Der Lebenszyklus eines Nachlasses

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Einige Lebenszyklen von Immobilien treten sehr schnell auf, so dass einige Jahre oder sogar Monate das ursprüngliche Gebäude und die letzte Phase trennen. In anderen Fällen kann ein Anwesen mehrere Jahrhunderte in einer einzigen Phase seines Lebenszyklus verbleiben. Es ist unmöglich, die durchschnittliche Zeitspanne anzugeben, in der ein Immobilienlebenszyklus seine Revolution vollendet, aber bei gewöhnlichen Wohngebäuden mit traditionellem Bau ist eine Laufzeit von 60 bis 100 Jahren üblich. Es gibt jedoch Anzeichen dafür, dass sich dieser Zeitraum mit zunehmender technologischer Entwicklung tendenziell verkürzen wird.

Im Zentrum unserer älteren Städte gibt es viele Beispiele für Landgüter, die eine Reihe von Lebenszyklen durchlaufen haben, und aufeinanderfolgende Gebäude wurden errichtet und später ersetzt. Häufiger ist jedoch das Landgut, das sich jetzt in einigen Phasen seines ersten Zyklus befindet . Ein Gebäude ist völlig veraltet oder stirbt entweder, wenn es physisch erschöpft ist oder wenn es sich wirtschaftlich nicht mehr lohnt, es in Betrieb zu halten. In der Praxis ist letzteres normalerweise der entscheidende Faktor, da das Tempo der physischen Veralterung durch Reparaturen und Verbesserungen gesteuert werden kann, sofern der wirtschaftliche Anreiz besteht, die Kosten zu tragen. Ein Sonderfall ist das eines Gebäudes von herausragendem historischem Interesse, das als lebendes Fossil erhalten bleiben kann, lange nachdem erwartet wurde, dass es zugrunde geht.

Während es nicht möglich ist, das Muster des Lebenszyklus eines Anwesens detailliert zu beschreiben, ist es einfach genug, die Hauptphasen der meisten Anwesen anzugeben, die von der ersten Entwicklung bis zur Erneuerung übergehen, und die für jede Phase relevanten Hauptprobleme der Nachlassverwaltung zu beschreiben wie folgt

1) Die Vorentwicklungsphase.

2) Die neu entwickelte Bühne.

3) Die mittlere Lebensphase.

4) Das Altersstadium.

5) Das Stadium der vollständigen Veralterung.

Die Vorentwicklungsphase

Der für die Entwicklung verfügbare Standort kann entweder ein Standort sein, auf dem zuvor noch nie gebaut wurde, oder er wurde von seinem vorherigen Gebäude befreit. Grundstücke in dieser Erwartungsphase werden tendenziell vernachlässigt, da der Eigentümer die Ausgaben für die bestehende Nutzung einschränkt, unabhängig davon, wie dies sein mag, wie Landwirtschaft, Markt, Gartenbau, Parkplatz. Jede Investition in Verbesserungen muss als abgeschrieben werden sobald die Entwicklung stattfindet. Infolgedessen sind Standorte, die auf ihre Erschließung warten, häufig störend und können, selbst wenn sie gut eingezäunt sind, Mülldeponien, Hausfriedensbrüchen, Flugpostsendungen und anderen ähnlichen Problemen ausgesetzt sein. Wenn die Vorentwicklungsphase kurz ist, sind diese Schwierigkeiten nicht schwerwiegend, aber wenn die Dauer dieses Zeitraums ungewiss ist, kann eine wirksame Bewirtschaftung und Nutzung des Landes unmöglich werden.

Die Phase der Neuentwicklung

Wenn ein Anwesen neu entwickelt wird, sollte es in jeder Hinsicht zu seiner Nutzung passen und somit nicht von Veralterung betroffen sein. In der Praxis erfüllen jedoch nur sehr wenige Gebäude, selbst wenn sie neu sind, diesen Standard. Zum Beispiel können unvollständige Planung, externe Änderungen, die zwischen der Planungs- und Bauphase stattfinden, und möglicherweise geringfügige Konstruktionsfehler Elemente der Veralterung hervorrufen. Trotzdem ist der Nutzen eines Gebäudes im Neuzustand in der Regel größer als zu jedem späteren Zeitpunkt. In den ersten Lebensjahren wird die Veralterung wahrscheinlich häufiger und häufiger stattfinden, da die Vorteile, neu und modern zu sein, verloren gehen. Dies wird in hohem Maße von der Geschwindigkeit abhängen, mit der vergleichbare neue und modernere Gebäude errichtet werden, die durch den Wettbewerb höhere Standards erzwingen. Gelegentlich, wie im Fall einer spekulativen Entwicklung, bei der kein Nutzer gefunden wird, kann ein neues Gebäude veraltet sein, sobald es fertiggestellt ist.

Die mittlere Lebensphase

Dies ist normalerweise die längste Phase im Lebenszyklus und kann fast dauerhaft verlängert werden. Es beginnt, sobald die Vorteile, in der ersten Entwicklungsphase neu und auf dem neuesten Stand zu sein, verschwunden sind und sich das Gebäude auf sein langfristiges Nutzen- und Wertniveau einstellt. Wenn der Wert von Neubauten jedoch tendenziell sehr viel höher ist als der von älteren Immobilien, kann der Anreiz, das Erneuerungstempo zu erhöhen, zu einer Verkürzung der durchschnittlichen Lebenserwartung führen. Während der mittleren Lebensphase wird der physische Verfall normalerweise durch ordnungsgemäße Wartung und den jährlichen Wertverlust aufgrund von Änderungen, Erweiterungen, Verbesserungen und möglicherweise Umbauten, die so umfangreich sein können, dass sie einen virtuellen Ersatz und eine Wiederaufnahme des gesamten Lebenszyklus darstellen, unter Kontrolle gehalten .

Das Alter Stadium

Das Ende des mittleren Lebens ist markiert, wenn das Eigentum beginnt, schnell in den Status zu sinken. Es zeigt äußerliche Anzeichen von Veralterung wie körperliche Verschlechterung, Anpassung an eine schlechtere Nutzungsklasse als die, für die es entworfen wurde, veraltete Armaturen und Geräte, und seine verbleibende Lebensdauer wird vorhersehbar. Die Probleme des Managements in dieser Phase werden von der kurzen verbleibenden Lebensdauer dominiert, die normalerweise weniger als fünfzehn (15) Jahre beträgt. Neuinvestitionen, um die Räumlichkeiten zu verbessern oder sogar in einem effizienten Nutzungszustand zu halten, werden schwieriger, da die Erhöhung des voraussichtlichen Jahreswerts nicht ausreicht, um eine angemessene Kapitalrendite und einen sinkenden Fonds zu erzielen, um die Kapitalsumme durch zu ersetzen das Ende der Investitionsdauer. Infolgedessen werden Verbesserungen und Anpassungen, die zur Instandhaltung des Nachlasses erforderlich sind, zunächst begrenzt und dann insgesamt vernachlässigt. Wenn dieses Stadium erreicht ist, ist es häufig die Politik eines Nachlasses, alle Ausgaben auf ein Minimum zu beschränken und vorhandene Vermögenswerte, die auf die Entwicklung warten, abzubauen. Bei der Anmietung von Räumlichkeiten muss auch die Gewährung neuer Mietverträge begrenzt werden, damit die Laufzeit nicht über das Datum hinausgeht, an dem die Entwicklung in Betracht gezogen wird. Mieter, die bis zur Entwicklung kurze Interessen haben, haben normalerweise wenig Anreiz, die Immobilie über die niedrigsten Standards für Reparatur und körperliche Verfassung hinaus zu erhalten, und können zu anderen Managementproblemen im Zusammenhang mit ihrer Nutzung und Pflege führen.

Totale Veralterung

Erstens ist das Stadium der völligen Veralterung erreicht, wenn die alten Gebäude und Grundrisse in ihrer jetzigen Form wenig oder gar keinen Wert haben. Wenn alles gut geht, folgen Räumung und Sanierung schnell, aber es kann Faktoren geben, die dies verhindern. Das erste ist, dass der Standort möglicherweise nicht genügend Wert hat, um den Abriss der alten Strukturen und deren Ersatz durch etwas Neues zu rechtfertigen. Mit anderen Worten, der wirtschaftliche Druck reicht möglicherweise nicht aus, um die Erneuerung voranzutreiben. Zweitens kann das Sanierungsmuster Änderungen in der Größe und Form des Standorts erfordern, die nicht gesichert werden können. Dies ist der Fall, wenn eine umfassende Erneuerung erforderlich ist, um den modernen Verkehrsbedingungen gerecht zu werden, und die vorhandenen kleinen Entwicklungseinheiten für Wiederaufbauzwecke zusammengelegt werden müssen. Unter diesen Umständen ist es häufig erforderlich, dass einzelne veraltete Gebäude verbleiben, bis die gesamten Bereiche vollständig geräumt werden können. Drittens kommt es vor, dass ein Gebäude völlig abgenutzt ist und nach zeitgenössischen Maßstäben beurteilt wird und nicht mehr bewohnbar ist. Aber wegen des Mangels an Unterkünften verfügt es weiterhin über eine Nutzung und ein Einkommen. Es behält daher einen Wert, manchmal einen hohen, und ist aus wirtschaftlicher Sicht nicht unbedingt veraltet, obwohl es in sozialer Hinsicht so angesehen werden kann.

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Source by Anderson Nwoko

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