Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital (Immobilien finanzieren ohne oder mit wenig Eigenkapital)

Hallo, mein Name ist Alex Fischer und heute geht es um das Thema "Finanzieren ohne beziehungsweise mit wenig Eigenkapital.

" Und hier gibt es einen grundlegenden Denkfehler.

Normalerweise denkt man, wenn man ein Objekt, das zum Beispiel 500.

000Euro kostet und man bekommt das besonders billig, sagen wir mal für 250.

000 Euro, das dann eigentlich kein Eigenkapitalnotwendig wäre, weil die Bank hätte es ja auch mit 500.

000 Euro finanziert, weil das der ursprüngliche Verkehrswert ist.

Das ist aber falsch.

Die Bank hatnämlich eine grundsätzliche Regel: dass sie sagt «Wir finanzieren keine weichenKosten, egal zu welchem Kaufpreis du es bekommst.

" Also angenommen, du würdest diegleiche Immobilie für hunderttausend Euro bekommen, müsstest du trotzdem mindestens dieNebenkosten selber bezahlen.

Jetzt gibt es hierzu natürlich einigeTipps und Tricks.

Fangen wir mal mit den illegalen an, die ihr bitte nichtverwendet.

Also ein illegaler Trick ist, ihr vereinbart einfach mit dem Verkäufer, dass der Kaufpreis um die Nebenkostenbeziehungsweise um das Eigenkapital erhöht wird.

Beispiel: unsere Immobilie würde 500.

000Euro kosten und die Nebenkosten wären 50.

000 Euro.

Dann würde der böse Käufer hergehenund den Verkäufer überzeugen, dass man in den Kaufvertrag reinschreibt 550.

000 Euro.

Und dann anschließend, wenn derKaufvertrag abgewickelt ist, praktisch 50.

000 Euro wiederzurückbekommt über Mietzuschüsse oder Renovierungskostenzuschüsse.

Das istaber genau genommen illegal.

Denn die Bank würde über den wahren Kaufpreis getäuscht und das kann zu Betrugsanzeigen führen, die sehr, sehrunangenehm sind.

Grundsätzlich gilt ja eine Regel: Sämtliche Abreden und auch Nebenabreden müssen Teil der Urkunde, Teil desKaufvertrages sein, einfach schon aus beurkundungstechnischen und kaufvertragsrechtlichen Gründen.

Wenn du jetzt also eine Vereinbarung mit dem Verkäufer triffst, neben der Urkunde, also zum Beispiel bei Renovierungskostenzuschuss oder Runtersetzen des Kaufpreises, nach Kaufpreisfluss, dann kann es die gesamte Urkundeunwirksam machen.

Und wie schon gesagt: strafrechtlichrelevant ist das auch.

Also deswegen Finger weg davon.

So manche Schlaumeiersind besonders doof und lassen sich diesen verbotenenKickback dann beispielsweise als Mietzuschussauszahlen.

Warum ist das sehr unintelligent? Ganz einfach, weilMietzuschüsse auch noch zu versteuern sind.

Oder sie machen folgendes und deklarieren es als nachträgliche Renovierungskosten.

Also man hat sichauf eine nachträgliche Kaufpreisminderung geeinigt, was grundsätzlich okay ist.

Wenndas wirklich so ist, aber es ist nicht okay, wenn man dadurch einen verbotenen Kickback macht und die Bank damit täuscht.

Dieser Kaufpreisnachlass wäre dann nichtsteuerpflichtig, allerdings und das vergessen die Schlaumeier dann immer reduziert sich ja die Abschreibungs-Bemessungsgrundlage, weil beim Kaufvertrag stehen ja 550.

000 Euro drin, tatsächlich sind es dann aber nur 500.

000 Euro und deswegen darf man natürlich auch nicht so viel abschreiben.

Und sie vergessen es dann meist auch anzugebenbei den Schuldzinsen weil die Schuldzinsen sind auch um die 50.

000Euro zu kürzen und das wiederum führt dazu, dass manauch noch Steuerhinterziehung begeht.

Völlig unbedenklich wäre dagegen, wenn du am Beispiel reinschreibst Kaufpreis 550.

000 Euro und die Nebenkosten zahlt der Verkäufer.

Steht alles in der Urkunde, somit kein Betrugstatbestand.

Da muss man nurdaran denken, die AFA-Bemessungsgrundlage, also die Abschreibungs-Bemessungsgrundlage zu reduzieren und auch die Schuldzinsenentsprechend zu kürzen.

Problem ist, dass die meisten Bankensagen "Nein, die Nebenkosten, die weichen Kosten, müssen immer gezahlt werden" und die meisten Banken sagen sogar zehn bis 20 Prozent Eigenkapital plus weicheKosten also plus Nebenkosten.

Wenn es also dann im Kaufvertrag drinsteht und die Bank findet das, dann sagt sie "Ätsch, du möchtest uns wohl ärgern, das muss trotzdem her.

" Auch, wenn es der Verkäufer zahlt.

Dann gibt es wiederum so Spezialisten,die verstecken es an irgendeiner unauffälligen Stelle in der Urkunde.

Allerdings führt es dann dazu, wenn das zu oft gemacht wird, merkt das die Bankspätestens auch.

Es gibt natürlich auch andereMöglichkeiten, ohne Eigenkapital zu finanzieren.

Zum Beispiel die HanseaticBank bietet sogenannte Nachrangdarlehen, also im Nachhinein gemachte Darlehenfür zum Beispiel die Nebenkosten an.

Da sind die Zinsen jedoch etwas höher alsaktuell, einfach deswegen weil es auch ein riskanteres Geschäft ist.

Und die Tilgung ist auch meistens höher,weil die Rückzahlungszeit nicht 30 Jahre ist, sondern die möchten es in zehn, fünfzehnJahren spätestens zurückhaben.

Das ist zum Beispiel eine Möglichkeit.

Ich kenne zum Beispiel auch einen, der hat angefangen damit, ein Immobilienvermögenaufzubauen, indem er sich anfangs einfach nur Geld vonFreunden geliehen hat, das auf sein Konto gepackt hat, das her gezeigt hat, so dassdie Bank gesehen hat, oh, der hat ja Eigenkapital und dann mit denenausverhandelt hat, ja, ich habe es ja, aber ich will es nicht einsetzen, weil ich benutze esanschließend für die Renovierung.

Aber wenn du gar nichts zum Zeigenhast, ist es natürlich unangenehm.

Jedoch genau genommen ist das auch schon wieder eine Art Täuschung und nicht hunderprozentig sauber.

Deswegen schaust du am besten, dass du ein paar richtig gute Geschäfte machst, so dass Eigenkapital für dich keinProblem darstellt.

Hier kann ich dir jedenfalls einen super Tipp geben zum Thema Eigenkapital: Bleiben wir bei unserer Immobilie mit500.

000 und 50.

000 Euro Nebenkosten.

Üblicher Weise würde die Bank sagen, wir geben den Kredit über 500.

000 und 50.

000 zahlst du selber.

Ich mach das dann immer anders.

Ich sag der Bank: Nein, bitte finanziert550.

000 Euro und dafür lege ich euch 50.

000 Euro als Sicherheit in bar auf ein Sparbuch oder auf ein Depot.

Dasmacht für die Bank keinen Unterschied, weil sie hat ja praktisch eineZusatzsicherheit, die voll die Nebenkosten abdeckt und somit sind siedamit einverstanden.

Und dann verhandel ich mit der Bank, dass, sobald die 50.

000 Euro abgetilgt wurden durch die laufende Tilgung, das passiert normalerweise in drei bisfünf Jahren, dass dann dieses Depot wieder freigegeben wird.

80 Prozent der Banken machen das mit.

Manche sagen dann: "Naja gut, dann wollen wir nicht nur 50.

000 Euro runter getilgt haben, sondern beispielsweise 70.

000 Euro.

" Aber das ist auf jeden Fall eine superSache.

So kriegt ihr euer Eigenkapital zurück, um es dann, sobald ihr es zurück habt, wieder in einer nächsten Immobilie einsetzen zu können.

Macht ihr es anders, ist es auf ewig in dieser Immobilie versenkt, bis ihr sie verkauft.

Und tatsächlich sieht das auch in derSelbstauskunft wesentlich besser aus, weil du hast ja noch immer die 50.

000 Euro.

Sie sind zwar abgetreten, aber du hast sie ja auf einem Sparbuch beziehungsweise auf einem Sonderkonto liegen.

Hättest du die Nebenkosten einfach barbezahlt, wäre das ganze weg und auch völlig aus einer Selbstauskunftdraußen.

Ein weiterer Tipp, den ich dir geben kannund der ist völlig offiziell; du kannst zum Beispiel den Verkäufer bitten, denKaufpreis um die Maklerprovision zu erhöhen und ihn bitten, dass er dann den Maklerzahlt.

Für den Verkäufer macht das keinen Unterschied.

Für dich ist esjedoch ein Riesenvorteil weil Du Eigenkapital in Höhe von 3,57 Prozent bezogen auf den Kaufpreis sparst.

Bei einer Millionen wären das also rund 37.

000 Euro beziehungsweise bei einer halben Millionenwären das rund 18.

000 Euro.

Dann gibt es allerdings noch eine Möglichkeit, wie du zum Beispiel ohne Eigenkapital finanzieren kannst.

Und zwar, indem du direin Verkäuferdarlehen geben lässt.

Bedeutet einfach, dass der Verkäufer nicht gleich den ganzen Kaufpreis bekommt, sondern am Beispielder 500.

000 Euro nur 450.

000 Euro und der dir den Rest als Darlehen gibt.

Er kann ihn dir ja auch als Darlehen zurückgeben.

Das ist völlig legal.

Das ist gar kein Problem.

Wichtig ist nur, dass die Bank nichtüber die echte Höhe des Kaufpreises getäuscht wird und du auch sonst keine falschen Angabenmachst.

Das wird natürlich nicht jederVerkäufer machen, aber es würde zum Beispiel ein Verkäufer machen, der ein Objekt hat, dass er schon längernicht verkaufen konnte, weil es zum Beispiel Renovierungsstau hat oder weil Problemmieter drin waren.

Oder du sagst "Pass auf, normalerweise würde ich jetzt mit dir nachverhandeln.

Will ich aber gar nicht.

Deswegen gib mir bitteeinen Teil als Darlehen zurück.

" Der Verkäufer kann sich auch einenachrangige Grundschuld auf sein Ex-Objekt eintragen lassen.

Also es ist nicht unbedingt eine unübliche Sachen, nur vielleicht Privatleute kennen es nicht so.

Also sollte einer privat verkaufen, kann es sein, dass es ein bisschenerklärungsbedürftig ist.

Jetzt fasse ich dir einfach die wichtigsten Sachen nochmal zusammen: Punkt 1 ist, und der ist der wichtigste: das Objekt muss es hergeben.

Wenn der Beleihungswert es nicht hergibt, also das Objekt für dieBeleihung durch die Bank es nicht hergibt, dann wirst du nicht nur die Nebenkostenzahlen müssen, sondern noch wesentlich mehr.

Solltest du also wirklich einmal eine nachträgliche Kaufpreisreduzierung oder einen nachträglichen Renovierungskostenzuschuss mit einem Verkäufer ausmachen, danndokumentiere dass bitte schriftlich und denke daran, dass du deineAbschreibungsbemessungsgrundlage herabsetzt und auch deine abzugsfähigenSchuldzinsen herabsetzt, weil sonst bist du dran wegen Steuerhinterziehung.

Jede Form von verbotenem Kickback, dassind also Rückzahlungen, bei denen die Bank über den wahren Kaufpreis getäuscht wird, sind illegal und können zu Betrugsanzeige führen.

Dann, wie schon gesagt, Vorsicht bei Mietzuschüssen, die sind zu versteuern und das kann ganz schön unangenehm werden.

Dann, wie gesagt, wenn du vermietete Immobilien kaufst und die Nebenkostenbezahlen musst, dann mach das nicht direkt, sondern tritt dein Konto oder Sparbuch dafür ab.

Wie gesagt, erstens wirkt sich das besser auf deine Vermögensbilanz ausund auf deine Selbstauskunft, da du ja wirklich noch Bargeld hast, dasnicht irgendwie verbrannt wurde mit Nebenkosten.

Zweitens ist es natürlich so, dass du einwenig mehr Zinsen zahlen musst weil du ja praktisch Geld finanzierst, dass du parallelhast.

Allerdings ist Eigenkapital ein scheues Reh.

Und das sollte man einfangen, wo es auchnur immer geht.

Und hier ganz wichtig: vereinbare mit der Bank mit demDarlehensvertrag schon, dass diese Rückzahlung nach einergewissen Tilgung automatisch ist, weil später erinnert sich sonst keiner mehrdaran.

Das heißt, du musst es im Darlehensvertrag verankern, dass du, sobald eine gewisse Summe runter getilgt wurde, deine Sicherheiten in Höhe von in diesem Beispiel 50.

000Euro wieder frei kriegst.

Und das war es auch schon wieder zu diesen Tipps.

Eine Sache noch: unter www.

Alex-fischer-duesseldorf.

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Source: Youtube