Website http://immobilienmitkopf.de

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Vorteile und Nachteile der Virtual Credit Card Processing

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Virtuelle Kreditkarten-Verarbeitung Geräte sind der neue Trend in der Elektronik-Geschäft geworden. Dies ist der Grund, warum die meisten Menschen Geschäfte im Internet. Fast alle Kreditkarten-Geräte sind mit jedem Internet-Anschluss kompatibel. Da die höchste Ausgabengrenze vordefiniert ist, sind sie ähnlich wie Geschenkgutscheine, die von Banken ausgegeben werden. Obwohl die Namen der verschiedenen Karten unterschiedlich sind, bleibt ihr Mechanismus der gleiche.

Wenn Sie möchten, dass Ihr Unternehmen eine gute Kredit-Score zu erhalten, müssen Sie sich registrieren Sie sich mit den besten virtuellen Kreditkarten-Unternehmen zu machen. Die virtuelle Kreditkarte Verarbeitung ist eine wirksame Maßnahme, um ein Ende der Kreditkarte Betrug Ihre Präsenz fühlte sich im Online-Markt. Dies wiederum zieht mehr Kunden zu Ihrem Geschäft. Heute tragen die meisten Leute eine Plastikkarte als heißes Bargeld.

Es gibt viele Vorteile dieser Karten und die wichtigsten ein, seine Fähigkeit, die Betrug-Aktivitäten zu überprüfen. Es ist Zeit zu sparen und hilft Kunden, um Angebote und Geschäfte sofort zu machen, weil die meisten Verbraucher sind impulsive Shopper. Die Verarbeitung virtueller Kreditkarten verwendet eine Nummer für eine einzelne Transaktion. Sobald die Nummer verwendet wird, wird sie verworfen und kann nicht wiederverwendet werden. Da die Höchstgrenze der Ausgabenkapazität fest ist und die für die Transaktion zugeteilte Anzahl nur einmal gültig ist, ist dieser Mechanismus sehr sicher. Die Hacker sind nicht an diesen virtuellen Karten interessiert, da diese Karten innerhalb kurzer Zeit ablaufen.

Die Gebühren von den Terminal-Providern sind minimal und sie haben 24 Stunden Service für ihre Kunden. Diese Terminals können für eine bestimmte Art von Unternehmen konfiguriert werden. Falls Sie die Karteninformationen des Kunden manuell eingeben müssen, können Sie dies tun.

Es besteht keine Notwendigkeit, spezielle Software oder Hardware zu installieren, weder auf der Käuferseite noch auf der Seite des Verkäufers. Die Bearbeitungsgebühr ist sehr niedrig im Vergleich zu anderen Zahlungen im Internet. Der Kauf des Käufers ist anonym. Der Verkäufer kennt den Namen des Käufers nicht. Auf diese Weise ist der Käufer voll vor Betrug geschützt. Auch wird keine Gebühr ohne Zustimmung des Käufers verarbeitet.

Der Nachteil der virtuellen Kreditkartenverarbeitung ist, dass der Merchant ein Risiko eingeht, weil die Ware an den Kunden geliefert wird, noch bevor das Geld an das Unternehmen übertragen wird Konto. Der andere Nachteil ist, dass es in der Regel eine lange Wartezeit zwischen dem Verkauf und die Zahlung auf dem Konto des Händlers hinterlegt ist. Auf der Verbraucher Seite, wenn Sie Tickets für einen Film oder eine Fluggesellschaft kaufen, sollen Sie die Kreditkarte zu zeigen. Wenn Sie eine virtuelle Kartennummer verwendet haben, die nicht mit der von Ihnen getragenen Kreditkartennummer übereinstimmt. Auch die wiederkehrenden Ausgaben werden ein Streit, weil durch die Zeit Ihres nächsten Kaufzeitraums Ihre Kartennummer wahrscheinlich abgelaufen ist.

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Source by Caroll Giles

Ermitteln des Mietobjektwerts mit einer Cap-Rate

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Die Verwendung des Cap-Rate-Ansatzes, um zu einem Immobilien-Marktwert zu gelangen, kann für jede Mieteinnahme-Eigenschaft verwendet werden.

Dies ist besonders hilfreich, wenn Sie schnell und unkompliziert an eine grobe Auflistung oder einen Wiederverkaufspreis kommen möchten. Inklusive Mehrfamilienhäusern, Bürogebäuden, Lagerhäusern, Einkaufszentren oder ähnlichen Objekten, die Mieteinnahmen generieren.

In diesem Artikel verwenden wir eine Mock-Situation und gehen Sie durch. Wenn Sie einen Preis für eine bestimmte Mietsache auf der Grundlage der Marktkapitalisierung oder die gewünschte Kundenkapitalisierung Rate vorschlagen möchten der Prozess.

A) Bestimmen Sie das Netto-Betriebsergebnis

So verstehen Sie, dass Sie von einem Kunden gefragt wurden, einen Verkaufspreis für seine 8-Einheit Wohnkomplex vorschlagen. Das Betriebsergebnis (NOI) ist eine der wichtigsten Berechnungen für Immobilieninvestitionen, da es das potenzielle Einkommen der Immobilie darstellt, nachdem alle Leerstands- und Betriebskosten abgezogen wurden;

Wenn die Immobilie finanziert wird, stellt NOI beispielsweise den Cashflow zur Verfügung, mit dem die Hypothek bezahlt werden kann; Wenn der Investor zahlt alle Bargeld für das Eigentum, und damit beseitigt eine Hypothek Zahlung, dann wird es den jährlichen Cashflow (dh Cashflow vor Steuern.)

Als Ihre erste Bestellung des Geschäfts, dann würden Sie

Bruttoergebnisses (GSI) weniger Geschätzte Leerstands- und Erfassungseinbrüche = Effektives Bruttoeinkommen (EGI) + Erträge aus sonstigen Vermögensgegenständen Quellen wie verspätete Gebühren, Verkaufsautomaten und so weiter = Brutto-Betriebserträge (GO) weniger Jährliche Betriebskosten wie Immobiliensteuern, Versorgungsleistungen, Versicherung, Instandhaltung und Reparaturen, Landschaftsgestaltung, Managementgebühren, Rechts- und Rechnungswesen usw. (19459002)

Für unser Beispiel gehen wir davon aus, dass das Einkommensvermögen ein $ 54.000 GSI, $ 2.700 Leerstandsverlust, $ 600 Einkommen aus anderen Quellen als Miete (dh Münzen-Waschmaschinen und Trockner) Und $ 20.760 jährliche Betriebskosten

$ 54.000 (GSI) weniger 2.700 (Leerstand) = $ 51.300 (EGI) + 600 (Other Income) = $ 51.900 (GOI) abzüglich 20.760 (Betriebskosten) = $ 31.140 (NOI)

B) Bestimmen der gewünschten Rendite Als nächstes müssen wir die Kapitalisierungsrate bestimmen, die wir für unsere Berechnung mit einem von zwei Ansätzen verwenden möchten. Entweder erforschen wir den Markt für ähnliche Einkommenseigenschaften, um zu einem Marktkapitalisierungssatz zu kommen, oder wir verwenden die gewünschte Rate des Kunden.

Für unser Beispiel sagen wir, dass andere ähnliche Appartementkomplexe im Gebiet eine durchschnittliche Kapazitätsrate von 6,23% und wiederum treffen die Entscheidung zusammen mit dem Verkäufer, diese Rate zu verwenden. Berücksichtigen Sie jedoch, wenn der Verkäufer ist über die Verwendung seiner eigenen gewünschten Rate unbestritten, und es ist anders als die Marktrate, würden wir mit dem Kunden Seite

Mit anderen Worten, wenn unser Verkäufer eine

C) Berechnen Sie den Immobilienwert Schließlich, jetzt, da wir das Eigentum Netto-Betriebseinkommen von $ 31.140 haben ), Und planen, den Marktsatz von 6,23% zu verwenden, können wir den Ertragswert unserer Kunden mit dieser Formel berechnen: Netto-Betriebsergebnis / Cap-Rate = Immobilien-Wert, oder $ 31.140 / 6.23% = $ 500.000

Okay , Jetzt sind Sie bereit, Ihren Kunden anzurufen. Basierend auf einem Netto-Betriebsergebnis von $ 31.140 und einem Marktkapitalisierungssatz von 6,23%, schätzen Sie, dass die Kunden-Apartment-Komplex hat einen Marktwert von $ 500.000

Natürlich für unsere Zwecke, hielten wir es einfach. In einer realen Lebenssituation würden Sie natürlich glaubwürdige und genaue (nicht Pie-in-the-Sky) Zahlen nutzen wollen, um das NOI der Immobilie zu erreichen. Darüber hinaus möchten Sie andere Faktoren, die den Wert der Eigenschaft beeinflussen können, zu berücksichtigen.

Upside Mieten Potenzial, zum Beispiel oder die Fähigkeit, mehr Einheiten an die Immobilie hinzufügen würde sicherlich erhöhen ihren Marktwert. In der Erwägung, dass eine bevorstehende Zonenregulierung, die sie zu einer weniger wünschenswerten Miete macht und möglicherweise die Mieten negativ beeinflusst oder die Belegung verringert, ihren Marktwert senken würde. Aber Sie bekommen die Idee.

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Source by James Kobzeff

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Das erste Mal überprüfte ich meine Kredit-Score, war es 520. Ich erinnere mich, dass überrascht, dass es nicht 0 war (ich weiß jetzt, dass die Mindest-Kredit-Score ist 300) .

Da ich eine Kredit-Score in diesem Bereich hatte, verstehe ich genau, was getan werden muss (und nicht getan), um am Ende mit 520 Kredit.

520 ist nicht eine schreckliche Kredit-Score Aber es ist definitiv nicht gut. Die meisten Finanzinstitute sind zu klassifizieren Sie als mit schlechten Krediten, wenn Sie in diesem Bereich sind.

Zum Beispiel, wenn Sie einige alte abfällige Elemente auf Ihre Kredit-und das ist, warum Sie am Ende mit einer Punktzahl in Dieser Bereich, können Sie noch eine Chance. Wenn Sie noch sechs 'saubere' Monate unter dem Gürtel haben, wird es einen langen Weg in Richtung erhalten Sie eine Genehmigung. Wenn Sie zwei Jahre ohne abfällige Elemente, noch besser haben.

In diesem Fall können Sie in der Lage, ein Darlehen erhalten.

Wenn Sie jüngsten abfälligen haben Elemente, wird es sehr schwierig, für ein Darlehen mit 520 Kredit qualifizieren. Ihre Punktzahl ist bestenfalls zittrig und die Bank sieht Ihre verspäteten Zahlungen. In dieser Situation Ihre beste Wette ist, aufhören zu zahlen spät jetzt und arbeiten in Richtung auf ein Darlehen in etwa sechs Monaten.

Wenn Sie hohe Guthaben auf Ihre Kreditkarten haben Sie haben eine viel bessere Chance und wahrscheinlich, eine höhere Punktzahl , Wird es es viel schwieriger, ein Darlehen zu bekommen.

Wenn Ihre Guthaben unter 30% liegen, sehen sie nicht so schlecht aus. Die Banken werden sehen, dass Sie bereits kämpfen, um die Schulden zu begleichen, die Sie bereits haben. Wenn sie über 30% sind, fängt es an, verdächtig auszusehen. Erhalten Sie über 50%, sind Sie in der Mühe.

Wenn Sie sich in dieser Situation befinden, müssen Sie sie unten zahlen erhalten.

Warum Sie am Ende mit 520 Kredit

Ich landete mit einer Punktzahl in diesem Bereich für Ein paar Gründe. Zuerst zahlte ich nicht meine Kreditkartenrechnungen pünktlich. In der Tat, für eine Weile habe ich aufgehört, sie zu zahlen. Dies führte zu zwei meiner Kreditkarte Konten geschlossen werden.

Da sie nicht für sehr lange offen waren, hatte ich nicht einen Rekord von machen auf Zeit Zahlungen.

Ich habe auch keine Darlehen, um mir helfen, bauen Kredit

Im Grunde, Sie am Ende mit Kredit in diesem Bereich, wenn Sie nicht viel Kredit-Geschichte und machen einige Fehler mit der Kredit-Geschichte haben Sie

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Source by M. Adams

Real Estate Valuation: Process and Methods For Beginners

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The most-often asked question is „What’s it worth?“

The object in question can be almost anything, from an old painting, to a car or house. Whatever the object is, the answer is the same.

That it is worth whatever a buyer will pay for it.

So, one way to get at the valuation of property is to try to sell the object. But it is impractical to sell something just to establish its value, most especially if the valuation is only required for insurance purpose.

A more practical alternative is to ask for an expert’s opinion. Many companies and government establishments have experts that advise members of the public on the value of their furniture, paintings, silver, and so on.

The same principle is applied to the valuation of property. A chartered surveyor is an expert in the value of property who has wide experience in and knowledge of the property market.

Chartered surveyors are instructed to provide valuations for many purposes. These purposes may be related to mortgages, property rental values, insurance policies, probate, compulsory valuations, and so on.

VALUATION PROCESS

Valuation is said to be a decision making process. Every valuation poses a problem which a Valuer must identify and select applicable ways in estimating a specified and definite worth.

Valuation is also a form of research project, because, valuer gathers systematically the data required in the analysis. Valuation process involves the following stages:

  1. Definition of the valuation problems
  2. Making a plan
  3. Investigation/surveys
  4. Gathering of data
  5. Analysis of the data                                                                                                6.  Reconciliation of value estimates
  1. Definition of the valuation problem

The valuation problem has to be defined by both the estate surveyor and the property owner or the owner’s agent. The problems relating to the location of the property, purpose of valuation, date of valuation and date of submission of the report have to be well defined before taking up the assignment

2. Making a plan

There must be a definite plan for developing the report. The scope, the character and amount of work involved have to be determined by  Valuer in making a plan. The issues like the types of property market, demand and supply factors, the appropriate methods of valuation to be adopted and sources of required data must be well addressed.

3. Investigation/Survey

The survey to be conducted includes inspecting the property to be  valued, making tape measurements and noting the state of repairs and the condition of the property. No structural surveys are required by the Valuer.

4. Gathering of data

Data to be gathered for valuation analysis must be valid and authoritative. Asking prices are not evidence. The data gathered must be continuously verified in order to reject the necessity and eventually accept the factual information

5. Analysis of the data

The collected and verified data must further be analyzed in order to derive both the findings and the ultimate conclusions.

6. Reconciliation of value estimates

The application of more than one analytical method to the verified data will result in value indications and value results that are not identical. It is left for the valuer to derive a single figure from the several indications of value developed in the analysis.

Methods of Valuation

The five methods of valuation used by chartered surveyors are elaborated below:

The first and most common method for the valuation of property is:

1.  The Investment Method

The investment method of valuation is used for commercial property. It involves converting a property’s income flow (rent) into an appropriate capital sum. The capital value of a property is therefore directly related to its income producing power.

To arrive at the valuation of a property for investment purposes, the formula is:

Value = Rent x Years Purchase (Abbreviated as YP)

The Years Purchase (YP) is a multiplier that converts rental income into a capital sum. In a property context it converts rent into value.

2.      The Comparison (or Comparative) Method

The comparison method of valuation is used mainly for residential property. The method applies to capital values. The purchases are not usually for investment purposes, but rather for occupation by the owner. The direct comparison of capital values is used for the valuation of property that is vacant. Any dissimilarity between properties‘ capital values should be assessed carefully, together with the pros and cons of each property, to arrive at a fair comparison.

3.      The Cost Method /Contractors Method

When properties seldom change hands, their cost may be used to approximate their value.

The value is made up of the value of the land, together with the replacement cost of the building. What is required is not the cost of an exact duplicate of the existing building, but the cost of providing the same accommodation in a similar form using up-to-date construction techniques.

The cost method of valuation of property assumes that a prospective purchaser would be prepared to pay the same amount for the premises as it would cost him or her to purchase a similar property elsewhere.

The basic approach for a contractors‘ method to the valuation of property is:

cost of site

plus

cost of building

Less

Depreciation allowance

Obsolescence allowance

Equals

Value of existing property

4.     Profits Method

For certain types of property, capital value is estimated from the amount of trade or business conducted at the property. Hotels and public houses offer examples where comparison with other properties is difficult, as the value primarily depends on the property’s earning capacity.

In these cases, the profits method is used to take the gross earnings and then deduct the working expenses, which are interest on the capital provided by the tenant and an amount for the tenant’s risk and enterprise. The remaining balance is the amount that can be paid in rent. The estimated rental income can then be capitalized at an appropriate yield by analyzing sales of similar properties.

The basic equation on which the profits method is based is as follows:

Gross earnings

less

Purchases

Gross profit

Less

Working expenses (except rent)

Equals

Net profit

5       The Residual / Development Method

This method is used when a property has potential for development or redevelopment. Residual valuations for property are regularly made by people who purchase residential properties that they believe could be made more valuable if money were spent on improvements and modernization.

The basic equation on which the residual method is based is as follows:

Value of the completed development

less

Total expenditure on improvements or development (Including developer’s profit)

Equals

Value of site or property in its present condition (Residual value)

References.

Aluko, B.T.; (1999): „Property Valuation: Definition Concepts and Scope“. A paper presented to M/S Akintilo & Co. Lagos; on the 15th of May, 1999. PP. 2 & 22-28.

Baum, A., (1978): „Residual valuation: A Cashflow Approach“ Estate Gazettes“

Vol. 247 PP. 973-976.

Bonbright, J.C., (1937): The valuation of Property, New York; MC Graw Hill.

Millington, A.F., (1988): Am Introduction to Property Valuation, London; The Estate Gazette.

Richmond, D., (1985): Introduction to Valuation; 2nd Edition, London; Macmillan.

R.I.C.S. (1981): Guidance Notes on the Valuation of Assets, 2nd Edition, London R.I.C.S.

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Source by tunde salau2

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