Die Vertraulichkeitsverpflichtung in der Immobilienwirtschaft

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In jeder Listungsvereinbarung gibt es einen Zeitpunkt, an dem die Agenturbeziehung endet.

Eine Kotierungsvereinbarung, wie sie allgemein bekannt ist , ist nichts anderes als ein Vertrag zwischen dem rechtmäßigen Eigentümer eines Grundstücksinteresses (der "Auftraggeber") und einem ordnungsgemäß lizenzierten Immobilienunternehmen (der "Agent"), wobei das Unternehmen einen Käufer innerhalb eines bestimmten Zeitrahmens bestimmt und vereinbart, diesen zu finden. der bereit, willens und in der Lage ist, die Zinsen an dem Grundstück zu erwerben, das Gegenstand des Vertrages ist, während er im Bereich der Behörde handelt, die der Auftraggeber dem Beauftragten überträgt, und in der außerdem der Titelinhaber eine Provision festlegt und vereinbart, der Lizenznehmer hat es je geschafft, einen solchen Käufer zu finden.

Wie bei allen Verträgen gibt es in einem Kotierungsvertrag ein Element, das gemeinhin als "stillschweigender Treu und Glauben" bekannt ist. Diese Vereinbarung ist eine allgemeine Annahme des Gesetzes, dass die Parteien des Vertrages – in diesem Fall der Titelhalter und die lizenzierte Immobilienfirma – fair miteinander umgehen werden und dass sie einander nicht Schaden zufügen werden, indem sie ihre Worte brechen. oder anderweitig gegen ihre jeweiligen und gegenseitigen vertraglichen Verpflichtungen, ausdrücklich und impliziert, verstoßen. Ein Verstoß gegen diesen stillschweigenden Vertrag führt sowohl im Vertragsrecht als auch unter Umständen zu unerlaubter Handlung.

Aufgrund der besonderen Natur eines Kotierungsvertrags haben die Gerichte längst entschieden, dass die Dauer des Vertretungsverhältnisses ist im Vertrag ein zweites Element, das sich aus den vielen Pflichten und Verantwortlichkeiten des Vertreters gegenüber dem Auftraggeber ergibt: eine Verschwiegenheitspflicht, die einen Vertreter verpflichtet, der ausschließlich für einen Verkäufer oder für einen Käufer tätig ist, oder ein Dual Agent, der für beide Parteien gemäß den Bestimmungen eines Limited Dual Agency Agreement handelt, um bestimmte vom Auftraggeber bereitgestellte Informationen vertraulich zu behandeln. Ein Verstoß gegen diese Verschwiegenheitspflicht führt, wie bei dem stillschweigenden Treu und Glauben, zu einer Haftung sowohl im Vertragsrecht als auch, je nach den Umständen, auch in unerlaubter Handlung.

Gemäß einer vor kurzem getroffenen Entscheidung des Real Estate Council von British Columbia http://www.recbc.ca/ ), die Regulierungsbehörde bevollmächtigt mit dem Mandat, das Interesse der Öffentlichkeit in Sachen Immobilien zu schützen, eine Frage jetzt stellt sich die Frage, ob die Verschwiegenheitspflicht über den Ablauf oder die anderweitige Kündigung des Kotierungsvertrags hinausgeht.

In einem aktuellen Fall hat der Immobilienrat zwei Lizenznehmer und eine Immobilienfirma gerügt, weil sie einen andauernden Vertraulichkeit, die der Immobilienrat fand, war dem Verkäufer einer Eigenschaft zu verdanken. In diesem Fall wurde das Objekt für mehr als zwei Jahre zum Verkauf angeboten. Während der Laufzeit des Kotierungsvertrags wurde der Immobilienpreis zweimal reduziert. Ungeachtet dessen verkaufte die Immobilie letztlich nicht und die Kotierung endete.

Nach Ablauf der Kotierung schloss der Verkäufer drei separate "Honorarvereinbarungen" mit der Immobilienfirma ab. In allen drei Fällen lehnte der Verkäufer die Vertretung der Agentur ab, und die Firma wurde in diesen Honorarvereinbarungen als "Buyer's Agent" bezeichnet. Eine Partei eröffnete eine Klage gegen den Verkäufer, die mit der betreffenden Immobilie in Zusammenhang stand.

Der für die Klägerin handelnde Rechtsanwalt wandte sich an die Immobilienfirma und forderte sie auf, Affidavits mit Informationen über die Auflistung der Immobilie vorzulegen. Dieser Anwalt machte es sehr deutlich, dass, wenn das Unternehmen die eidesstattlichen Versicherungen nicht freiwillig zur Verfügung stellte, er entweder das Unternehmen und die Lizenznehmer als Zeugen vorladen würde, um vor dem Richter zu demonstrieren, oder er eine Gerichtsverfügung gemäß den Gericht zwingt die Firma, solche Beweise zu geben. Die Immobilienfirma, die glaubte, es gäbe keine andere Wahl in der Sache, erfüllte prompt die geforderten Affidavits.

Als unmittelbare und unmittelbare Folge reichte der Verkäufer eine Beschwerde beim Immobilienrat ein, die behauptete, dass die Informationen Die in den Affidavits enthaltenen Informationen seien "vertraulich" und das Unternehmen habe eine dem Verkäufer obliegende Vertraulichkeitsverpflichtung verletzt. Wie sich herausstellte, wurden die Affidavits nie in Gerichtsverfahren verwendet.

Die Immobilienvermittlung hingegen vertrat die Auffassung, dass die aus der Agenturbeziehung erwachsende Verschwiegenheitspflicht mit dem Ablauf der Listing-Vereinbarung. Die Firma brachte ausserdem vor, selbst wenn eine Verpflichtung zur Fortsetzung der Vertraulichkeit bestehe, würde diese Pflicht die Beweise, die die Immobilienmaklerfirma aufgrund einer Vorladung oder eines Verfahrens nach den Gericht . Und schließlich wies die Immobilienfirma darauf hin, dass es kein Immobilienmakler-Privileg gibt und dass der Verkäufer die Firma unter den gegebenen Umständen nicht daran hätte hindern können, in der Klage Beweise vorzulegen.

Der Immobilienrat akzeptierte die Verteidigungslinie nicht und behauptete, dass es eine andauernde Vertraulichkeitsverpflichtung gebe, die sich nach Ablauf des Kotierungsvertrags erstreckt. Der Rat entschied, dass sowohl die Maklerfirma als auch die beiden Lizenznehmer durch die Bereitstellung der Affidavits gegen diese Pflicht verstoßen hätten.

Das Anwaltsgeheimnis ist ein Rechtskonzept, das die Kommunikation zwischen einem Mandanten und dem Anwalt schützt und vertraulich behandelt. Es gibt Einschränkungen für das Anwalts-Klienten-Privileg, wie zum Beispiel die Tatsache, dass das Privileg die vertrauliche Kommunikation schützt, aber nicht die zugrunde liegende Information. Wenn zum Beispiel ein Kunde zuvor vertrauliche Informationen an einen Dritten, der kein Anwalt ist, weitergegeben hat und dann dieselben Informationen an einen Anwalt weiterleitet, schützt das Anwaltsgeheimnis weiterhin die Kommunikation mit dem Anwalt. Die Informationen, die dem Dritten zur Verfügung gestellt werden, werden dadurch jedoch nicht geschützt.

Aus diesem Grund kann im Falle eines Immobilienmakler-Privilegs während des Bestehens eines Kotierungsvertrags eine Analogie gezogen werden, wobei vertrauliche Informationen offengelegt werden. einer dritten Partei wie einem Immobilienverwaltungsrat zur Veröffentlichung im Rahmen eines Multiple-Listings-Service-Vertrags, jedoch nicht vor der Offenlegung solcher Informationen gegenüber der Immobilienmaklerfirma . In diesem Fall würde das Privileg theoretisch sowohl die vertrauliche Kommunikation als auch die zugrunde liegenden Informationen schützen.

Und ob die Verschwiegenheitspflicht über die Beendigung eines Kotierungsvertrags hinausgeht, ist noch offen. Auch im Falle eines Anwaltsgeheimnisses gibt es genügend rechtliche Befugnisse, um die Position zu stützen, dass ein solches Privileg tatsächlich unbegrenzt ausgedehnt wird, so dass wohl eine Analogie abgeleitet werden kann, die die Dauer der Vertraulichkeitsverpflichtung berücksichtigt, die der Agent schuldet. der Verkäufer, in dem Maße, wie eine solche Steuer unbegrenzt ausgedehnt wird.

Dies scheint in einer Synopse die Position zu sein, die der Immobilienrat von British Columbia in dieser Angelegenheit eingenommen hat.

Ob die Geheimhaltungspflicht, die sich aus einem Kotierungsvertrag ergibt, über die Kündigung des Vertrages hinausgeht, ist für den Immobilienberuf in der Praxis problematisch. Wenn zum Beispiel eine Kotierung bei Brokerage A abläuft und der Verkäufer bei Brokerage B neu listet, wenn eine andauernde Vertraulichkeitsverpflichtung von Brokerage A besteht, ohne ausdrückliche Einwilligung des Verkäufers ein Makler von Brokerage A konnte nicht als Käufer Agent für den Kauf des Eigentums des Verkäufers handeln, wenn dies von Brokerage B. neu gelistet wurde. Alle von denen würde daher direkt gegen alle Regeln der professionellen Zusammenarbeit zwischen Immobilien fliegen Firmen und ihre Vertreter. In der Tat könnte dieser Prozess möglicherweise die gesamte Grundlage des Multiple Listings Service Systems destabilisieren.

In Ermangelung spezifischer Richtlinien, bis diese ganze Angelegenheit vielleicht die beste Vorgehensweise für Immobilienfirmen und Lizenznehmer geklärt ist, wenn von einem Rechtsanwalt um vertrauliche Informationen gebeten wird, zu antworten, dass die Maklerfirma versuchen wird, die erforderliche Zustimmung des Klienten einzuholen und, falls diese Zustimmung nicht erteilt wird, der Rechtsanwalt die notwendigen rechtlichen Schritte unternehmen muss, um die Offenlegung solcher Informationen.

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Source by Luigi Frascati