Ein Kredit-Mieter-Leasing (CTL) oder konventionelle (Bank) Darlehen – Was ist das Beste für meine NNN Deal?

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Viele gute Qualität, Einzel-Mieter, Netto-Leasing-Eigenschaften qualifizieren sich für Kredit-Mieter Leasing (CTL) Finanzierung und konventionelle kommerzielle Hypothekendarlehen. Netto-Leasing-Immobilien-Anleger sollten die Vor-und Nachteile von jedem vor der Entscheidung, welche Art von Darlehen zu verpflichten.

CTL Kreditvergabe ist in der Regel am besten für die langfristige Einkommen Investor, der dauerhafte, hohe Hebelwirkung, festen Satz, voll will amortisierte Finanzierung und Wünsche Geschwindigkeit und Gewissheit der Ausführung. Bankkredite haben eine niedrigere Anfangs- (aber nicht Gesamt-) Kosten und können eine größere Vielfalt von Bedingungen anbieten. Banken sind am besten für Anleger, die Optionen benötigen, brauchen nicht maximale Hebelwirkung (haben große Anzahlung zur Verfügung), und wer sind nicht sicher, ob sie eine Eigenschaft für den langen Lauf halten werden.

Die Unterschied

CTL Kreditvergabe kombiniert Aspekte der kommerziellen Hypothekendarlehen mit spezialisierten Investment Banking in-Order-to-Close-Angebote. Ein CTL Banker stellt und verkauft Privatplatzierung Unternehmensanleihen, die durch den Mietvertrag auf der Immobilien gesichert sind. Der Erlös der Anleihe Umsatz wird verwendet, um eine kommerzielle Hypothekendarlehen für den Kreditnehmer zu finanzieren. Das Darlehen wird von einem Dritten Treuhänder während des gesamten Lebens des Deal verwaltet.

Traditionelle kommerzielle Hypotheken sind Standard-Darlehen durch Hypothekendarlehen gegen die Immobilien gesichert, das Einkommen der Immobilie produziert und die Kredit des Kreditnehmers. Die Bankinstitute stammen aus einem Darlehen und finanzieren den Deal entweder durch den Verkauf des Darlehens an einen Investor (privat oder Regierung) oder durch die Vergabe von eigenen Mitteln und die Führung des Darlehens in seinem Portfolio.

Hebel

Die anhaltende Kreditklemme hat die Bank gezwungen, ihre Kreditvergabekriterien zu verschärfen. Es ist höchst unwahrscheinlich, dass eine Handelsbank mehr als 75% Darlehen-zu-Wert (LTV) auf jedem Deal heute anbieten wird. Banken haben keinen Anreiz, unnötiges Risiko einzugehen; Sie können Geld von der Fed (Federal Reserve Bank) bei 0% Prozent ausleihen und 10 Jahre Treasury Bonds zu 2% verdienen 2 Punkte Risiko frei. Sie werden hohe Leverage-Darlehen weitergeben und nur verleihen, wo sie große Mengen an Schutz-Eigenkapital haben.

CTL-Kreditgeber leihen bis zu 100% LTV (Leasinggebühr Bewertung) auf Nicht-Rückgriff Basis. Sie sind im Geschäft der Leihen der volle, aktuelle Barwert eines Leasingverhältnisses (gegen die garantierten zukünftigen Einkommen).

Geschwindigkeit und Gewissheit der Vollstreckung

CTL Darlehen können in etwa 1 / 3. der Zeit, die es braucht, um eine herkömmliche kommerzielle Hypothek zu schließen. CTL-Deals sind bekannt, von-start-to-finish, in so wenig – wie 45 Tage (ungehört in der Welt der kommerziellen Banking) abgeschlossen, aber in der Regel 60.

Bankkredite nehmen an mindestens 60 Tage, manchmal 180 oder mehr. Auch weil CTL entweder qualifizieren oder nicht, kann ein Bankier einen Kreditnehmer ein solides ja oder nein sehr schnell geben. Es gibt tausend Wege, wie ein Bankdarlehen durchfallen kann, aber einmal ein CTL-Bankier verpflichtet sich zu einem Deal und ein Kreditnehmer unterschreibt, gibt es eine nahezu 100% Sicherheit der Hinrichtung.

Recourse

CTL-Darlehen sind alle Non-Recourse-Darlehen, die durch das Einkommen, das der Mietvertrag produziert, gesichert sind.

Bankdarlehen sind in der Regel, wenn auch nicht immer, Standard, Kredit-getrieben, volle Rückgriff Darlehen mit Pfandrechten gegen die

Ein CTL-Darlehen wird höhere Anschaffungskosten wegen des Investmentbanking-Aspekts für den Deal und die Tatsache, dass ein Drittel Party Treuhänder muss beteiligt sein. Doch über den Lebenszyklus einer Immobilie, CTL neigt dazu, weniger teuer, weil Sie nie zu refinanzieren. Am Ende eines CTL-Darlehens besitzt der Kreditnehmer das Eigentum frei und klar.

Bankkredite müssen am Ende jeder Laufzeit rekapitalisiert oder ausgezahlt werden, in der Regel 3, 5, 7 oder 10 Jahre.

Flexibilität

Die CTL-Kreditvergabe ist etwas weniger flexibel als die Standardbankkredite. Die von CTL-Bankern verkauften Anleihen werden von der Wertpapierbranche und der Versicherungswirtschaft geregelt. CTL Kreditgeber müssen sich an sehr strenge Kriterien halten und dürfen nicht von den Standards abweichen. Ein Deal qualifiziert sich für CTL oder es nicht; es gibt keinen Spielraum.

Banken haben in der Regel viele Kreditplattformen zur Verfügung;

Banken können Selbstabschulungsdarlehen anbieten, aber generell Hypotheken mit 3,5, 7 oder 10-jährige Fälligkeiten amortisiert über 10-25 Jahre mit Ballonzahlungen am Ende jeder Laufzeit fällig. Die Banken können auch feste oder einstellbare Raten anbieten.

Banken bieten eine größere Anzahl von Darlehen Produkte und kann gegen mehr Arten von Immobilien und Mieter Darlehen. Die Bankkredite sind auch in der Kurzfristigkeit weniger teuer.

Auf der Unterseite sind die Banken nicht geneigt, hohe LTV-Darlehen anzubieten und wird in der Regel verlangen, dass der Kreditnehmer ein Darlehen garantiert. Darüber hinaus sind Bankkredite berüchtigt für das Fallen und scheitern, um für eine beliebige Anzahl oder Gründe (oder keinen Grund an allen) zu schließen.

CTL Darlehen sind starr in ihren Qualifikationsnormen, aber nahe bei fast 100% Sicherheit. Sie schließen schneller und sind weniger kostspielig über das Leben eines Deals. CTL-Banker stellen keine Beschränkungen für LTV oder LTC (Darlehen-zu-Kosten) und sind Non-Recourse-Darlehen. Auch ist zu beachten, dass CTL-Darlehen von einem Dritten Treuhänder während des gesamten Lebens eines Darlehens verwaltet werden. Der Treuhänder wird die Miete sammeln, die Hypothek bezahlen und das Einkommen an den Kreditnehmer jeden Monat verteilen.

CTL-Darlehen sind am besten für Kauf und halten Investoren, die in der heutigen niedrigen Rate für die langfristige locken wollen.

Bankdarlehen sind am besten für Anleger mit Deals, die eine gewisse Flexibilität im Underwriting-Prozess benötigen. Page

Bankkredite sind am besten für Anleger mit Angeboten, die eine gewisse Flexibilität im Underwriting-Prozess benötigen. Bankkredite kosten weniger up-front und mehr Angebote werden qualifizieren.

Einzelne Mieter, Netto-Leasing-Immobilien-Investoren, die ihre Optionen verstehen, werden gut gerüstet sein, um die besten Finanzierungsentscheidungen für sich und ihre Unternehmen zu treffen.

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Source by Glenn Fydenkevez