Investment Properties – Loan-to-Value (LTV) vs. Debt-Credit-Ratio (DCR) und was hat sich geändert?

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Wir sehen Anzeichen dafür, dass der gewerbliche Immobilienmarkt einen Tiefpunkt erreicht hat, da die Nutzer und Investoren vorsichtig anfangen Kauf von gewerblichen / gewerblichen Immobilien mit Mehrwert. Die Kreditgeber verfolgen diese Transaktionen auf dem heutigen volatilen Immobilienmarkt jedoch mit sehr konservativem Ansatz.

Loan-to-Value (LTV) spielt nach wie vor eine wichtige Rolle bei der Bestimmung des Darlehensbetrags und der erforderlichen Anzahlung der Kauf. Der Gutachter spielt eine Schlüsselrolle bei der Bewertung des Immobilienwerts und letztendlich des Darlehensbetrags. Traditionell können Nutzer / Unternehmen davon ausgehen, eine Immobilie mit einem Minus von 10% oder einem LTV von 90% zu kaufen, und die Anleger können mit einem Rückgang von 25 – 30% oder einem LTV von 70 – 85% rechnen. Dies hat sich nicht geändert und ist auch heute noch der Fall.

Die Nutzer / Unternehmen ziehen nach wie vor nach SBA-Finanzierungen (Small Business Administration-Darlehen), die es ihnen ermöglichen, einen konventionellen Kredit zu einem 80-prozentigen LTV zu erhalten, während die SBA 10 ausleiht % in einer zweiten Position und der Kreditnehmer muss nur 10% abnehmen. Offensichtlich wird die Finanzlage des Unternehmens genau unter die Lupe genommen und jeder, der mehr als 20% des Unternehmens besitzt, muss das Darlehen persönlich garantieren. Dies war und ist auch heute noch der Fall.

Für Investoren ist es viel schwieriger, Kredite für den Kauf von Immobilien zu erhalten, die Einkommen erzielen. Die Kreditgeber berücksichtigen zwar die Loan to Value (LTVs) für diese Kredite sowie die finanziellen Mittel des Anlegers, aber die größte Sorge gilt der Fähigkeit (dem Einkommen) der Immobilie, sich die Darlehenszahlungen zu leisten. Schuldendeckungsquoten (Debt Coverage Ratios, DCRs) stehen nun an vorderster Front bei der Bestimmung, wie viel der Kreditgeber auf dem Grundstück ausleihen wird.

In der Vergangenheit wurden DCRs zur Bestimmung des Darlehensbetrags für einkommenserzeugende Immobilien verwendet, aber die Kreditgeber waren weniger streng Erlauben von Anlegern / Kreditnehmern, ein Argument für künftige Erträge (tatsächliche Mieten vs. Marktmieten) bei der Ermittlung des NOI (Net Operating Income) vorzulegen. In Verbindung mit dem steigenden Immobilienwert waren sowohl die Bewerter als auch die Kreditgeber zu aggressiv, wenn es darum ging, den Marktwert einer Immobilie zu bestimmen, auf den sich die LTV stützen sollte. Dies führte letztendlich zu einer Vielzahl von notleidenden Krediten, die Sie heute sehen.

Fallstudie:

Anfang dieses Jahres haben wir kürzlich eine Investmentgruppe vertreten, die ein Industriegebäude kaufte, das an ein Lebensmittelverarbeitungsunternehmen auf dem Markt von Vernon, Kalifornien, vermietet war. Dies ist ein Einzelmietergebäude mit einem zehnjährigen NNN-Mietvertrag. Der jährliche NOI (Nettobetriebsertrag) betrug 141.000 US-Dollar bei festen Mietsteigerungen alle 12 Monate. Die Immobilie erzielte eine Rendite von 8%, basierend auf einem Kaufpreis von 1,74 Mio. USD. Die Anlagegruppe hatte ein Budget von 25% bzw. 85% des LTV-Budgets vorgesehen.

Der Kreditgeber analysierte die Immobilie auf folgende Weise, um den Darlehensbetrag zu bestimmen:

Bruttomieten von 141.000 $
10% oder (14.100 USD)
Weniger Reserven von 3% oder (4.230 USD)
Weniger Verwaltung von 3% (4.230 USD)
Vom Mieter zu zahlende Grundsteuern
Vom Mieter zu zahlende Vermögensversicherung
Gesamtkosten (22.560 $)
NOI wurde nun mit 118.440 $ berechnet
Für den NOI wurde ein Verschuldungsgrad (DCR) von 1,2 angewandt.
Berechneter Schuldendienst NOI / DCR = 98.700 $

Der Kreditgeber sagte uns, dass diese Immobilie 98.700 US-Dollar oder 8.225 US-Dollar im Schuldendienst unterstützen würde. Bei Zinssätzen nahe 6% und einer Amortisation von 25 Jahren entspricht dies einem Darlehensbetrag von 1,27 Mio. USD. Nach Abzug des Kaufpreises in Höhe von 1,74 Mio. USD kann der Anleger mit einem Rückgang der Darlehenssumme um 470.000 USD oder 27% rechnen.

Als der Immobilienmarkt 2007 seinen Höchststand erreichte oder in der Nähe des Höchststandes von 2007 lag, sahen wir Kapitalisierungsraten ( Kapitalrendite) liegt bei 5,75 – 6%. Es ist leicht zu verstehen, warum Kreditgeber die DCR-Methode bei der Berechnung des Darlehensbetrags umgehen mussten, damit eine Liegenschaft einen LTV von 75% erreicht:

Wenn Sie dieselbe Liegenschaft mit einer Rendite von 6% (oder 104.400 NOI) erwerben ) und wendete die gleichen Zeichnungskriterien an, die Sie wie folgt hätten:

Bruttomieten von 104.400 USD
Weniger Leerstand von 10% oder (10.440 USD)
Weniger Reserven von 3% oder (3.132 USD)
Weniger Verwaltung von 3% von (3.132 USD)
Vom Mieter zu zahlende Grundsteuern
Vom Mieter zu zahlende Sachversicherung
Gesamtkosten (16.704 USD)
NOI wurde nun auf 87.696 USD
berechnet. Für den NOI
Berechneter Schuldendienst NOI / DCR = $ 73.080

wurde ein Debt Coverage Ratio (DCR) von 1,2 angewandt. Bei einem Schuldendienst von $ 73.080 (oder $ 6.090 / mo), basierend auf einer Rendite von 6% und einem Das Darlehen wurde über 25 Jahre abgeschrieben und entspricht einem Darlehensbetrag von 945.209 USD. Dies würde erfordern, dass der Investor 794.790 $ einbricht, was einem LTV von 46% entspricht.

In diesem Fall waren die Investoren nicht bereit, 46% zu senken, und würden in naher Zukunft das Argument für 118.440 NOI (wie angegeben) vorbringen oben) war erreichbar. Kreditgeber, die das Darlehen aufnehmen wollen, würden dieses Argument in Kauf nehmen, wodurch der DCR teilweise auf die gestiegenen Mieten angewandt werden könnte. Der Beurteilungsbericht würde diesen Betrag unterstützen, indem er vergleichbare Verkäufe an Benutzer und nicht Investoren anlegte, um einen LTV von 85% zu unterstützen. Die Darlehensgeber würden das Darlehen bei einem Investor abgeben, wodurch sie nur 25% zurücklegen könnten, wenn sie, wie oben erwähnt, 46% zurückgefahren haben sollten. Da die Leasingraten und Immobilienwerte weiter sanken, flossen die gleichen Immobilien nicht mehr in den Cashflow. Mit nur 25%, die in eine Immobilie investiert wurden, die bis zu 50% ihres Wertes verlor, können wir erkennen, warum so viele Investoren ihre Kreditzusagen aufgegeben haben.

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Source by Thomas A. Holland