Holding Investment Real Estate – LLC, Vertrauen oder beides?

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Das Problem: Wie hält man Immobilien in Kalifornien?

Unzählige Menschen investieren täglich in Immobilien. Einige träumen davon, der nächste Immobilienmogul zu werden, während andere ihr Einkommen einfach mit einem zusätzlichen Einkommen aufstocken möchten. Unabhängig von Ihren Motiven kann der Besitz von Anlageimmobilien große Belohnungen, aber auch große Probleme mit sich bringen. Aus diesem Grund ist es wichtig, den Besitz Ihrer Immobilie auf die vorteilhafteste Weise zu führen. Das Internet ist voll mit verschiedenen Beiträgen und Artikeln, die die effektivsten Techniken zur Verwaltung Ihres Eigentums anpreisen. Es ist oft eine entmutigende Aufgabe, durch die Masse an Informationen zu jagen, um herauszufinden, welche Ratschläge zuverlässig sind und welche Ratschläge Sie in Schwierigkeiten bringen können. Unser Ziel ist es, eine kurze und klare Zusammenfassung der sichersten und wichtigsten Strategien für das Halten von Investmentimmobilien in Kalifornien zu geben. Wir hoffen, dass das Ergebnis ein wertvoller Ausgangspunkt ist, um die besten Möglichkeiten zu prüfen, um Sie als Eigentümer / Vermieter vor Haftung zu schützen und die bestmögliche Behandlung Ihrer Vermögenswerte zu gewährleisten.

Die Risiken des Besitzes von Immobilien

Wie bereits erwähnt, sind Immobilien zwar eine wertvolle Investition, aber auch erhebliche Risiken. Eines der größten Risiken sind Gerichtsverfahren. Vom gewöhnlichen Ausrutscher und Sturz bis hin zur Umweltverschmutzung sind Vermieter und Eigentümer leicht gerichtlichen Urteilen ausgesetzt. Vermieter wurden auch erfolgreich von Opfern von Straftaten – wie Raub, Vergewaltigung und sogar Mord – verklagt, die auf ihrem Grundstück auf der Theorie beruhen, dass der Vermieter unzureichende Sicherheit geboten habe.

Optionen zum Halten von Immobilien

Angesichts des Risikos von Klagen ist es wichtig, dass Sie keine Immobilien in Ihrem eigenen Namen besitzen. (Die einzige Immobilie, die Sie in Ihrem eigenen Namen aufbewahren sollten, ist Ihr Hauptwohnsitz.) Glücklicherweise gibt es mehrere Möglichkeiten, auf die eine Person ein anderes Eigentum als den eigenen Namen besitzen kann. Dazu gehören Unternehmen, Kommanditgesellschaften, Gesellschaften mit beschränkter Haftung ("LLC"), Trusts und viele andere. Während es viele Möglichkeiten gibt, wenn es um Immobilieninvestitionen geht, werden LLCs von den meisten Investoren, Anwälten und Wirtschaftsprüfern bevorzugt.

Aus vielen Gründen halten nur wenige Investoren Investment-Immobilien in C-Unternehmen. Eine Körperschaft schützt die Aktionäre vor persönlicher Haftung, aber die Doppelbesteuerung von Dividenden und die Unfähigkeit, "Papierverluste" durch Abschreibungen auf die Eigentümer zu erzielen, machen eine C-Körperschaft für Immobilieninvestitionen ungeeignet.

In der Vergangenheit waren Partnerschaften und Kommanditgesellschaften die erste Wahl für Immobilieninvestoren. Kommanditisten waren vor persönlicher Haftung geschützt und konnten auch steuerliche Verluste (gemäß den IRS-Regeln – Sie benötigen einen Steuerberater oder einen Anwalt, um die Probleme mit Risikobeschränkungen usw. zu lösen) aus der Immobilie abtreten. Der grösste Niedergang bei Limited Partnerships bestand jedoch darin, dass jemand Komplementär sein musste und sich einer unbeschränkten persönlichen Haftung aussetzen musste.

Viele kleine Immobilieninvestoren halten auch Immobilien in einem Trust. Ein lebendiges Vertrauen ist zwar wichtig für den Schutz der Privatsphäre des Eigentümers und bietet eine wertvolle Nachlassplanung, das Vertrauen bietet jedoch nichts im Bereich des Haftungsschutzes. Obwohl ein Trust keinen Haftungsschutz bietet, sollte er nicht übersehen werden, da er leicht mit einer LLC gekoppelt werden kann.

1. Vorteile einer LLC

Die Gesellschaften scheinen die beste aller Welt zu sein, um Investment-Immobilien zu halten. Im Gegensatz zu Limited Partnerships benötigen die LLCs keinen Komplementär, der einer Haftung ausgesetzt ist. Stattdessen haben alle LLC-Inhaber – so genannte Mitglieder – einen vollständigen Haftungsschutz. LLCs sind auch C-Unternehmen überlegen, da LLC die Doppelbesteuerung von Unternehmen vermeiden und dennoch für alle Mitglieder eine vollständige Haftung ausüben. Darüber hinaus sind LLC's ziemlich billig und leicht zu formen.

A. Eine LLC oder mehrere LLCs?

Für Besitzer mehrerer Immobilien stellt sich die Frage, ob alle Immobilien unter einer LLC gehalten werden sollen oder ob für jede weitere Eigenschaft eine neue LLC erstellt werden soll. Aus verschiedenen Gründen ist es generell ratsam, eine LLC für jede Immobilie zu haben.

Erstens, die Verwendung einer separaten LLC für jedes einzelne Eigentum verhindert eine "Spillover" -Haftung von einem Eigentum zu einem anderen. Angenommen, Sie haben zwei Immobilien im Wert von 500.000 US-Dollar und werden in derselben LLC gehalten. Wenn ein Mieter bei Eigentum 1 verletzt wird und ein Urteil in Höhe von 750.000 USD erhält, kann er beide Grundstücke für die gesamten 750.000 USD belasten, obwohl Grundstück 2 nichts mit der Verletzung des Klägers zu tun hatte.

Hätte jede Immobilie eine eigene LLC, könnte der Gläubiger dagegen nur ein Pfandrecht auf die Immobilie setzen, bei der der Kläger verletzt wurde (vorausgesetzt, dass er den Unternehmensschleier nicht durchdringen kann).

Darüber hinaus benötigen viele Banken und Kreditgeber separate LLCs für jede Immobilie. Sie wollen, dass die Immobilie, gegen die sie Kredite vergeben, eine "Insolvenz entfernt" ist. Dies bedeutet, dass die kreditgebende Stelle kein Problem bei einer separaten Immobilie haben möchte, um ihr Sicherheitsinteresse an der von ihnen geliehenen Immobilie zu gefährden.

2. Vorteile eines Trusts

Wie bereits erwähnt, kann eine LLC gleichzeitig mit einem Trust verwendet werden, um den bestmöglichen Schutz und die Nachlassbehandlung Ihrer Immobilie zu gewährleisten. Es gibt viele Arten von Vertrauen, aber das widerrufliche lebendige Vertrauen ist wahrscheinlich das gebräuchlichste und nützlichste für das Halten von Immobilien. Der größte Vorteil des Haltens von Immobilien in einem Trust besteht darin, dass die Immobilie nach Ihrem Tod ein Nachlass vermeidet. Wie viele wissen, handelt es sich bei einem Erbschaftsgericht um ein gerichtlich beaufsichtigtes Verfahren zur Übertragung von Vermögenswerten an die Begünstigten, die im eigenen Testament aufgelistet sind. Die Vorteile der Vermeidung von Nachlass sind zahlreich. Die Verteilung von Immobilien, die in einem lebendigen Vertrauen gehalten werden, kann sehr viel schneller sein als ein Nachlass, Vermögen in einem lebendigen Vertrauen können für die Empfänger des Vertrauens leichter zugänglich sein, und die Kosten für die Verteilung von Vermögenswerten, die in einem lebenden Vertrauen gehalten werden, sind oft geringer als das Nachgeben . [Note: One should also be aware of other ways to avoid probate. For instance, property held in joint tenancy with a right of survivorship automatically avoids probate whether or not the property is in the living trust. Consult an estate planning attorney for more advice regarding probate matters.]

3. Verwenden Sie sowohl eine LLC als auch einen Trust

Da sowohl eine LLC als auch ein Trust erhebliche Vorteile für den Eigentümer von Immobilien bieten, sollte ein intelligenter Investor in Betracht ziehen, sowohl eine LLC als auch ein Trust zu verwenden, um sich und sein Eigentum angemessen zu schützen. Die Nutzung eines Trusts und einer LLC schafft die beste Kombination aus Haftungsschutz und günstiger Nachlassplanung. Um dies zu erreichen, sollte der Eigentümer die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien in einer einzigen Gesellschaft halten, wobei das Living Trust das einzige Mitglied der Gesellschaft ist. Hier ist der Trust der Eigentümer des Unternehmens und hält alle Interessen der LLC. Diese Form des Eigentums bietet Ihnen einen zusätzlichen Schutz gegenüber der LLC sowie die zusätzlichen Vorteile der Nachlassplanung eines Trusts.

A. Kosten

Meist sind die Kosten für die Gründung und Aufrechterhaltung einer LLC und des Vertrauens eher gering. Bei einer durchschnittlichen LLC betragen die Kosten lediglich nominale Anmeldegebühren und eine Gebühr von 800 USD pro Jahr für den Staat CA. Einfache Eingriffe können zwar selbst vorgenommen werden, es wird jedoch dringend empfohlen, dass Sie sich von einem sachkundigen Anwalt beraten lassen, damit keine Fehler gemacht werden. Dasselbe kann für die Bildung eines Vertrauens gesagt werden. Ein bisschen Geld ist jetzt den Preis wert, um in Zukunft große Probleme zu vermeiden.

B. Die CA LLC-Gebühr

Während die Kosten für die Gründung einer LLC im Allgemeinen gering sind, können LLC-Gesellschaften in Kalifornien zusätzliche Gebühren in Abhängigkeit vom Bruttogewinn erhoben werden. Die in Abschnitt 17942 (a) des California Revenue and Taxation Code festgelegte Gebühr enthält eine zusätzliche Gebühr für die Gesellschaften, wenn das Bruttoeinkommen (d. H. Die Miete) 250.000 USD übersteigt. "Gesamtbruttoeinkommen" bezieht sich auf den Bruttoumsatz (nicht den Gewinn). In diesem Abschnitt der Steuerordnung wird die Höhe der Gebühr wie folgt festgelegt:

1. 0 USD für Gesellschaften mit einem Bruttoeinkommen von weniger als 250.000 USD;

2. 900 USD für Gesellschaften mit einem Bruttoeinkommen von mindestens 250.000 USD, jedoch weniger als 500.000 USD;

3. 2.500 USD für Gesellschaften mit einem Bruttoeinkommen von mindestens 500.000 USD, aber weniger als 1.000.000 USD;

4. 6.000 USD für Gesellschaften mit einem Bruttoeinkommen von mindestens 1.000.000 USD, aber weniger als 5.000.000 USD; und

5. 11.790 USD für Gesellschaften mit einem Bruttoeinkommen von mindestens 5.000.000 USD.

Obwohl die Gebühr relativ gering ist, muss berücksichtigt werden, dass die Gebühr nach dem Bruttoumsatz und nicht nach dem Gewinn bemessen wird. Dies bedeutet, dass die Gebühr fällig ist, unabhängig davon, ob Ihre Immobilie rentabel ist oder nicht. Bei einer Immobilie mit hohen Umsätzen, aber geringen Gewinnspannen würde die Gebühr einen höheren Anteil an der Rentabilität der Immobilie widerspiegeln als bei einer Immobilie, die sehr profitabel ist. Zum Beispiel würde ein Unternehmen, das ein Bürogebäude mit Mieteinnahmen von insgesamt 1 Million US-Dollar besitzt, aber eine Hypothek von 995.000 US-Dollar besitzt, nach Erhebung der Gebühr von 6.000 US-Dollar tatsächlich einen Verlust erwirtschaften. Darüber hinaus wäre die Gebühr besonders für diejenigen Unternehmen unangenehm, die in ihrem frühen Entwicklungsstadium Verluste erwarten.

4. Kommanditgesellschaft: Eine mögliche Strategie, wenn die Bruttoeinnahmen 250.000 US-Dollar übersteigen

Für die große Mehrheit der Anleger sollte die CA LLC-Gebühr Sie nicht davon abhalten, eine LLC zu gründen. Wenn die Auswirkungen jedoch erheblich nachteilig sind, gibt es mehrere mögliche Lösungen, die untersucht werden könnten. Ein kompetenter Rechtsanwalt oder Buchhalter kann möglicherweise mit Ihnen zusammenarbeiten, um diese Gebühr zu vermeiden. Eine Methode kann die Gründung einer Limited Partnership sein. Die Partnerschaft sollte mit einer LLC als persönlich haftendem Gesellschafter (mit Haftungsübernahme) und dem Eigentümer der Immobilie als Kommanditisten gegründet werden. Durch die Bildung einer Kommanditgesellschaft mit einer LLC, die als Komplementärin fungiert, kann der Vermieter wahrscheinlich die höhere Gebühr, die einer LLC auferlegt wird, vermeiden und gleichzeitig seine persönliche Haftung schützen. Dies kann zwar eine mögliche Lösung sein, es wird jedoch dringend empfohlen, dass Sie sich mit einem Anwalt oder Buchhalter in Bezug auf die beste Vorgehensweise beraten.

Mit Immobilien sind zwar Risiken verbunden, mit intelligenten Entscheidungen und sorgfältiger Vorbereitung. Immobilien können jedoch eine wertvolle Investition sein. Der erste Schritt ist jedoch, sicherzustellen, dass Sie sich und Ihr Eigentum ausreichend geschützt haben. Wir hoffen, dass dieser Artikel den Eigentümern von Immobilien dabei hilft, die verschiedenen Möglichkeiten zu entdecken, auf die man als Finanzinvestition gehaltene Immobilien halten kann, sowie den Schutz und die Vorteile, die ein solcher Besitz bietet.

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Source by P. J. Javaheri

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