Mit Subjekt 2 Verträge, um Immobilien mit weniger als perfekten Kredit kaufen

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Thema 2 ist ein Weg, um Immobilien zu kaufen, ohne sich für ein Haus Hypothekendarlehen. Diese Finanzierungsoption erfordert Käufer Hypothek Schulden von der Eigentümerin zu übernehmen.

Thema 2 ist eine großartige Option für Käufer nicht in der Lage, für eine konventionelle Wohnungsbaudarlehen qualifizieren. Immobilien-Investoren verwenden oft Sub2 Verträge beim Verkauf von Häusern an Käufer mit weniger als perfekte Kredit. Der Grundstückseigentümer überträgt die Grundstücksurkunde an den Käufer, der für die Zahlung der verbleibenden Ratenzahlungen verantwortlich ist. Darlehen Dokumente bleiben in den ursprünglichen Namen des Hypothekärs und die neue Käufer Huckepack auf ihre guten Kredit.

Statt in einem hohen Interesse schlechte Kredit-Darlehen können Käufer die Vorteile der Annahme niedriger Zinszahlungen zu nehmen.

Der primäre Zweck der Eintragung in ein Subjekt Vertrag ist, lassen Käufer ein Haus kaufen, ohne eine Anzahlung oder Bonitätsprüfung mit der. Käufer sollten in Kredit-Reparatur-Strategien zu engagieren, so dass sie erhalten können Finanzierung innerhalb eines Jahres oder zwei

Die Teilnahme an Sub2-Verträgen setzt voraus, dass beide Parteien verpflichtet sind, die Sorgfaltspflicht einzugehen. Die Verkäufer sollten finanzielle Aufzeichnungen zu erhalten, um sicherzustellen, dass der Käufer finanziell in der Lage ist zu Hause Darlehen Raten zahlen. Wenn der Käufer auf dem Vermerk aufschreibt, ist der Schuldverschreibungspflichtige für verpasste Zahlungen verantwortlich oder läuft Gefahr, das Eigentum zur Abschottung zu verlieren.

Die meisten Beträge 2 Verträge erfordern Käufer, Kreditzahlungen an den kreditgebenden Kreditgeber einzureichen. Allerdings verlangen einige Verkäufer Käufer, Zahlungen direkt an sie zu zahlen und sie werden Zahlungen an den Kredit-Anbieter vorlegen.

Thema 2 Verträge sollten von einem Immobilienanwalt abgefasst werden, um die Risiken für beide Parteien zu minimieren. In diesem Szenario laufen die Käufer das Risiko, Sub2 Verträge werden anstelle von schlechten Kredit Kreditgeber Darlehen Hypotheken verwendet, um Käufern Zeit, um ihre Kredit-Rating wiederherzustellen. Käufer sollten in eine konventionelle Wohnungsbaudarlehen zu refinanzieren, um Eigentumsrechte so schnell wie möglich zu erwerben.

Um rechtsverbindlich zu sein, müssen Sub2 Verträge durch das Gericht aufgezeichnet werden. Gegenstand 2 erfasst die Übertragung von Eigentumsrechten an den Käufer. Eigentumsrechte unterliegen jedoch dem Käufer, der Vertragspflichten einhält.

Die Verkäufer bestimmen die Laufzeit von Vertragsgegenständen des Vertragsgegenstandes 2, die typischerweise für 2 bis 5 Jahre verlängert werden.

Hartkredite bestehen aus hoch verzinslichen Darlehen, die von privaten Immobilieninvestoren oder Investitionen angeboten werden Gruppen. Dies ist eine riskante und teure Option für Kreditnehmer mit schlechten Krediten. Daher sollten die Käufer, die in die Subventionsverträge eintreten, die Finanzierungsmöglichkeiten in der Zukunft sorgfältig strategisch gestalten. Wenn Käufer keine Finanzierung am Ende des Vertragsgegenstandes 2 erhalten, könnten sie am Ende in Verzug geraten und Gefahr laufen, dass sie an den Verkäufer zurückgegeben werden.

Wenn Hypothekenanleihen refinanziert werden, ist der Käufer verantwortlich Kosten in der Regel mit dem Eintritt in ein Darlehen verbunden. Gemeinsame Kosten umfassen Darlehen Punkte, Heim-Inspektionen, Immobilien-Gutachten, Hypotheken-Versicherung, Hausbesitzer-Versicherung, Makler Provisionen, Anwaltskosten und Schließung Kosten

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Source by Simon Volkov

Tokyo Condominium Preise für den Himmel erreichen

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Die Landpreise in Japan kletterte für ein zweites Jahr im Jahr 2007 nach einem 15-Jahres-Abschwung, als private Fonds und Immobilien-Investment-Trusts konkurriert, um Immobilien in den größten Städten des Landes zu erreichen.

Eine Umfrage 2007 des Immobilien-Wirtschaftsinstituts und eine Gruppe von Immobilien-Gutachtern zeigt, dass der Index der Coupon-Rendite auf Eigentumswohnungen in Tokio auf 4,1 Prozent im vergangenen Jahr sank – um 0,7 Prozentpunkt von 2006. Der Index für die Fünf zentrale Tokio-Abteilungen von Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku und Shibuya fielen ebenfalls um 0,7 Punkte auf 4,1 Prozent.

Die Rendite wird berechnet, indem die Mieteinnahmen einfach durch den investierten Betrag dividiert werden. Berechnungen wurden unter der Annahme durchgeführt, dass die Fonds durch Investitionen in auf dem Markt gestartete, auf dem Markt gebrachte Eigentumswohnungen verwaltet wurden.

Die Folie in der Rückkehr hat sich für ein drittes Jahr in Folge für den gesamten Tokyo-Markt. Das Ergebnis für das zentrale Tokio ist seit der Umfrage im Jahr 2000 rückläufig. Im vergangenen Jahr stiegen die Immobilienpreise für Tokyo insgesamt auf 755.000 Yen (US $ 7.243) pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 12,3 Prozent entspricht. Aber die Mieten litten um 3,4 Prozent auf 2.552 Yen pro Quadratmeter.

Die Zahl der Eigentumswohnungen betriebsbereit zum Verkauf in der Tokyo Metropolregion sackte 29.7 Prozent im April zu 2.875 Maßeinheiten ein und stürzte für den achten geraden Monat, während Preise weiter stiegen, berichtete das Immobilien-Wirtschaftsinstitut. Der Jahresabstand ist der schlimmste seit 1993 und bekräftigt die Tatsache, dass der Kondominium-Markt kühlt.

Die Tokyo-basierte private Forschungsunternehmen ergab, dass die Schrumpfung in der Versorgung durch Kondominium Preise, die zusammen mit dem Preis von Land steigen, was dazu führt, dass die Menschen zu verzögern Entscheidungen zu kaufen. Unter den Wohnimmobilien, die im Berichtsmonat in Tokio und angrenzenden Gebieten veräußert wurden, zogen 63,1 Prozent Käufer an und fielen laut Institut 24,2 Punkte für den 24. Jahrestag des Vorjahres.

Eine rasche Erholung im Kondominium-Markt ist unwahrscheinlich, da die Händler sind scharf, Einheiten zu verkaufen, die sie zu hohen Preisen gekauft haben, zumindest für den Augenblick. Die Preise stiegen um 1,7 Prozent im Durchschnitt nach einer Verbesserung von 0,4 Prozent ein Jahr zuvor, sagte das Ministerium für Land, Infrastruktur und Verkehr in Tokio. Durchschnittliche kommerzielle Land schritten 3.8 Prozent von 2.3 Prozent 2006 und Wohngebiete um 1.3 Prozent von 0.1 Prozent.

Höhere Kondominium Preise mit stagnierenden Löhne gekoppelt sind nachlassende Nachfrage nach Wohnimmobilien. Durchschnittliche Löhne im Jahr 2007 zurückgegangen und Immobilienpreise stiegen als Entwickler lendingrestly und erlaubt Rekord Stahl und Kupfer Kosten zu Hause Käufer.

Hauspreise werden wahrscheinlich innerhalb von mehreren Monaten stürzen, weil ein Überangebot an Eigentumswohnungen und erschöpft Erschwinglichkeit für Haushalte nach Takehiro Sato, Chef-Japan-Ökonom bei Morgan Stanley in Tokio. Es ist natürlich, einen Rückgang der Nachfrage zu erleben.
Das Konsumentenvertrauen erreichte ein Fünfjahrestief. Das Haushaltsvermögen sank zum ersten Mal seit fünf Jahren im letzten Quartal, als die Aktien sanken, ein Bericht der Bank of Japan in der vergangenen Woche. Der Topix-Index von Aktien hat 17 Prozent in diesem Jahr nach einem Rückgang von 12 Prozent im Jahr 2007 gesenkt.

Eine Änderung der Bauvorschriften können auch sinkende Gewinne in Wohn-Grundstückspreise, nach Sato. Die Regierung, die strengere Baugenehmigungsregeln letzter Juni festlegte, führte zu einem logjam in den Anwendungen, die "die Bargeldposition der Eigentumswohnungentwickler verschlechterten," sie weniger fähig zu machen, höhere Preise für neue Aufstellungsorte zu zahlen, gesagtes Sato. Tokyo Eigentumswohnung Preise Klettern ist definitiv zu einer spürbaren Auswirkungen auf den Immobilienmarkt in Japan haben.

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Source by Gregory Smyth

What A Nice Restaurant, How Much Is It Worth?

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What a nice restaurant, how much is it worth?

We are all able to judge if a restaurant is “cool” or not, based on its location, its atmosphere, the people, the courtesy of the waiters, the wine list and of course, what we eat and what we pay for it. This article deals with a different type of judgement: what is the value of the restaurant itself? If You believe that Real Estate values depend on bricks and revenues, just pass on. For those interested in valuing intangible properties instead, just have a look. (The location is Rome in Italy but Names and Values have been changed.)

Introduction and approach

EqS Equity Studio was recently challenged to place a value on one of Rome’s most famous restaurant, Marcello’s. It is located in the centre of Rome, exactly where you would expect it to be. Believe me, its one of the best places You may want to spend an evening dining out or, if you can’t afford it, just to have a cappuccino in its Coffee Lounge.

The first aspect when starting the job is defining what the value is. We came to the conclusion that Marcello’s value is the sum of the three different values:

a) There is a value because in order to run its business, Marcello’s holds an administrative license. That is, naked and with no goodwill, a first bit of value.

b) Then Marcello’s has a value because it developed a Goodwill both as a Coffee Bar and as a Restaurant.

c) Finally Marcello’s has a value because of its well known Trademark which captures people from all over the world.

We will not give Real Estate or Fixed assets appraisals: you do not need to read here to understand how to calculate these.

The Value of the administrative licenses

Marcello’s operates in the centre of Rome, in Italy. To run its activity as Coffee Bar and Restaurant it needs an administrative license issued by the Rome Council. Marcello owns two licenses for the sale of food and beverages, both acquired from the previous tenant and then authorised by the local authorities. The first license permits the sale of food and beverages while the second license permits the sale of alcoholics liqueurs.

The value of licenses varies every year based on the market conditions. We have asked a local firm in Rome specialised in the sale of Coffee bar licenses to sell us a full license for the same district in Rome and we have been asked the price of € 120.000, which is one of the highest price in town. With this amount we can therefore acquire today a full license similar to those of Marcello‘ and use it in similar premises: we then value Marcello’s naked licenses with no label or goodwill a total of € 120.000.

The Value of the Goodwill

When transferring a commercial license the seller and the buyer transfer the goodwill of the restaurant. There are various aspects that determine the value of goodwill: some are related to the location, other are related to the activity, other to the people.

The location. The centre of Rome was celebrated in the movie “La dolce vita” by Federico Fellini in year 1960. The movie introduced the usage of the word “paparazzo” and, although the film talks about the loss of values in a helpless moral atmosphere, it gave a tremendous appeal to all the places of the set. Rome‘ centre lost some of its appeal as a commercial district in the years 1990 – 2000 but has returned to be a place full of coffee bars and fashion shops in the last few years. Difficult finding a better location in Rome.

The activity. Marcello’s is a glamour place, sophisticated, all new, high target, nice place to go. The Coffee Bar is full all day long, especially for breakfast, but never too crowded. No doubt that it is one of Rome’s more successful coffee bars. The restaurant is not as well positioned. During our visit at lunch time we counted the people in the outside and inside: a terrible low occupancy rate at lunch time, better in the evening. The restaurant seems clearly not successful as it might be in such a famous district.

The people. Mr Franco Rossi, the current owner and manager, acquired Marcello’s only five years ago and did a great job both in terms of place and revenues. There are 40 people working at Marcello’s and the impression attending the site is that they are quite a lot. The service level according to Rome’s standard is good but the location of this restaurant might require a higher class: it’s a bit noisy and waiters sometimes talk to clients as they were friends and that might not be what we would expect from a 5-stars (and expensive) place.

Valuation methodology, benchmarks and result

We value Marcello’s goodwill with the market method. We have therefore investigated current market prices for coffee Bars and Restaurants in Rome in order to derive a benchmark to apply to Marcello’s taking into account all the peculiarities of the target.

We analysed a wide number of sale offers relating to “Bar” and “Restaurants” in Rome, both issued on newspapers and offered by local agents with whom we discussed, we consulted the official price list issued by trade agents and we also derived some price multiples from transactions recently completed.

The price range varies depending on the location. Taking into account only top tier locations, we derived current market parameters based on: price per available seat, price per square meter, price to annual turnover vat excluded, price to annual turnover vat excluded in top location, price to Sales, Price to Ebitda.

We then applied our sample multiples to Marcello’s data, thus obtaining a valuation of Marcello’s goodwill of € 6,5 million.

In our valuation the ratio Price to available seats and the Price/Ebitda multiple result to be very high, but we consider this as the additional value of being in a place known all over the world.

Our valuation is on a stand alone basis and considers the input data as they were given to us by the client. In a sale auction, including the higher potential value that a buyer might place on this location, the final price could clearly be different.

Nominal Price and PV

When discussing about the Value of a Coffee Bar or Restaurant we must keep in mind that the nominal Price of a transaction differs from the Actual Price because of the long terms of payments. It is common practise in this industry to pay cash a percentage of some 20% of the agreed Price and pay the 80% difference in monthly instalments up to 5 years. At a 7,50% WACC the current value is therefore 86,54% of the nominal price. Applying this rate to Marcello’s we obtain: € 6.500.000 x 86,54% = € 5.625.100

Mr. Rossi and the value of the People

We do not know if Mr. Franco Rossi and his staff would continue running Marcello’s should the place chance owner. Although he is an entrepreneur and a manager and he is not a celebrated chef, we still consider that part of Marcello’s success relies upon the people that is running it today. We would therefore apply a rebate of 20% to our valuation should the people walk away.

The Value of the Marcello’s Trademark

Object of the Appraisal

We now come to the most challenging part of the job: what’s the value, if any, of a celebrated label such as Marcello’s? The object of the valuation is the economic content that a buyer may derive from the usage of the Marcello’s Trademark in the economic environment in which it operates and under the jurisdiction on the Italian patent law.

Testing the Value OUTSIDE the context in which the Marcello’s Trademark is currently used

There are three basic questions for an initial assessment of the value of the Marcello’s trademark:

1) The first question is: does the Marcello’s trademark or brand name differentiate the product or service with which it is associated? Is it unique enough to differentiate the product/service? When applying this question to Marcello’s we might want to discuss whether the Marcello’s trademark has a premium appeal on Rome’s clients compared to other coffee bar and restaurants. We would believe that Marcello’s has indeed a upper class positioning among coffee bar and restaurants in Rome, but we cannot be sure that this is due to the Marcello’s trademark itself and not to its unique location, to its sophisticated look and top class service.

2) The second question is: would others be interested in acquiring and using the Marcello’s trademark in a different context? Would the Marcello’s label allow the success to a second or third Marcello’s coffee shop located elsewhere in Rome or elsewhere outside Rome? We doubt this: we do not envisage the opening of a Marcello’s coffee shops chain simply based on the Marcello’s label. Besides this, there may be coffee bars and restaurants with the same name elsewhere with no links to the Marcello’s restaurant located in Rome.

3) The third question is: would a third party pay Marcello’s in Rome to license or use the Marcello’s name, either to duplicate its product or to extend its trademark into other products? We doubt this: Marcello’s is not a concept, there are no particular values associated to the name and the trademark legal protection is weak: we do not see potential usage of this brand name in other products paying royalties to the Marcello’s company in Rome.

In conclusion there is no evidence of value of the Marcello’s Trademark outside the context in which the Marcello’s Trademark is currently used in Rome. So let’s focus on the business as it is.

Testing the Value INSIDE the context in which the Trademark is currently used

The valuation of a Trademark is most effected by the context in which it is valued and the value placed on a trademark derives from the additional benefit that it may bring to the buyer based on the potential synergies. Marcello’s has filed the trademark “Marcello’s” to Rome’s Chamber of Commerce. This registration protects the company against the improper use of the Trademark relating to the coffee bar and restaurant activity in Rome. The filing allows a safer brand usage by the company but has no value outside Rome and in other product’s usage.

Basic considerations when applying the usual trademark valuation methods to the Marcello’s Trademark are:

1) The cost approach: the Marcello’s Trademark was clearly not created by the company and no apparent costs were incurred in adopting this label. The competitive advantages of the Marcello’s coffee bar are strongly related to its excellent location and we doubt that these would be maintained should Marcello’s move to a less interesting location in Rome. We therefore consider the replacement value of the label not relevant.

2) The income approach: Marcello’s price list is expensive but not more costly than other upper segment coffee bar and restaurant in Rome. Apparently the label is not premium price. We also doubt that the company may earn a significant stream of royalties when selling the usage of the Marcello’s label to other coffee bar or restaurant in Rome.

3) The market approach: we believe that in restaurants the value of the label is strongly dependent on the chef and the people running the restaurant rather than on the Marcello’s label. Should the chef and the people move elsewhere the additional value of the label may disappear leaving the only value of the location. We therefore see no relevant market value in the Marcello’s label without taking into consideration its people and its location.

4) The relationship approach: the issue is if the Marcello’s trademark allows a higher customer retention rate and a higher attraction rate compared to a new label. This aspect would need an in-depth customer analysis. During our visit we derived the impression that Marcello’s customers are attracted by the location rather than by the label itself.

A final key issue related to the valuation of the Marcello’s trademark is the fact that Marcello’s is a pure label and not a brand asset concept. We may explain this aspect with two extreme comparisons: MacDonald and Harry’s Bar.

Mac Donald’s is not a naked trademark, it is a corporate concept represented by a label. The concept includes precise procedures, consistency of experience in quality and service worldwide, strong Trademark legal protection, location selection, marketing approach. Mac Donald is not a label, it is a concept. On the other end of the market we might mention Harry’s Bar by Arrigo Cipriani. Founded in Venice, Harry’s Bar is not only known because of Hemingway or the Bellini’s cocktail (which may be similar to hundreds of similar coffee shops and restaurants) but because it developed a top class concept. The same customers attend Harry’s Bar in Venice, in New York and elsewhere with an extremely strong customer’s loyalty and retention. It is a club that everybody would love to be part of.

Marcello’s is a great place as a coffee bar and a great location for a restaurant. However when applying best practise methodologies to assess the value of its label we end to the conclusion that the value of the coffee bar and restaurant mainly relies upon its location and its people and no relevant additional value is directly dependent on the naked Marcello’s trademark.

Conclusions

Marcello’s is a glamour place, sophisticated, all new, high target, very cool. We derived a stand-alone market value based on the value of its Naked administrative license and a Value of the Coffee Bar and Restaurant Goodwill while we doubt that Marcello’s Trademark may have an additional Value in a different context.

As restaurant business is a people business it is crucial to the valuation that the current manager and his staff should continue the activity or not and we have considered that a portion of Marcello’s goodwill will simply walk away together with the manager, but this aspect should be further investigated in a real transaction.

Cesare Carbonchi, President EqS Equity Studio in Milan, Italy

About the author: Mr. Cesare Carbonchi is an international investment banker with large European and US experience in top tier institutions and with CEO experience in leading corporations. Cesare Carbonchi runs EqS Equity Studio in Milano, Italy.

About EqS Equity Studio: EqS Equity Studio is an independent corporate finance boutique that provides financial advisory and transaction services to corporate clients relating to their business in Milano, Italy. See website at www.eqsstudio.com

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Kauf einer Immobilie in Rumänien – Immobilienrecht in Rumänien

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Wenn Sie einen Urlaub oder ein zweites Zuhause erwerben oder in Rumänien, Siebenbürgen oder am Schwarzen Meer investieren wollen, sind Sie ein ausländischer Bürger / Investor

Nach 2012 können ausländische Staatsangehörige EU-Bürger (nicht-rumänische) ein Haus oder eine Wohnung in Rumänien erwerben können frei kaufen Und verkaufen alle rumänischen Eigentum, ohne Einschränkungen.

Wenn Sie sich für eine Zusammenarbeit mit einem rumänischen Immobilienmakler / Makler entschieden haben, können Sie erwarten, dass eine zusätzliche Provision von Ca. 2-4% des Preises der Immobilie. Die lokale Steuer wird 2-4% des Preises der Eigenschaft. Die Unterzeichnung eines Vertrages muss von einem Notar bezeugt werden, der es für die Zertifizierung durch das Grundbuchamt verantwortlich für Immobilien-Datensätze einreicht. Die Gebühren für den rumänischen Notar sind etwa 0,5-1% des Kaufpreises. Sie müssen auch Gebühren an das Grundbuchamt ("Cartea Funciara") zahlen, um die Überweisungsurkunde zu registrieren. Das rumänische Grundbuch Gebühr für einen Kauf einer Immobilie variiert von 1-3% je nach der Länge der Zeit, dass der Verkäufer das Eigentum und den Wert der Immobilie besessen hatte.

Das rumänische Gesetz über Eigentum heißt, dass die Bürger Der EU – Mitgliedstaaten, der juristischen Personen, die in einem EU – Mitgliedstaat ansässig sind, können in Rumänien Grundstücke erwerben, wenn die Grundstücke nach fünf (5) Beitritt Rumäniens zur EU (ab 1. Januar 2012); Nur für die landwirtschaftlichen Flächen und Forstflächen 7 (sieben) Jahre ab dem Beitritt Rumäniens zur EU (ab 1. Januar 2014)

Aber für die Bürger, juristische Personen und Staatenlose nicht aus EU-Mitgliedsstaaten, räumt das rumänische Rechtssystem ein, dass sie in Rumänien unter den Bedingungen internationaler Verträge zwischen Rumänien und den Herkunftsstaaten dieser Personen unter Gegenseitigkeitsgrundlage Grundstücke erwerben können

, Wird ein umsichtiger Investor einen rumänischen Anwalt / eine rumänische Kanzlei anstellen, die sich eng mit dem Notar über die Überprüfung des Eigentums, die Erlangung des Grundbuchauszugs und die Ausarbeitung der Vereinbarung über die Übertragung des Eigentums an der Immobilie verbindet.

Nach dem rumänischen Recht gibt es drei Grundrechte an dem Kläger Grundstücke und Gebäude wie das Eigentumsrecht; Nutzungsrechte als Pacht, Nießbrauch, oberflächlich; Konzessionsrecht.

Manchmal kann ein Investor / Käufer entscheiden, für den Abschluss einer Vorverkaufsvereinbarung, durch die der Verkäufer verpflichtet sich, Eigentum an den Käufer zu übernehmen Ein bestimmtes Datum im Austausch für eine vereinbarte Gegenleistung. Der Inhalt des Pre-Sale-Vertrages wird alle kommerziellen und rechtlichen Bedingungen für die Übertragung des Eigentums als Bedingungen für die endgültige Übertragung des Eigentums festlegen. Der Abschluss eines solchen Kaufvertrags bedeutet nicht die Übertragung über das Eigentum, sondern die verbindlichen Pflichten der Parteien, in Bezug auf als Beispiel, Schäden oder Sanktionen in ihnen festgelegt, wenn der Verkäufer weigert sich, das Finale zu unterzeichnen (19459002)

Der Abschluss des Vorverkaufsvertrags besteht darin, den Anleger / Käufer vor jeglichem etwaigen Kauf an andere Käufer und in Bezug auf den Festpreis und die Dauer eines zukünftigen Kaufs zu schützen . Aus unserer Sicht ist es notwendig, dass die Vorverkaufsvereinbarung bei einem öffentlichen Notar geschlossen wird und der Verkaufspreis sowie die anderen Klauseln in Bezug auf die Dauer des künftigen Kaufs klar festgelegt werden.

Ein in Rumänien unterzeichneter Kaufvertrag, der nach den rumänischen Rechtsvorschriften verpflichtet ist, verpflichtet: Pflichten der Parteien für die Erfüllung Des Liefervertrages, der Liefer- und Qualitätsbedingungen von Waren und / oder Dienstleistungen, Bedingungen, Zahlungsarten und Zahlungsgarantien, Zahlungsinstrumente und Preisversicherung, vertragliche Risiken sowie die Art und Weise der Lösung eventuell auftretender Rechtsstreitigkeiten aus dem Vertrag. Zu den weiteren erforderlichen Elementen gehören der vollständige Name und die Identifikationsangaben der Parteien (für juristische Personen) und der Name der unterzeichnenden Person (die eine juristische Person repräsentiert)

Unser Team von rumänischen Rechtsanwälten bietet eine breite Palette an rechtlichen Angelegenheiten an Dienstleistungen im Immobilienrecht http://www.lawyersinromania.com

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Source by Simona Rotaru

Die Bedeutung der Forschung – Warum wir Forschung

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Wir müssen zuerst verstehen, was Forschung ist. Es ist ein anderes Wort für das Sammeln von Informationen. Je mehr Informationen wir haben, desto näher kommen wir zu unserer eigenen Entscheidung. Forschung ist das Ergebnis des Wissensschaffens in der Vergangenheit. Es gibt Menschen aus allen Bereichen des Lebens, die zu gesammelten Informationen beitragen. Das sind normale Menschen und außergewöhnliche Menschen. Dazu gehören Lehrer, Studenten, Wissenschaftler, Professoren, Gelehrte, Unternehmer, Bibliothekare, Buchhalter, Schriftsteller, Politiker und viele weitere unbekannte gibt. Das sind alltägliche Bürger, mit denen wir interagieren. Sie alle helfen mit der Fluß-Informationen, die Menschen für Selbsthilfe verwenden.

Forschung ist so konzipiert, eine bestehende Probleme zu lösen, so gibt es ein viel größeres Publikum eifrig zu unterstützen Forschung, die wahrscheinlich rentabel ist oder Probleme der unmittelbaren Besorgnis zu lösen. Wir müssen auch verstehen, wie Forschung Auswirkungen auf unsere Entscheidungsfindung. Die meisten Menschen treffen Entscheidungen ohne gesammelte Informationen, um sie zu sichern. Nur wenige tun es. Das Problem ist, die meisten Menschen sind nicht geduldig genug, um in die Anstrengung. Forschung erfordert Zeit, Aufwand und manchmal Geld, um die Beweise, die Sie benötigen, um eine solide Entscheidung, warum viele es vermeiden zu machen. Die Forschung, die Sie tun und Beweise, die Sie gesammelt haben, haben Auswirkungen auf Ihre Zukunft. Seien Sie beraten, als die Risiken oder Folgen einer wichtigen Entscheidung mit unzureichenden Beweisen

Schlussfolgerung Forschung ist sehr wichtig für unsere tägliche Entscheidungsfindung. Es Arme Sie von falschen Informationen und sparen Sie Zeit und Geld. Es ist wichtig für Ihren Erfolg, wie Sie auf die Herausforderungen des Lebens und Karriereentscheidungen treffen. Aber seien Sie vorsichtig, weil zu viel Forschung ohne Handeln auf das, was Sie lernen, ist auch nicht gut. Die Frage ist, wie viel Informationen reichen? Wie viel Informationen können Sie sich leisten? Information Fettleibigkeit kann Forschung Problem nur mein Rat. Forschung und Aktion wird höchstwahrscheinlich eine erfolgreiche Forschung garantieren. Jetzt gehen Sie dort und treffen gute Entscheidungen. Ich wünsche Ihnen Erfolg. Um mehr über die Aufnahme Ihrer Zukunft zu erfahren, gehen Sie zu meiner Ressource-Box bei http://www.unlimited-mlmwealth-online.com E-Mail: prince@unlimited-mlmwealth-online.com Zelle: 612-363-7576

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Source by Prince Samuels

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Anerkennung und erhöhte Eigenkapital sind zwei Begriffe, die Sie häufig bei der Suche nach Immobilien-Informationen stoßen werden. Unabhängig davon, ob es sich um Informationen über Immobilien in den USA oder um lokale oder nationale Immobilien handelt, werden diese beiden Begriffe mehr als einmal aufgedeckt. Viele Menschen neigen dazu, diese beiden Begriffe zu verwirren. Lassen Sie mich diese beiden Begriffe im Zusammenhang mit Immobilien-Investitionen zu erklären.

Das Eigenkapital ist der Unterschied zwischen dem Marktwert von Eigentum und Forderungen gegen sie. Wenn Sie ein Darlehen gegen eine Immobilie haben, ist es ein Anspruch gegen sie. Ihr Eigenkapital ist die Differenz zwischen dem Marktwert und dem ausstehenden Betrag auf Ihr Darlehen.

Während erhöhte Eigenkapital ist das direkte Ergebnis der Zahlungen, die Sie auf die Hypothek, Wertschätzung ist etwas, was passiert, auf eigene Faust. Sie können erwarten, Wertschätzung nur, wenn Sie die richtigen Entscheidungen beim Kauf von Immobilien zu treffen.

Wertschätzung ist die Erhöhung des Preises oder Wert der Eigenschaften. Die Menschen sprechen normalerweise darüber, wie der Wert ihres Hauses geschätzt hat. Tatsache ist, dass Häuser nicht schätzen, sie tatsächlich im Wert abwerten. Es ist das Land, auf dem sie gebaut werden, das schätzt. Sie können in einer der heißesten Immobilien in den USA leben und noch Ihr Haus kann nicht schätzen. Es gibt auch eine starke Möglichkeit, dass die Prime Land auch nicht so schnell schätzen, wie die Landpreise an anderen Orten.

Es kostet das gleiche, um ein Haus an jedem Ort zu bauen und sinkt mit dem gleichen Satz zu. Die Erhaltung des Wertes eines Hauses erfordert ständige Reparaturen. Selbst wenn das auf regelmäßiger Basis getan wird, ist es schwierig, einen Preis zu erhalten, der den Anfangskosten plus Wartungskosten gleichkommt, es sei denn, der Grundstückspreis schätzt.

Das Verständnis der Wertschätzung in dieser Branche hilft Ihnen, Ihre Perspektive zu erweitern, wenn Sie sich anschauen Angebote. Ein heruntergekommenes Haus in einer guten Lage ist immer besser als ein stattliches Herrenhaus in erstklassigen Immobilien. Sie erhalten einen besseren Return on Investment auf die erste, wie es weniger kostet und es gibt reichlich Anerkennung. Auf der anderen Seite kann es ziemlich lange dauern, bis Sie in der Lage, einen geeigneten Käufer für eine teure Eigenschaft, die Sie kaufen, ohne Berücksichtigung des Potenzials für Wertschätzung zu finden.

Land Preis schätzt, weil der Nachfrage und Angebot Faktor. Zwar gibt es begrenzte Angebot an Land, erhöht sich die Bevölkerung mit jedem Tag. Ein Hausbesitzer kann sein Haus billig verkaufen, wenn man bedenkt, dass es nicht gut gepflegt wurde. Sie, wie ein Immobilieninvestor besser wissen sollte, dass es das Land ist, auf dem es sitzt, ist das Wichtigere.

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Source by Terry P Smith

The Psychology of Real Estate Pricing

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In 1987, the Journal of Real Estate Research published an article entitled “Pricing Strategies and Residential Property Selling Prices,” which presented evidence showing that the pricing strategies used for residential properties actually colored the perceptions of buyers regarding the quality and the worth of the property in question. This effect, called price influence, is based on the idea that consumers often base their assumptions about quality and worth on the listed price of an object. For instance, consumers exhibit a trait consumer researchers call “price reliance.” This is the tendency to believe that things that cost more are worth more, and that the reverse is true as well. Even for informed buyers, price is an indicator of quality. The article cited evidence that this is especially true for less frequent purchases and high-value items, like automobiles and real estate, and stated that within certain “latitudes of acceptance” price increases correlated with consumer perceptions of higher quality. This was partially attributed to a dearth of applicable knowledge on the part of buyers, who often lack specific knowledge of home values and comparable pricing for similar homes. Due to their lack of knowledge, price becomes an important indicator of worth for both parties.

When pricing real estate for sale, homeowners can employ one of three basic strategies. They can price their home higher than its expected sale price, and plan to negotiate a lower price with buyers from a favorable first position. They can price their home at about its estimated value, and hope to sell it for approximately what it is worth, bearing in mind that sellers and buyers alike often suffer from the same lack of specific knowledge of the home’s worth on the market. Sellers can opt to price their home lower than the typical market value of comparable homes in hopes of eliciting a bidding war and selling their home for more than the original asking price.

A more recent article from the New York Times called “The Psychology of Pricing” argues that there are specific pricing break points. For lower-priced homes, these break points come every $20,000 or so, and at each $50,000 or $100,000 for higher-priced properties. If your home is priced just under or just over one of these break points, it can have serious effects on your ability to sell your home quickly and for the amount you want. For instance, the article postulates that it’s better to price your home at $299,000 than $301,000, because $301,000 seems much higher than $299,000 from a psychological standpoint. Additionally, pricing your house just under one of the break points ($99,000 rather than $100,000, for example) will likely attract more potential buyers, since nearly every real estate buyer has a specific price they are not willing to exceed, and they usually inform their real estate agents of this maximum price. The difference between specific numbers and rounded off numbers is significant as well, since the latter seem to give the impression that the price is negotiable far more than an oddly precise amount might do.

Generally speaking, the more attention and foot traffic your home receives, the faster it will sell and the more likely it is that you’ll receive close to your asking price for it. It is obviously better to be in the position of choosing between a number of bids on your home than to have received none at all. Therefore, it’s important to carefully assess the true worth of your home, then price it slightly above that, but just under one of the pricing break points. If your estimate of your home’s value is correct, then you should be able to benefit from your knowledge of price reliance and the financial break points to sell your home quickly and for the best possible price.

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Source by Joe Cline

Vorteile und Nachteile der Virtual Credit Card Processing

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Virtuelle Kreditkarten-Verarbeitung Geräte sind der neue Trend in der Elektronik-Geschäft geworden. Dies ist der Grund, warum die meisten Menschen Geschäfte im Internet. Fast alle Kreditkarten-Geräte sind mit jedem Internet-Anschluss kompatibel. Da die höchste Ausgabengrenze vordefiniert ist, sind sie ähnlich wie Geschenkgutscheine, die von Banken ausgegeben werden. Obwohl die Namen der verschiedenen Karten unterschiedlich sind, bleibt ihr Mechanismus der gleiche.

Wenn Sie möchten, dass Ihr Unternehmen eine gute Kredit-Score zu erhalten, müssen Sie sich registrieren Sie sich mit den besten virtuellen Kreditkarten-Unternehmen zu machen. Die virtuelle Kreditkarte Verarbeitung ist eine wirksame Maßnahme, um ein Ende der Kreditkarte Betrug Ihre Präsenz fühlte sich im Online-Markt. Dies wiederum zieht mehr Kunden zu Ihrem Geschäft. Heute tragen die meisten Leute eine Plastikkarte als heißes Bargeld.

Es gibt viele Vorteile dieser Karten und die wichtigsten ein, seine Fähigkeit, die Betrug-Aktivitäten zu überprüfen. Es ist Zeit zu sparen und hilft Kunden, um Angebote und Geschäfte sofort zu machen, weil die meisten Verbraucher sind impulsive Shopper. Die Verarbeitung virtueller Kreditkarten verwendet eine Nummer für eine einzelne Transaktion. Sobald die Nummer verwendet wird, wird sie verworfen und kann nicht wiederverwendet werden. Da die Höchstgrenze der Ausgabenkapazität fest ist und die für die Transaktion zugeteilte Anzahl nur einmal gültig ist, ist dieser Mechanismus sehr sicher. Die Hacker sind nicht an diesen virtuellen Karten interessiert, da diese Karten innerhalb kurzer Zeit ablaufen.

Die Gebühren von den Terminal-Providern sind minimal und sie haben 24 Stunden Service für ihre Kunden. Diese Terminals können für eine bestimmte Art von Unternehmen konfiguriert werden. Falls Sie die Karteninformationen des Kunden manuell eingeben müssen, können Sie dies tun.

Es besteht keine Notwendigkeit, spezielle Software oder Hardware zu installieren, weder auf der Käuferseite noch auf der Seite des Verkäufers. Die Bearbeitungsgebühr ist sehr niedrig im Vergleich zu anderen Zahlungen im Internet. Der Kauf des Käufers ist anonym. Der Verkäufer kennt den Namen des Käufers nicht. Auf diese Weise ist der Käufer voll vor Betrug geschützt. Auch wird keine Gebühr ohne Zustimmung des Käufers verarbeitet.

Der Nachteil der virtuellen Kreditkartenverarbeitung ist, dass der Merchant ein Risiko eingeht, weil die Ware an den Kunden geliefert wird, noch bevor das Geld an das Unternehmen übertragen wird Konto. Der andere Nachteil ist, dass es in der Regel eine lange Wartezeit zwischen dem Verkauf und die Zahlung auf dem Konto des Händlers hinterlegt ist. Auf der Verbraucher Seite, wenn Sie Tickets für einen Film oder eine Fluggesellschaft kaufen, sollen Sie die Kreditkarte zu zeigen. Wenn Sie eine virtuelle Kartennummer verwendet haben, die nicht mit der von Ihnen getragenen Kreditkartennummer übereinstimmt. Auch die wiederkehrenden Ausgaben werden ein Streit, weil durch die Zeit Ihres nächsten Kaufzeitraums Ihre Kartennummer wahrscheinlich abgelaufen ist.

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Source by Caroll Giles

Ermitteln des Mietobjektwerts mit einer Cap-Rate

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Die Verwendung des Cap-Rate-Ansatzes, um zu einem Immobilien-Marktwert zu gelangen, kann für jede Mieteinnahme-Eigenschaft verwendet werden.

Dies ist besonders hilfreich, wenn Sie schnell und unkompliziert an eine grobe Auflistung oder einen Wiederverkaufspreis kommen möchten. Inklusive Mehrfamilienhäusern, Bürogebäuden, Lagerhäusern, Einkaufszentren oder ähnlichen Objekten, die Mieteinnahmen generieren.

In diesem Artikel verwenden wir eine Mock-Situation und gehen Sie durch. Wenn Sie einen Preis für eine bestimmte Mietsache auf der Grundlage der Marktkapitalisierung oder die gewünschte Kundenkapitalisierung Rate vorschlagen möchten der Prozess.

A) Bestimmen Sie das Netto-Betriebsergebnis

So verstehen Sie, dass Sie von einem Kunden gefragt wurden, einen Verkaufspreis für seine 8-Einheit Wohnkomplex vorschlagen. Das Betriebsergebnis (NOI) ist eine der wichtigsten Berechnungen für Immobilieninvestitionen, da es das potenzielle Einkommen der Immobilie darstellt, nachdem alle Leerstands- und Betriebskosten abgezogen wurden;

Wenn die Immobilie finanziert wird, stellt NOI beispielsweise den Cashflow zur Verfügung, mit dem die Hypothek bezahlt werden kann; Wenn der Investor zahlt alle Bargeld für das Eigentum, und damit beseitigt eine Hypothek Zahlung, dann wird es den jährlichen Cashflow (dh Cashflow vor Steuern.)

Als Ihre erste Bestellung des Geschäfts, dann würden Sie

Bruttoergebnisses (GSI) weniger Geschätzte Leerstands- und Erfassungseinbrüche = Effektives Bruttoeinkommen (EGI) + Erträge aus sonstigen Vermögensgegenständen Quellen wie verspätete Gebühren, Verkaufsautomaten und so weiter = Brutto-Betriebserträge (GO) weniger Jährliche Betriebskosten wie Immobiliensteuern, Versorgungsleistungen, Versicherung, Instandhaltung und Reparaturen, Landschaftsgestaltung, Managementgebühren, Rechts- und Rechnungswesen usw. (19459002)

Für unser Beispiel gehen wir davon aus, dass das Einkommensvermögen ein $ 54.000 GSI, $ 2.700 Leerstandsverlust, $ 600 Einkommen aus anderen Quellen als Miete (dh Münzen-Waschmaschinen und Trockner) Und $ 20.760 jährliche Betriebskosten

$ 54.000 (GSI) weniger 2.700 (Leerstand) = $ 51.300 (EGI) + 600 (Other Income) = $ 51.900 (GOI) abzüglich 20.760 (Betriebskosten) = $ 31.140 (NOI)

B) Bestimmen der gewünschten Rendite Als nächstes müssen wir die Kapitalisierungsrate bestimmen, die wir für unsere Berechnung mit einem von zwei Ansätzen verwenden möchten. Entweder erforschen wir den Markt für ähnliche Einkommenseigenschaften, um zu einem Marktkapitalisierungssatz zu kommen, oder wir verwenden die gewünschte Rate des Kunden.

Für unser Beispiel sagen wir, dass andere ähnliche Appartementkomplexe im Gebiet eine durchschnittliche Kapazitätsrate von 6,23% und wiederum treffen die Entscheidung zusammen mit dem Verkäufer, diese Rate zu verwenden. Berücksichtigen Sie jedoch, wenn der Verkäufer ist über die Verwendung seiner eigenen gewünschten Rate unbestritten, und es ist anders als die Marktrate, würden wir mit dem Kunden Seite

Mit anderen Worten, wenn unser Verkäufer eine

C) Berechnen Sie den Immobilienwert Schließlich, jetzt, da wir das Eigentum Netto-Betriebseinkommen von $ 31.140 haben ), Und planen, den Marktsatz von 6,23% zu verwenden, können wir den Ertragswert unserer Kunden mit dieser Formel berechnen: Netto-Betriebsergebnis / Cap-Rate = Immobilien-Wert, oder $ 31.140 / 6.23% = $ 500.000

Okay , Jetzt sind Sie bereit, Ihren Kunden anzurufen. Basierend auf einem Netto-Betriebsergebnis von $ 31.140 und einem Marktkapitalisierungssatz von 6,23%, schätzen Sie, dass die Kunden-Apartment-Komplex hat einen Marktwert von $ 500.000

Natürlich für unsere Zwecke, hielten wir es einfach. In einer realen Lebenssituation würden Sie natürlich glaubwürdige und genaue (nicht Pie-in-the-Sky) Zahlen nutzen wollen, um das NOI der Immobilie zu erreichen. Darüber hinaus möchten Sie andere Faktoren, die den Wert der Eigenschaft beeinflussen können, zu berücksichtigen.

Upside Mieten Potenzial, zum Beispiel oder die Fähigkeit, mehr Einheiten an die Immobilie hinzufügen würde sicherlich erhöhen ihren Marktwert. In der Erwägung, dass eine bevorstehende Zonenregulierung, die sie zu einer weniger wünschenswerten Miete macht und möglicherweise die Mieten negativ beeinflusst oder die Belegung verringert, ihren Marktwert senken würde. Aber Sie bekommen die Idee.

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Source by James Kobzeff

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Das erste Mal überprüfte ich meine Kredit-Score, war es 520. Ich erinnere mich, dass überrascht, dass es nicht 0 war (ich weiß jetzt, dass die Mindest-Kredit-Score ist 300) .

Da ich eine Kredit-Score in diesem Bereich hatte, verstehe ich genau, was getan werden muss (und nicht getan), um am Ende mit 520 Kredit.

520 ist nicht eine schreckliche Kredit-Score Aber es ist definitiv nicht gut. Die meisten Finanzinstitute sind zu klassifizieren Sie als mit schlechten Krediten, wenn Sie in diesem Bereich sind.

Zum Beispiel, wenn Sie einige alte abfällige Elemente auf Ihre Kredit-und das ist, warum Sie am Ende mit einer Punktzahl in Dieser Bereich, können Sie noch eine Chance. Wenn Sie noch sechs 'saubere' Monate unter dem Gürtel haben, wird es einen langen Weg in Richtung erhalten Sie eine Genehmigung. Wenn Sie zwei Jahre ohne abfällige Elemente, noch besser haben.

In diesem Fall können Sie in der Lage, ein Darlehen erhalten.

Wenn Sie jüngsten abfälligen haben Elemente, wird es sehr schwierig, für ein Darlehen mit 520 Kredit qualifizieren. Ihre Punktzahl ist bestenfalls zittrig und die Bank sieht Ihre verspäteten Zahlungen. In dieser Situation Ihre beste Wette ist, aufhören zu zahlen spät jetzt und arbeiten in Richtung auf ein Darlehen in etwa sechs Monaten.

Wenn Sie hohe Guthaben auf Ihre Kreditkarten haben Sie haben eine viel bessere Chance und wahrscheinlich, eine höhere Punktzahl , Wird es es viel schwieriger, ein Darlehen zu bekommen.

Wenn Ihre Guthaben unter 30% liegen, sehen sie nicht so schlecht aus. Die Banken werden sehen, dass Sie bereits kämpfen, um die Schulden zu begleichen, die Sie bereits haben. Wenn sie über 30% sind, fängt es an, verdächtig auszusehen. Erhalten Sie über 50%, sind Sie in der Mühe.

Wenn Sie sich in dieser Situation befinden, müssen Sie sie unten zahlen erhalten.

Warum Sie am Ende mit 520 Kredit

Ich landete mit einer Punktzahl in diesem Bereich für Ein paar Gründe. Zuerst zahlte ich nicht meine Kreditkartenrechnungen pünktlich. In der Tat, für eine Weile habe ich aufgehört, sie zu zahlen. Dies führte zu zwei meiner Kreditkarte Konten geschlossen werden.

Da sie nicht für sehr lange offen waren, hatte ich nicht einen Rekord von machen auf Zeit Zahlungen.

Ich habe auch keine Darlehen, um mir helfen, bauen Kredit

Im Grunde, Sie am Ende mit Kredit in diesem Bereich, wenn Sie nicht viel Kredit-Geschichte und machen einige Fehler mit der Kredit-Geschichte haben Sie

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Source by M. Adams