Geschichte des 1031 Tax Deferred Exchange in Real Estate

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Wie ist die Geschichte des 1031 steuerlich latenten Austauschs? Einige Anleger wissen, dass die Börse eine Strategie ist, die Immobilieninvestoren seit langem verfolgen. Ein Investor verkauft als Finanzinvestition gehaltene Immobilien und kauft oder erwirbt "gleichartige" Immobilien gemäß den Bestimmungen und Bestimmungen von Abschnitt 1031 des Internal Revenue Code (IRC), um die Steuern auf Bundessteuern, Kapitalgewinne und Abschreibungen zurückzufordern. "Like-kind" ist jede Art von Immobilien. Sie können ein Einzelhandelszentrum verkaufen und ein Wohnhaus oder Grundstück in einer 1031-Börse kaufen. Sie können ein Bürogebäude verkaufen und ein Industriegebäude oder ein Hotel kaufen.

Hinweis: Der steuerlich latente Umtausch 1031 wird häufig als latenter Umtausch, als "ähnlicher" Umtausch, als starker Umtausch (Sie werden später in diesem Artikel sehen, warum) oder einfach als "1031" bezeichnet. Unabhängig von der Bezeichnung können Anleger die Steuer durch Reinvestition in eine andere als Finanzinvestition gehaltene Immobilie aufschieben, wenn sie die strengen Regeln einhalten. Es ist einer der Steuervorteile von Investmentimmobilienbesitz.

Wie kam es dazu – wie ist die Geschichte des steuerstundeten Austauschs?
Der steuerstundete Umtausch hat tatsächlich eine lange und komplizierte Geschichte, die bis ins Jahr 1921 zurückreicht. Das erste Einkommensteuergesetz wurde 1918 als Teil des Revenue Act von 1918 verabschiedet, sah jedoch keinen steuerstundeten Umtausch vor. Der erste steuerlich latente Umtausch wurde im Rahmen des Revenue Act von 1921 genehmigt, als der Kongress der Vereinigten Staaten Section 2021 des Internal Revenue Code einführte. Übrigens war der Austausch zwischen 1921 und 1970 immer ein gleichzeitiger Tausch zwischen zwei Parteien.

Im Jahr 1928 wurde die Abschnittsnummer im Kodex mit der Verabschiedung des Revenue Act von 1928 von 2021 in Section 112 (b) (1) geändert. Die Änderung des Tax Code von 1954 änderte sie erneut, diesmal in Section 1031 des Der Internal Revenue Code und ein Großteil unserer derzeitigen Sprach- und Verfahrensdetails wurden zu diesem Zeitpunkt übernommen.

Wir können uns jedoch bei der Familie Starker für den Anstieg des "aufgeschobenen Austauschs" bedanken, wie er heute von der Mehrheit der Börsen abgewickelt wird (im Gegensatz zu gleichzeitigen Tauschgeschäften). 1979 übertrug ein Steuerzahler namens TJ Starker der Crown Zellerback Corporation schuldenfreies Holzvermögen als Gegenleistung für das Versprechen von Crown, ihm innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren ein gleichartiges Vermögen zu übertragen. Am Ende dieses Fünfjahreszeitraums würde Herr Starker einen ausstehenden Saldo in bar erhalten. Es wurde eine Treuhandvereinbarung geschlossen, in der alle Verkaufserlöse auf einem separaten Bankkonto verbucht wurden. Aus den Treuhandbestimmungen ging hervor, dass die Mittel nur zum Erwerb von Ersatzimmobilien für die Familie Starker und zu keinem anderen Zweck verwendet werden konnten. Tatsächlich hatten weder Crown noch Starker Zugang zu dem Geld, außer dass sie Ersatzinvestitionen kauften. Als die IRS die Vereinbarung sah, bestritt sie die Steuerstundung mit der Begründung, ein 1031 bedeute einen gleichzeitigen Tausch, und so interpretierte die IRS den Code für diese Zeit. In einer monumentalen Entscheidung, die für jeden Investor wichtig ist, entschied das Neunte Circuit Court zugunsten von Starker und gegen das IRS. Der Kodex forderte keine gleichzeitigen Transaktionen als Voraussetzung und die Börse scheiterte nicht.

Ein aufgeschobener Tausch war eine weitaus praktikablere Möglichkeit, einen Tausch durchzuführen, anstatt eine Person zu finden, mit der gleichzeitig eine Immobilie getauscht werden kann. Aber natürlich war es ein administrativer Albtraum für die IRS, da es schwierig werden würde, unbefristete Verkäufe und Einkäufe über einen unbegrenzten Zeitraum nachzuverfolgen. Um es kurz zu machen: In den Jahren 1984 und 1986 (Deficit Reduction Act und Tax Reform Act) wurde der 1031 Exchange mit zeitlichen Einschränkungen und Anforderungen, wie wir sie heute kennen, kodifiziert. Das IRS veröffentlichte tatsächlich elf Jahre nach der Entscheidung von Starker und sechs Jahre nach dem Kongress klare Umrisse zu diesem Thema. Aktionen. Viele Steuerexperten sagen, die Vorschriften seien relativ klar, kurz, gut formuliert und stünden größtenteils im Einklang mit der Rechtsprechung, die Section 1031 auslegt.

Grundlegender Prozess:

Finden Sie einen "qualifizierten Vermittler" (QI), der auch als "Austauschvermittler" bekannt ist, der die Gelder hält und transferiert, mit der Vertragssprache und verschiedenen anderen erforderlichen Prozessen hilft. Sie können den Verkaufserlös nicht in Besitz nehmen oder anfassen, oder der 1031 wird nicht zugelassen und Sie zahlen die Steuer.

Identifizieren Sie die Immobilie, die Sie erwerben möchten ("Ersatzimmobilie"), spätestens 45 Tage nach dem Verkauf Ihrer Immobilie ("die abgegebene Immobilie") mit Ihrer QI. Die IRS-Bestimmungen legen fest, dass die verwendete Adresse oder Objektbeschreibung nicht mehrdeutig sein darf.

Schließen Sie auf dem neuen Eigentum oder den Eigenschaften innerhalb von 180 Tagen nach dem Verkauf des überlassenen Eigentums.

Erfüllen oder übertreffen Sie den Betrag des Eigenkapitals und der Verschuldung aus der abgetretenen Immobilie in die Neuerwerbungen, um eine vollständige Steuerstundung zu erzielen.

Es gibt viele Details, die Sie kennen und verstehen müssen. Sprechen Sie daher unbedingt mit Ihrem Immobilienmakler oder einem Tauschpartner. Informationen hierzu finden Sie auf der IRS-Website unter http://www.irs.gov .

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Source by Kathy Heshelow

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