Grundlegendes zu gewerblichen Immobilienmietverträgen

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Wenn Sie eine Immobilie zum Verkauf oder zur Vermietung auflisten, müssen Sie wissen, mit welcher Art von Leasing Sie es zu tun haben. Es gibt auf allen Ebenen deutliche Unterschiede bei den Leasingverträgen. Daher muss ein Leasingvertrag vor dem Fortfahren vollständig gelesen werden.

Leasingverhältnisse sind die Grundlage für die Immobilienperformance. Die besten Verkäufer verstehen den Leasingprozess und den hohen Wert, den er für den zukünftigen Verkauf bringt. Ein guter Mietvertrag kann zu gegebener Zeit den Verkaufspreis erhöhen.

Wie bereits erwähnt, gibt es viele verschiedene Arten von Leasingverträgen. Es gibt jedoch einige Regeln und allgemeine Grundelemente, die es Ihnen ermöglichen, den Leasingvertrag oder den potenziellen Leasingvertrag zu verstehen, den Sie auf eine Immobilie anwenden können. Es geht nur um die Interpretation des Leasingdokuments. Das bedeutet, dass Sie das Dokument lesen müssen.

Professionelle Immobiliendienste

Nach vielen Jahren in der Branche habe ich die besten Leute gesehen, die die Grundlage für den Erfolg des Leasingprozesses gelegt haben. Dies bedeutet, dass sie sich durch die Vermietung von Immobilien für einige Jahre mit ihren Anlagefähigkeiten und ihrem Wissen begründet haben. Schauen wir uns nun an, wie Sie diesen Weg der Kompetenzentwicklung im Hinblick auf Leasing beschreiten können.

Je besser Sie verhandeln und je ausführlicher Sie einen Mietvertrag auslegen, desto professioneller sind Sie und erscheinen den Menschen, mit denen Sie zusammenarbeiten oder denen Sie dienen.

Sie können und sollten in jedem von Ihnen ausgehandelten Mietvertrag einen strategischen Mehrwert für den Kunden schaffen. Ein Mietvertrag ist nicht nur ein Dokument, mit dem ein Mieter seine Räumlichkeiten beziehen kann. Es ist ein taktischer Cashflow, der die Immobilie anziehen oder von ihr ablenken kann.

Die Art und Weise, wie Mietverträge für den Immobilieninvestor funktionieren, wird sich für die Dauer des Mietvertrags nachhaltig auf die Immobilie und deren Wertentwicklung auswirken. Wenn Sie mit Mietern oder Käufern für die Immobilie zusammenarbeiten, wirkt sich die Art des Mietvertrags auch auf die Verhandlungen aus. Schauen wir uns die wichtigsten Leasingarten an und gehen wir auf einige der für Sie relevantesten Themen ein.

Bruttomiete:

Im Rahmen eines Bruttomietverhältnisses zahlt der Mieter eine volle Miete, die eine Komponente für die Ausgaben enthält, und der Gebäudeeigentümer zahlt alle Gebäudebetriebskosten (auch als Ausgaben bezeichnet). Dies bedeutet, dass der Mietvertrag selbst Mietprüfungsbestimmungen enthält, die nur die Bruttomiete erhöhen.

Bei einem Mietvertrag dieser Art muss der Vermieter wissen, dass er die Gebäudeausgaben über die Laufzeit des Mietvertrags auf einem vorhersehbaren Niveau halten kann, da der Vermieter das gesamte Risiko trägt, die Ausgaben zu zahlen. Es muss damit gerechnet werden, dass das Niveau der Mietpreisanpassungen im Mietvertrag das Niveau der Ausgaben in den kommenden Jahren abdeckt oder übersteigt, sonst verliert der Vermieter Geld.

Bruttomietverträge sind in Einzelhandels- und Büroimmobilien üblich. Ihre Wahl bei der Verwendung dieser Miet- und Leasingart sollte gegen die vorhergesagten Ausgabenkosten und zukünftigen Änderungen für die betreffende Immobilie abgewogen werden.

Offensichtlich wird ein älteres Gebäude eine stetige Zunahme der Ausgaben haben, die über der eines jüngeren Gebäudes liegen. Wenn ein Gebäude altert und sich verschlechtert, wird die Bruttomietmethode für den Vermieter weniger attraktiv und riskanter.

Semi Gross Lease:

Bei dieser Art von Mietvertrag legt der Vermieter zunächst eine Bruttomiete fest, die vom Mieter gezahlt und über die Laufzeit des Mietvertrags überprüft wird. Der Vermieter erhält jedoch auch regelmäßig Geld für Ausgaben, die sich nach einer bestimmten Berechnung erhöhen. So wird es gemacht:

Der Vermieter holt die Eskalation der Ausgaben oberhalb eines bestimmten Ausgangsjahres gezielt zurück. Dieses Basisjahr wird zu Beginn des Leasingverhältnisses ausgewählt und ist in der Regel das letzte abgestimmte Ausgangsjahr vor Beginn des Leasingverhältnisses. Dies ist in der Regel das vorherige Geschäftsjahr zum Beginn des Leasingverhältnisses (da es vollständig abgestimmt ist und als festgelegter Wert bezeichnet wird). .

Während der Laufzeit des neuen Semi-Brutto-Leasingvertrags muss der Mieter die Eskalation der Ausgaben über das angegebene Basisjahr bezahlen. Wenn zum Beispiel in einem Leasingverhältnis das Basisjahr für Ausgabenzwecke als Geschäftsjahr 08/09 festgelegt wurde und die bekannte Höhe der Ausgaben für dieses Jahr 85 m2 pro Jahr betrug, dann eskalieren die Ausgaben im Geschäftsjahr 09/10 auf USD 97 m2 muss der Mieter Ausgaben in Höhe von $ 12m2pa bezahlen. Mit Ablauf des Mietverhältnisses und im Geschäftsjahr 12/13 könnten die Ausgaben 108 m2 betragen. In diesem Fall muss der Mieter 23 m2 bezahlen.

Bei dieser Art von Leasingverhältnissen wird das Basisjahr festgelegt und die Outgoings & # 39; gap & # 39; wird wahrscheinlich deutlich zunehmen, wenn der Mietvertrag älter wird. Diese Art des Mietvertrags ist gut für den Vermieter mit jüngeren Grundstücken, da er den Vermieter vor der Eskalation der Ausgaben über das Basisjahr schützt und dem Vermieter dennoch erlaubt, eine Bruttomiete als Grundlage für die Miete und das Inkasso zu verwenden.

Bei dieser Art von Leasingverhältnissen ist es üblich, dass das Basisjahr der Ausgaben zum Zeitpunkt einer Überprüfung der Marktmiete während des Leasingverhältnisses aktualisiert wird. Marktüberprüfungen für diese Art von Leasingverhältnissen würden durchgeführt, wenn das Leasingverhältnis länger als 3 Jahre dauern würde und die Überprüfung der Marktmiete etwa alle 3 oder 4 Jahre erfolgen würde.

Es ist nicht erforderlich, zu einem bestimmten Zeitpunkt im Rahmen eines Leasingverhältnisses eine Überprüfung der Marktmieten durchzuführen, da die Angelegenheit zu Beginn des Leasingverhältnisses verhandelbar ist. Beachten Sie jedoch die Tatsache, dass die Basis für die Ausgaben neu festgelegt wird und welche Auswirkungen dies auf den Vermieter hat.

Als weitere Interpretation dieser Art von Leasing sollten Sie die Art der Ausgaben betrachten, die bei der Berechnung eingehen. Es ist nicht ungewöhnlich, dass Mieter, die es mit Mietverträgen zu tun haben, & # 39; B. die Regierung oder große Unternehmen, um die Art der Ausgaben zu benennen, für die die Eskalationen des Basisjahres gelten.

Natürlich ist es für den Vermieter besser, die Eskalation bei allen Ausgaben in einem Gebäude über dem Basisjahr wiederzugewinnen. Die Mieter von Behörden und Unternehmen sind jedoch dafür bekannt, dass sie die Berechnung auf Steuersätze und -eskalationen beschränken.

Natürlich ist ein Mietvertrag das Ergebnis einer Verhandlung, aber Sie müssen verstehen, was getan werden kann, und dann den bestmöglichen Mietvertrag für Ihren Kunden abschließen.

Nettomietverträge:

Der Begriff Nettoleasing ist zunächst einmal allgemein; Daher sollten Sie sich darüber im Klaren sein, dass es innerhalb der Kategorie drei Arten von Nettomietverträgen gibt. Schauen wir sie uns also an.

Nettomietvertrag: In diesem Mietvertrag zahlt der Mieter einen Teil oder die gesamten Gebühren und Steuern für die Immobilie oder die Räumlichkeiten.

Nettomietvertrag: In diesem Mietvertrag zahlt der Mieter die im "Nettomietvertrag" genannten Sätze und Steuern. Sie bezahlen dann aber auch die Versicherungsprämien für die Immobilie und die Räumlichkeiten.

Net-Net-Net-Mietvertrag: In diesem Mietvertrag zahlt der Mieter die Gebühren und Steuern sowie die Versicherung der Räumlichkeiten und übernimmt dann auch die Reparatur- und Wartungskosten für die Räumlichkeiten.

Welcher Leasing-Typ ist für den Vermieter am besten geeignet? In den meisten Fällen ist der Net-Net-Net-Mietvertrag der richtige Weg. Es ist jedoch eine Frage, ob der Mieter diesen Mietvertrag akzeptiert und unterzeichnet.

Als Verhandlungspunkt wäre es in jedem Nettomietvertrag oder in einem Nettomietvertrag ratsam, eine höhere Anfangsmiete für den Vermieter und bessere Bestimmungen zur Überprüfung der Mieten zu haben, die die geringere Wiedereinziehung der Ausgaben für den Vermieter ausgleichen.

Net-Net-Net-Leasingverträge gelten für Immobilien, die vollständig von einem Mieter belegt werden. Diese Art der Mietstruktur ist im gewerblichen und im Büroimmobilienbereich weit verbreitet.

Prozentualer Leasinganteil:

Diese Art von Leasing wird häufiger bei Einzelhandelsimmobilien gesehen, da die Berechnung der Miete an die Handelszahlen des Mieters gekoppelt ist. Bei den meisten Mietverträgen dieser Art zahlt der Mieter zunächst eine feste Grundmiete, die sich an einer Mietprüfungsmethode orientiert, und anschließend zahlt der Mieter eine zusätzliche Miete, die sich aus seinem Umsatz oder Umsatz berechnet. Wenn der Mieter sein Geschäft verbessert, steigt die Miete.

Ein wesentlicher Bestandteil dieser Mietstruktur ist die Verpflichtung des Mieters, Ihnen genaue und regelmäßig geprüfte Umsatzzahlen zu liefern. Der Mietvertrag muss den Prüfungsprozess für den Vermieter unterstützen und durchsetzen. Monatliche Umsatzzahlen sind der beste Weg, wenn der Mieter dem Vermieter die geprüften Zahlen bis zum 7. des nächsten Monats zur Verfügung stellt. Der Vermieter berechnet dann die Umsatzmiete anhand der geprüften Zahlen an den Mieter.

Diese Art von Leasing wird auch in neuen Einkaufszentren gesehen, da neue Mieter das Kunden- und Umsatzniveau stabilisieren, in Supermärkten aus den gleichen Gründen sowie in Hotels oder Motels. Die Grundstrategie bei der Umsatzmiete besteht darin, dem Vermieter einen gewissen Cashflow aus der Einrichtung einer Grundmiete zu Beginn des Mietverhältnisses zu geben und dann zusätzliche Mieten zu kassieren, wenn die Immobilie und das Mietverhältnis bei der Erzielung von Verkäufen und Kunden erfolgreicher werden.

Sprich es aus

In allen Mietverträgen muss die Wiedereinziehung von Miete und Nebenkosten klar geregelt sein, um Debatten und Meinungsverschiedenheiten mit dem Mieter zu vermeiden. Wie Sie jetzt sehen können, hat die Auswahl des Leasing-Typs, den Sie für eine Immobilie verwenden, erhebliche Auswirkungen auf die Zukunft des Vermieters. Dies wirkt sich auch auf jede Verkaufssituation aus.

Es lohnt sich zu wissen, was auf dem Markt in Bezug auf Leasing- und Miettypen vor sich geht, damit Sie Leasingverträge abschließen, die dem Rest des Marktes ähnlich oder besser sind. Die richtige Mietvertragsstruktur, -dokumentation und -miete tragen dazu bei, Immobilien zu besseren Preisen zu verkaufen.

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Source by John Highman

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