Top 5 Tipps, um Ihr Haus zu verkaufen Fast

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Marketing ist wichtig, um alles zu verkaufen und Immobilien ist keine Ausnahme. Statistiken zeigen, dass 85% – 90% der Käufer ihre Home-Suche online beginnen.

Hier sind 5 Tipps, um Ihr Zuhause schnell zu verkaufen

1. Wenn Sie ein Haus verkaufen wollen Sie sicherstellen, dass Sie eine starke Online-Präsenz haben. Craigslist.org: Craigslist ist die Nr. 1 Website, um online Kleinanzeigen. Diese Seite bekommt mehr als 20 Milliarden Seitenaufrufe pro Monat und es gibt einen Abschnitt, wo Sie können Ihr Haus zum Verkauf. Selbst wenn Sie 1% der 20 Milliarden Menschen, die Ihr Zuhause zu sehen bekommen, ist es eine großartige Möglichkeit, um Ihre Liste angesehen und schließlich verkauft. Allerdings müssen Sie persistent sein.

2. Es gibt viele Leute, die ihre Heimat zu verkaufen, so dass Sie am Ende der Seite bis zum Ende des Tages geschlagen werden könnte. YouTube ist die leistungsstärkste Form des Marketings. Die Menschen sind immer mehr auf Fotos, Videos und Audio angezogen, anstatt Plain Text Marketing. Wenn Sie eine Flip-Kamera oder Digitalkamera mit Videofunktion haben eine Video-Tour von zu Hause und posten Sie es auf YouTube. Dies ist wie eine Mini-Werbung für die Vermarktung der Verkauf Ihres Hauses.

3. Postlets.com: Dies ist eine Website, die Sie verwenden können, um Ihre Immobilie aufzulisten, wenn Sie nicht mit einem Makler zu verkaufen Ihr Haus. Wenn Sie nicht Ihr Zuhause auf dem MLS (Multiple Listing Service) zu bekommen, wäre dies die zweite beste Option, um Ihr Zuhause im Internet zu vermarkten das beste Teil ist, dass es KOSTENLOS ist. Ein Beitrag zu dieser Website und Ihre Auflistung wird syndiziert auf mehrere andere Websites, so dass Sie maximale Exposition für Ihre Immobilie online erhalten können

4. Schilder (Hofzeichen, offenes Haus, etc.): Dies ist die traditionelle Methode der Vermarktung. Die Exposition gegenüber der Zahl der Käufer wird weit weniger als Internet-Käufer, aber Sie können eine spezifische Gruppe von Menschen Ziel. Denken Sie es auf diese Weise, die Mehrheit der Menschen, die sehen, Ihre Zeichen sind Ihre Nachbarn. Ihre Nachbarn sind mehr als wahrscheinlich, um sich mit Menschen mit ähnlichem Status, Einkommen, Lebensstil, etc. und sie können jemanden, der daran interessiert, sich in Ihre Nachbarschaft interessiert umgeben sein.

5. Dies könnte ein wenig technisch sein, aber wenn Sie wissen, wie man das "Bild" des Videos speichern können Sie dieses Bild zu nehmen, laden Sie es in Ihre craigslist Posting und einen Link von diesem Bild zurück auf Ihre YouTube-Seite. Craigslist ermöglicht es nicht, ein volles Video veröffentlicht zu werden, so dass dies die nächste beste Sache ist. Dies wird mehr Verkehr auf Ihre craigslist Post fahren, weil wieder einmal Menschen wie Fotos und Bilder viel mehr als nur Text und es wird Ihre Post viel populärer machen.

Nichts davon wird, wenn Ihre nicht persistent. Market konsequent und anhaltend und Sie werden Ihr Haus in kürzester Zeit verkaufen

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Source by Susan Park

Pei – Große Ufergegend Immobilienwerte

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PEI, auch als Prince Edward Island bekannt, ist eine Insel-Provinz von Kanada liegen 13 km vor der Ostküste. Es ist mit dem Festland durch die Eidgenossenschaft verbunden, sowie Fähre und Luftverbindungen. PEI ist der Ozean Spielplatz von Kanada und die ständige Bevölkerung von etwa 140.000 schwillt auf etwa eine Million in den Sommermonaten als Touristen, Urlauber und Sommer Bewohner kommen, um die Vorteile dieser ruhigen, pasturalen Insel erinnern an die Hügel von England. PEI wurde im Laufe der Jahre durch die Geschichten von Autor Lucy Maude Montgomery und das Leben und Abenteuer ihres Heroins, die rothaarige Waisenkind, Anne von Green Gables popularisiert.

Doch die Abenteuer von Anne und Gilbert fanden in einem viel ländlicheren und unentwickelten PEI statt, als die Besucher der Insel heute finden. PEI ist vielleicht ein zweites Martha's Vineyard in der Herstellung. Die Insel hat eine starke und sich entwickelnde kulturelle Identität, die Anne verfinstert und wir sehen einen sich entwickelnden Sektor, sowohl in Bezug auf Handwerk und Performance-Kunst. Die Insel verfügt über eine sich entwickelnde Infrastruktur, sowohl öffentliche als auch private und mit dem Bau neuer öffentlicher Ressourcen wie Krankenhäusern und privaten wie Einkaufszentren, Big-Box-Shopping und Kraftzentren, wird PEI zu einem modernen und wünschenswerten Ort zu werden Leben

PEI bietet ausgezeichnete Immobilien-Investitionsmöglichkeiten. Wahrscheinlich sind die interessantesten Investitionen auf der Insel im Bereich der Waterfront Eigentum zu finden. PEI hat eine sehr gezackte Küste und es gibt viele Buchten, Buchten und Flüsse. Infolgedessen ist PEI gut mit Ländern ausgestattet, die das Wasser umgeben. Proportionell PEI kann eine der höchsten Land-zu-Wasser-Verhältnisse im Land haben. Als PEI wirklich nur in den Anfängen, seinen Platz in der Welt Immobilienmarkt zu finden, sind die Landpreise, in Beziehung zu den meisten anderen Orten der Welt, wirklich ein ganzes Schnäppchen

Es gibt noch viele unentwickelte Wasserflächen, vor allem zu den östlichen und westlichen Enden der Insel, wo die Entwicklung wirklich nicht ernsthaft begonnen hat. Doch in den mittleren Sektoren der Insel, wo die Entwicklung weiter fortgeschritten ist, gibt es noch Angebote, die sowohl in gut entwickelten Unterabteilungen wie Granville-on-the-Water, wo Straßen, Düker und andere Infrastruktur auf sowie andere Entwicklungen gelegt werden Wo der Käufer verantwortlich für das Durchdringen von Straßen und das Einbringen von Versorgungseinrichtungen sein wird.

Diese Unterteilungen, die in der Regel Lose über ein Hektar und manchmal in der 3-5 Hektar Reichweite, sind ideale Orte, um große Sommerhäuser zu bauen und in einigen Fällen ganzjährig Leben möglich ist.

Allerdings Kauf Land und Gebäude ist nur eine Option. Es gibt viele Häuser und Cottages, die zu sehr günstigen Preisen gekauft werden können. Es ist für viele kanadische und amerikanische Stadtbewohner populär, ein Sommerhaus oder -häuschen zu kaufen und es für ihre eigenen Feiertage sowie Miete es zu anderen Urlaubern zu verwenden. Sommermieten helfen, einen großen Teil der Hypothekenkosten zurückzuholen und gleichzeitig Eigenkapital in einer Immobilie zu errichten, die in Immobilienmärkten der Zukunft mit weniger und weniger vergleichbaren Immobilien eine deutliche Wertsteigerung erfahren wird. Es gibt die Möglichkeit, Ihre Freizeit-Immobilie in den Händen eines Hausverwalters und viele bieten Internet-Dienstleistungen, um Ihre Vermietung Eigentum sowie Reinigung und Wartung, den Check-in und Check-out der Gäste, Sammlung von Zahlungen usw. Auf diese Weise werden die Besitzer von der Rig uns von der Ausführung des Eigentums selbst befreit.

Ihre Suche nach der perfekten ImmobilienInvestition sollte im Internet mit einer Suche wie "PEI Immobilien" oder "PEI Waterfront" beginnen. Hier finden Sie viele lokale Makler mit Immobilienangebot. Sie können auch realtor.com. Kontaktieren Sie jeden Makler, der eine Immobilie von Interesse – zunächst per E-Mail. Sie können eine Reihe von Maklern zu kontaktieren und dann, je nachdem, wer Sie klicken, mit denen, die am besten beantworten Ihre Fragen in einer rechtzeitigen Angelegenheit, arrangieren, um die Insel zu besuchen, um eine kurze Liste der Eigenschaften persönlich zu sehen. Der Prozess des Ankaufs von Immobilien auf PEI ist viel die gleiche wie irgendwo sonst in Kanada, mit der Ausnahme, dass beim Kauf von Wasser Land, gibt es einige Einschränkungen für die Menge der Küste jeder eine Person besitzen kann, sowie die Notwendigkeit, sich zu bewerben IRAC, die Insel regelmäßig und Appellationskommission, die mit dem Sehen, dass Eigentumsbeschränkungen eingehalten werden. Dies ist in der Regel eine Formalität und die meisten interessierten Parteien kaufen ihre gewünschte Eigenschaft ohne Zwischenfall. Der wahre Zweck dieses Schrittes besteht darin, sicherzustellen, dass bestimmte Interessen nicht unverhältnismäßig viel Land kaufen.

So starten Sie Ihre Internet-Suche jetzt und willkommen bei PEI!

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Source by Arvind

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Wenn Sie die richtige Kombination von Artikeln und haben Sie eine große genug Pocketbook, kann dies Ihr Ticket in den Ruhestand sein. Aber manchmal ist es Ihr Ticket für das arme Haus.

Ich schaute auf ein Haus, das gemischt gemischt ist. In diesem Bereich bedeutet dies, dass Sie entweder die Residenz als Haus benutzen oder die Residenz als Gewerbefläche nutzen können. Diese Arten von Websites sind in der Regel auf geringe Auswirkungen Elemente wie Bürogebäude, Wohnungen, etc. begrenzt

Was ist der Haken? Nun, müssen Sie ein großes genug Grundstück zu besitzen, um ein Geschäft zu arbeiten. Deshalb sehen Sie fünf Häuser entlang einer belebten Straße alle zum Verkauf auf einmal und die Zonierung ist kommerziell.

In der Regel sind für gemischte Wohngebiete, diese Bereiche in der Nähe der Stadt oder in der Nähe von anderen Wohnungen befinden. Dies ist, weil, um für die kommerzielle Entwicklung genehmigt werden, muss es ein groß genug Päckchen zur kommerziellen Entwicklung zu machen Oder Geschäfte in der Gegend. Ich habe mehrere dieser Art von Eigentum beurteilt. Viele Male, die Werbung für die Zonierung als gemischte Nutzung ist genug, um das Haus für mehr zu verkaufen, nur weil es auf diese spezielle Käufer, die im selben Haus leben und ein Geschäft aus der Heimat leben mag.

Mein Verständnis ist, dass einige Banken, die in Wohn-Zoning spezialisiert sind, kein Darlehen auf gemischt genutzte Immobilien leihen . Dies ist natürlich ein Untergang, wenn Sie versuchen, ein Wohn-Darlehen erhalten. Einige Käufer werden nicht wollen, um ihr Wohnheim für Bürogebrauch zu verwenden. Dies wird die Zahl der Käufer, die Ihr Haus kaufen wollen, zu begrenzen.

Also, wird die kommerzielle Zonierung erhöhen Sie Ihre Immobilie Wert? Wenn Ihr Haus ist ein Wohnhaus mit der besten Nutzung als Wohnnutzung, kann kommerzielle Zonierung Ihren Hauswert senken und machen es schwierig, ein Darlehen zu bekommen und machen es schwierig zu verkaufen, weil Sie auf einer belebten Straße entfernt werden. Wenn Ihr Haus ist Wohnnutzung und die höchste und beste Verwendung ist es, eine kommerzielle Struktur zu bauen, am häufigsten wird Ihr Land als kommerzielle Nutzung verwendet werden mehr wert als Ihr Haus als Wohnnutzung verwendet werden.

So, die Moral Der Geschichte ist, einen offenen Geist auf diese Arten von Eigenschaften zu halten. Ich schaute auf einige Häuser den anderen Tag, wo das Haus ist ein älteres Wohnhaus mit einem größeren Los. Die Zonierung kann von Wohn-zu kommerziellen für $ 1500 geschaltet werden. Wohnhäuser mit größeren Losen mit ähnlichen Zoning verkauften für $ 350.000 bis $ 400.000. Wohnhäuser, die auf kommerzielle Zonierung umgestellt wurden, verkauften sich für $ 500.000 bis $ 700.000. Also für $ 1500 und einige Zeit, wäre dies eine gute Investition für Ihr Geld.

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Source by Tim D Page

Summerville, SC Häuser preislich $ 150-200K

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Die meisten Hauskäufer in der Summerville Immobilienmarkt suchen in der $ 150.000 bis $ 200.000 Preisklasse. Weil es eine solche Nachfrage nach Wohnungen in dieser Preisklasse, Bauherren haben viele Nachbarschaften entwickelt, um diese wachsende Nachfrage zu erfüllen. Ich habe unten einige der besten Nachbarschaften für diese Preisklasse zu berücksichtigen. Hier finden Sie ältere und neuere Gemeinden, aber die meisten von ihnen werden neuere, weil die meisten der Häuser in diesem Preis seit dem Jahr 2000 gebaut worden sind. Es gibt über 45 Nachbarschaften mit Immobilien zum Verkauf in diesem Preis-Halterung gerade jetzt, Aber ich habe meine Liste bis auf die Spitze 8 verengt.

1) Legend Oaks Plantation ist sehr beliebt bei den Käufern wegen des Aussehens der Nachbarschaft und der guten Ausstattung. Die meisten der Häuser für Verkauf werden in den $ 200s und $ 300s, aber Sie werden eine kurze Liste von denen unter $ 200K finden. Einige Leute nennen Legend Oaks eine schönere Version von Wescott, weil sie beide große Nachbarschaften mit allen Annehmlichkeiten sind. Legend Oaks verfügt über einen Golfplatz, Tennisplätze, Pool und Clubhaus.

2) Die Reserve bei Eagle Run hat eine große Auswahl an Häusern im Bau sowie vorgeschlagenen Baugrundstücke. Dies bedeutet, dass in vielen Fällen können Sie Optionen wie Bodenbelag, Schränke, Zähler, etc. wählen. Dies sind gut gebaute Häuser, und Sie werden finden, ein paar in dieser Preisklasse gerade jetzt. Außerdem ist das Reservat am Eagle Run nur wenige Gehminuten von der Grundschule und der Mittelschule entfernt.

3) Wescott Plantation ist die größte Nachbarschaft in Summerville, so finden Sie eine breite Palette von Immobilien zum Verkauf. Starterhäuser beginnen in den $ 130s, und Preise reichen bis zu den $ 300s. Also, wenn Sie ein Haus in dieser Nachbarschaft in der $ 150-200K Bereich kaufen, werden Sie den Kauf in einer schönen Nachbarschaft, wo die meisten der Häuser sind tatsächlich eine höhere Qualität als Ihre. Wescott Plantation verfügt über alle Annehmlichkeiten, die ein Käufer für – einen Golfplatz, einen Pool, ein Clubhaus und einen Spielpark erbitten könnte.

4) Blackberry Creek ist ein weiterer Neubau Nachbarschaft in Summerville. Diese haben mehr traditionelle Hause Stile, und es gibt ein paar ein Stockwerk Grundrisse zur Verfügung. Die meisten der Häuser verkauft werden jetzt im Bau vorgeschlagen, so Blackberry Creek wäre ideal für Käufer nicht planen, für acht oder so Monate zu bewegen. Wenn Sie wollen, um in Ihr neues Zuhause früher zu bewegen, wäre es besser, andere Gemeinden auf dieser Liste, die bereits bestehende Häuser (was bedeutet, dass sie bereits gebaut sind) zu berücksichtigen

5) White Gables ist eine sehr beliebte Nachbarschaft mit Käufern wegen der großen Hause Designs. Die viktorianischen, Bungalow und klassischen Charleston-Stil Häuser im Preis bis zu den hohen $ 300s. Diese Häuser wurden von 2001 bis 2009 gebaut, so dass sie ganz neu sind. Die größte Beschwerde über diese Nachbarschaft ist die Losgröße, die im Durchschnitt rund 0,15 Hektar beträgt. Wenn Sie nach einem Haus mit wenig Rasenpflege suchen, wäre White Gables ein großartiger Ort, um in dieser Preisklasse zu berücksichtigen.

6) Kings Grant ist ein älteres, etablierteres Viertel in Summerville. Diese Häuser reichen im Preis von den niedrigen $ 100s zu den hohen $ 300s, so gibt es eine Reihe von Immobilien zum Verkauf. Die meisten dieser Häuser wurden in den 1970er Jahren gebaut, und du wirst viele finden, die noch aktualisiert werden müssen. Also, wenn Sie auf der Suche nach einem Fixer Obermaterial, die Sie nach Ihrem Geschmack zu renovieren können, wäre Kings Grant eine großartige Nachbarschaft, um Ihre Suche beginnen. Die Kings Grant Pool und Tennisplatz wurden gerade aktualisiert, und ein neues Club-Haus ist derzeit im Bau

7) Myers Mill ist eine weitere Summerville-Community mit brandneuen Wohnungen zum Verkauf. Sie finden eine gelegentliche Pre-owned Haus, aber fast alle von ihnen sind entweder vorgeschlagenen Bau oder werden derzeit gebaut. Myers Mill hat einen Pool und liegt etwas weiter in Summerville. Wenn Sie nach einem einstöckigen Grundriss suchen, wäre dies eine gute Gemeinschaft zu berücksichtigen, weil es eine Menge dieser Grundrisse zur Verfügung.

8) Newington Plantation hat Häuser, die von den 1970er Jahren bis zu den 1990er Jahren gebaut wurden, so hat es eine Reihe von Home Styles. Newington Plantation verfügt über ein Schwimmbad und eine der niedrigsten HOA Gebühren finden Sie in Summerville. Die meisten dieser Häuser sitzen auf über einem Viertel von einem Hektar, so die Lose sind ziemlich groß für diese Preisklasse.

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Source by Lee Keadle

Buy and Hold Real Estate – Die beste Strategie während der schwierigen wirtschaftlichen Zeiten

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Kaufen und halten Immobilien ist eine Strategie, die erfolgreichste Investoren Einsatz in schwierigen wirtschaftlichen Zeiten. Wenn Sie zu vergleichen und zu halten investieren mit sagen, eine Flipping-Strategie zu vergleichen, würden Sie einen längeren Zeitrahmen benötigen, um Ihre Ziele zu verwirklichen, aber seine wert das Warten. Diese Strategie wird Ihnen eine Menge Geld, wenn Sie planen und arbeiten das Geschäft angemessen.

Zuerst beschreiben wir, wie Sie diese Strategie ausführen. Die Idee ist, eine Immobilie unter dem Marktwert zu kaufen, und profitieren von der Wertschätzung der Immobilie, da der Wert über die Jahre steigt. In den meisten Fällen dauert es einige Jahre, um erhebliche Gewinne zu realisieren. Kontrastierend, dass mit einer Flip-Strategie würden Sie kaufen eine Immobilie mit der unmittelbaren Absicht, es zu beheben und verkaufen es für eine höhere Menge. Wenn Sie wissen, was die Strategie mit sich bringt, sollten wir uns mit Ihnen über die Gründe auseinander setzen.

Wenn Sie wissen, was die Strategie bedeutet, Es funktioniert gut während der bedrängten Volkswirtschaften. Wenn der Wohnungsmarkt im Aufruhr ist, werden die Immobilienwerte sehr niedrig. Die Preise sind in der Regel weit weg von allen Zeiten. Dies bedeutet, dass der Immobilieninvestor Immobilien über eine Reihe von Jahren kaufen und halten kann und einen Gewinn realisieren kann. Einfach ausgedrückt, es ist Platz für den Wert der Immobilie zu wachsen. Wenn Sie den Fehler des Kaufs der Eigenschaft auf ihren "höchsten Wert gemacht haben, müssten Sie es reiten und warten, bis es zu früheren Höhen zurückzukehren, oder nehmen Sie einen Verlust. Ihr Investitionszeithorizont und Schwelle für Verluste wird Ihnen helfen, Ihre Entscheidung zu treffen.

Ein weiterer Vorteil dieser Strategie ist, können Sie monatliche Mieteinnahmen erhalten, während das Haus im Wert steigt. Für einige Investoren, dies mehr als Offsets die Zeit, um einen Gewinn durch Wertschätzung zu realisieren. Hoffentlich macht dieser Artikel Ihre Wahl der Strategie klar für Investitionen in schwierigen Zeiten. Jede Strategie hat ihre Zeit in der Sonne. Sie sollten kaufen und halten Immobilien, wenn Eigenschaft Werte deprimiert sind.

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Source by Ronnie Adams

Hotel-Eigenschaft und Marktwert-Neubewertung

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Wenn Sie nicht unter einem Felsen versteckt haben, wissen Sie bereits, daß Immobilienwerte einen mächtigen Erfolg genommen haben. Was einmal war, ist in der Tat heruntergekommen, die möglicherweise nicht alle schlechte Nachrichten für Ihr Hotelgeschäft sein. Zu einer Zeit, wenn die Belegung ist rückläufig und die Kosten steigen, wäre es nicht schön, eine Pause zu bekommen?

Diese Pause könnte in Form einer Steuer-Neubewertung sein. In der Regel, lokale Regierungen (in der Regel Grafschaft Einheiten) Steuern auf einen festgelegten Zeitplan zu beurteilen. Das letzte Mal erhielt Ihr Hotel eine Bewertung hätte vor dem Dip auf dem Immobilienmarkt. Im Wesentlichen könnten Sie zahlen mehr als Sie Hotel ist wert.

Die Verringerung der Steuerrechnungen durch Neubewertung Ihrer Hotelimmobilie mag wie eine schnelle Möglichkeit, Kosten zu senken, aber es dauert ein wenig Zeit und viel Hilfe. In den meisten Fällen sind Ihre Chancen auf eine Neubewertung beruht auf, ob es einen formalen Beschwerdeprozess gibt. Mit einem formalen Prozess kommt eine Frist, in den meisten Fällen. Wenn Sie in der Lage, einen Rechtsbehelf in diesem Zeitrahmen einreichen, könnte es bedeuten, niedrigere Steuersätze bis zum nächsten Neubewertungstermin.

In einigen Fällen, eine Neubewertung ist so einfach wie fragen für sie. Für Hoteliers, die diese Option berücksichtigen möchten, ist der erste Schritt, um mit einem Steuerberater sprechen, um festzustellen, ob eine Neubewertung eine gute Idee ist. Ihr Steuerberater kann Ihre neuesten Steuerdokumente prüfen und eine Empfehlung auf der Grundlage lokaler Steuersätze, Bewertungstrends usw. vornehmen.

Es ist auch möglich, mit Ihrer örtlichen Steuerbehörde zu treffen, um festzustellen, welche Möglichkeiten Ihnen offen stehen. Oft ist es möglich, eine niedrigere Rate zu verhandeln, rechtfertigen die Abnahme als ein Weg, um Hotelgeschäft Einnahmen in der Region zu halten. Vergewissern Sie sich zuerst, mit Ihrem Steuerberater zu überprüfen, denn es gibt immer eine Chance, Ihre Preise steigen, wenn Ihre Bewertung ist längst überfällig.

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Source by Kurt Kramer

Mit Subjekt 2 Verträge, um Immobilien mit weniger als perfekten Kredit kaufen

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Thema 2 ist ein Weg, um Immobilien zu kaufen, ohne sich für ein Haus Hypothekendarlehen. Diese Finanzierungsoption erfordert Käufer Hypothek Schulden von der Eigentümerin zu übernehmen.

Thema 2 ist eine großartige Option für Käufer nicht in der Lage, für eine konventionelle Wohnungsbaudarlehen qualifizieren. Immobilien-Investoren verwenden oft Sub2 Verträge beim Verkauf von Häusern an Käufer mit weniger als perfekte Kredit. Der Grundstückseigentümer überträgt die Grundstücksurkunde an den Käufer, der für die Zahlung der verbleibenden Ratenzahlungen verantwortlich ist. Darlehen Dokumente bleiben in den ursprünglichen Namen des Hypothekärs und die neue Käufer Huckepack auf ihre guten Kredit.

Statt in einem hohen Interesse schlechte Kredit-Darlehen können Käufer die Vorteile der Annahme niedriger Zinszahlungen zu nehmen.

Der primäre Zweck der Eintragung in ein Subjekt Vertrag ist, lassen Käufer ein Haus kaufen, ohne eine Anzahlung oder Bonitätsprüfung mit der. Käufer sollten in Kredit-Reparatur-Strategien zu engagieren, so dass sie erhalten können Finanzierung innerhalb eines Jahres oder zwei

Die Teilnahme an Sub2-Verträgen setzt voraus, dass beide Parteien verpflichtet sind, die Sorgfaltspflicht einzugehen. Die Verkäufer sollten finanzielle Aufzeichnungen zu erhalten, um sicherzustellen, dass der Käufer finanziell in der Lage ist zu Hause Darlehen Raten zahlen. Wenn der Käufer auf dem Vermerk aufschreibt, ist der Schuldverschreibungspflichtige für verpasste Zahlungen verantwortlich oder läuft Gefahr, das Eigentum zur Abschottung zu verlieren.

Die meisten Beträge 2 Verträge erfordern Käufer, Kreditzahlungen an den kreditgebenden Kreditgeber einzureichen. Allerdings verlangen einige Verkäufer Käufer, Zahlungen direkt an sie zu zahlen und sie werden Zahlungen an den Kredit-Anbieter vorlegen.

Thema 2 Verträge sollten von einem Immobilienanwalt abgefasst werden, um die Risiken für beide Parteien zu minimieren. In diesem Szenario laufen die Käufer das Risiko, Sub2 Verträge werden anstelle von schlechten Kredit Kreditgeber Darlehen Hypotheken verwendet, um Käufern Zeit, um ihre Kredit-Rating wiederherzustellen. Käufer sollten in eine konventionelle Wohnungsbaudarlehen zu refinanzieren, um Eigentumsrechte so schnell wie möglich zu erwerben.

Um rechtsverbindlich zu sein, müssen Sub2 Verträge durch das Gericht aufgezeichnet werden. Gegenstand 2 erfasst die Übertragung von Eigentumsrechten an den Käufer. Eigentumsrechte unterliegen jedoch dem Käufer, der Vertragspflichten einhält.

Die Verkäufer bestimmen die Laufzeit von Vertragsgegenständen des Vertragsgegenstandes 2, die typischerweise für 2 bis 5 Jahre verlängert werden.

Hartkredite bestehen aus hoch verzinslichen Darlehen, die von privaten Immobilieninvestoren oder Investitionen angeboten werden Gruppen. Dies ist eine riskante und teure Option für Kreditnehmer mit schlechten Krediten. Daher sollten die Käufer, die in die Subventionsverträge eintreten, die Finanzierungsmöglichkeiten in der Zukunft sorgfältig strategisch gestalten. Wenn Käufer keine Finanzierung am Ende des Vertragsgegenstandes 2 erhalten, könnten sie am Ende in Verzug geraten und Gefahr laufen, dass sie an den Verkäufer zurückgegeben werden.

Wenn Hypothekenanleihen refinanziert werden, ist der Käufer verantwortlich Kosten in der Regel mit dem Eintritt in ein Darlehen verbunden. Gemeinsame Kosten umfassen Darlehen Punkte, Heim-Inspektionen, Immobilien-Gutachten, Hypotheken-Versicherung, Hausbesitzer-Versicherung, Makler Provisionen, Anwaltskosten und Schließung Kosten

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Source by Simon Volkov

Tokyo Condominium Preise für den Himmel erreichen

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Die Landpreise in Japan kletterte für ein zweites Jahr im Jahr 2007 nach einem 15-Jahres-Abschwung, als private Fonds und Immobilien-Investment-Trusts konkurriert, um Immobilien in den größten Städten des Landes zu erreichen.

Eine Umfrage 2007 des Immobilien-Wirtschaftsinstituts und eine Gruppe von Immobilien-Gutachtern zeigt, dass der Index der Coupon-Rendite auf Eigentumswohnungen in Tokio auf 4,1 Prozent im vergangenen Jahr sank – um 0,7 Prozentpunkt von 2006. Der Index für die Fünf zentrale Tokio-Abteilungen von Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku und Shibuya fielen ebenfalls um 0,7 Punkte auf 4,1 Prozent.

Die Rendite wird berechnet, indem die Mieteinnahmen einfach durch den investierten Betrag dividiert werden. Berechnungen wurden unter der Annahme durchgeführt, dass die Fonds durch Investitionen in auf dem Markt gestartete, auf dem Markt gebrachte Eigentumswohnungen verwaltet wurden.

Die Folie in der Rückkehr hat sich für ein drittes Jahr in Folge für den gesamten Tokyo-Markt. Das Ergebnis für das zentrale Tokio ist seit der Umfrage im Jahr 2000 rückläufig. Im vergangenen Jahr stiegen die Immobilienpreise für Tokyo insgesamt auf 755.000 Yen (US $ 7.243) pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 12,3 Prozent entspricht. Aber die Mieten litten um 3,4 Prozent auf 2.552 Yen pro Quadratmeter.

Die Zahl der Eigentumswohnungen betriebsbereit zum Verkauf in der Tokyo Metropolregion sackte 29.7 Prozent im April zu 2.875 Maßeinheiten ein und stürzte für den achten geraden Monat, während Preise weiter stiegen, berichtete das Immobilien-Wirtschaftsinstitut. Der Jahresabstand ist der schlimmste seit 1993 und bekräftigt die Tatsache, dass der Kondominium-Markt kühlt.

Die Tokyo-basierte private Forschungsunternehmen ergab, dass die Schrumpfung in der Versorgung durch Kondominium Preise, die zusammen mit dem Preis von Land steigen, was dazu führt, dass die Menschen zu verzögern Entscheidungen zu kaufen. Unter den Wohnimmobilien, die im Berichtsmonat in Tokio und angrenzenden Gebieten veräußert wurden, zogen 63,1 Prozent Käufer an und fielen laut Institut 24,2 Punkte für den 24. Jahrestag des Vorjahres.

Eine rasche Erholung im Kondominium-Markt ist unwahrscheinlich, da die Händler sind scharf, Einheiten zu verkaufen, die sie zu hohen Preisen gekauft haben, zumindest für den Augenblick. Die Preise stiegen um 1,7 Prozent im Durchschnitt nach einer Verbesserung von 0,4 Prozent ein Jahr zuvor, sagte das Ministerium für Land, Infrastruktur und Verkehr in Tokio. Durchschnittliche kommerzielle Land schritten 3.8 Prozent von 2.3 Prozent 2006 und Wohngebiete um 1.3 Prozent von 0.1 Prozent.

Höhere Kondominium Preise mit stagnierenden Löhne gekoppelt sind nachlassende Nachfrage nach Wohnimmobilien. Durchschnittliche Löhne im Jahr 2007 zurückgegangen und Immobilienpreise stiegen als Entwickler lendingrestly und erlaubt Rekord Stahl und Kupfer Kosten zu Hause Käufer.

Hauspreise werden wahrscheinlich innerhalb von mehreren Monaten stürzen, weil ein Überangebot an Eigentumswohnungen und erschöpft Erschwinglichkeit für Haushalte nach Takehiro Sato, Chef-Japan-Ökonom bei Morgan Stanley in Tokio. Es ist natürlich, einen Rückgang der Nachfrage zu erleben.
Das Konsumentenvertrauen erreichte ein Fünfjahrestief. Das Haushaltsvermögen sank zum ersten Mal seit fünf Jahren im letzten Quartal, als die Aktien sanken, ein Bericht der Bank of Japan in der vergangenen Woche. Der Topix-Index von Aktien hat 17 Prozent in diesem Jahr nach einem Rückgang von 12 Prozent im Jahr 2007 gesenkt.

Eine Änderung der Bauvorschriften können auch sinkende Gewinne in Wohn-Grundstückspreise, nach Sato. Die Regierung, die strengere Baugenehmigungsregeln letzter Juni festlegte, führte zu einem logjam in den Anwendungen, die "die Bargeldposition der Eigentumswohnungentwickler verschlechterten," sie weniger fähig zu machen, höhere Preise für neue Aufstellungsorte zu zahlen, gesagtes Sato. Tokyo Eigentumswohnung Preise Klettern ist definitiv zu einer spürbaren Auswirkungen auf den Immobilienmarkt in Japan haben.

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Source by Gregory Smyth

What A Nice Restaurant, How Much Is It Worth?

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What a nice restaurant, how much is it worth?

We are all able to judge if a restaurant is “cool” or not, based on its location, its atmosphere, the people, the courtesy of the waiters, the wine list and of course, what we eat and what we pay for it. This article deals with a different type of judgement: what is the value of the restaurant itself? If You believe that Real Estate values depend on bricks and revenues, just pass on. For those interested in valuing intangible properties instead, just have a look. (The location is Rome in Italy but Names and Values have been changed.)

Introduction and approach

EqS Equity Studio was recently challenged to place a value on one of Rome’s most famous restaurant, Marcello’s. It is located in the centre of Rome, exactly where you would expect it to be. Believe me, its one of the best places You may want to spend an evening dining out or, if you can’t afford it, just to have a cappuccino in its Coffee Lounge.

The first aspect when starting the job is defining what the value is. We came to the conclusion that Marcello’s value is the sum of the three different values:

a) There is a value because in order to run its business, Marcello’s holds an administrative license. That is, naked and with no goodwill, a first bit of value.

b) Then Marcello’s has a value because it developed a Goodwill both as a Coffee Bar and as a Restaurant.

c) Finally Marcello’s has a value because of its well known Trademark which captures people from all over the world.

We will not give Real Estate or Fixed assets appraisals: you do not need to read here to understand how to calculate these.

The Value of the administrative licenses

Marcello’s operates in the centre of Rome, in Italy. To run its activity as Coffee Bar and Restaurant it needs an administrative license issued by the Rome Council. Marcello owns two licenses for the sale of food and beverages, both acquired from the previous tenant and then authorised by the local authorities. The first license permits the sale of food and beverages while the second license permits the sale of alcoholics liqueurs.

The value of licenses varies every year based on the market conditions. We have asked a local firm in Rome specialised in the sale of Coffee bar licenses to sell us a full license for the same district in Rome and we have been asked the price of € 120.000, which is one of the highest price in town. With this amount we can therefore acquire today a full license similar to those of Marcello‘ and use it in similar premises: we then value Marcello’s naked licenses with no label or goodwill a total of € 120.000.

The Value of the Goodwill

When transferring a commercial license the seller and the buyer transfer the goodwill of the restaurant. There are various aspects that determine the value of goodwill: some are related to the location, other are related to the activity, other to the people.

The location. The centre of Rome was celebrated in the movie “La dolce vita” by Federico Fellini in year 1960. The movie introduced the usage of the word “paparazzo” and, although the film talks about the loss of values in a helpless moral atmosphere, it gave a tremendous appeal to all the places of the set. Rome‘ centre lost some of its appeal as a commercial district in the years 1990 – 2000 but has returned to be a place full of coffee bars and fashion shops in the last few years. Difficult finding a better location in Rome.

The activity. Marcello’s is a glamour place, sophisticated, all new, high target, nice place to go. The Coffee Bar is full all day long, especially for breakfast, but never too crowded. No doubt that it is one of Rome’s more successful coffee bars. The restaurant is not as well positioned. During our visit at lunch time we counted the people in the outside and inside: a terrible low occupancy rate at lunch time, better in the evening. The restaurant seems clearly not successful as it might be in such a famous district.

The people. Mr Franco Rossi, the current owner and manager, acquired Marcello’s only five years ago and did a great job both in terms of place and revenues. There are 40 people working at Marcello’s and the impression attending the site is that they are quite a lot. The service level according to Rome’s standard is good but the location of this restaurant might require a higher class: it’s a bit noisy and waiters sometimes talk to clients as they were friends and that might not be what we would expect from a 5-stars (and expensive) place.

Valuation methodology, benchmarks and result

We value Marcello’s goodwill with the market method. We have therefore investigated current market prices for coffee Bars and Restaurants in Rome in order to derive a benchmark to apply to Marcello’s taking into account all the peculiarities of the target.

We analysed a wide number of sale offers relating to “Bar” and “Restaurants” in Rome, both issued on newspapers and offered by local agents with whom we discussed, we consulted the official price list issued by trade agents and we also derived some price multiples from transactions recently completed.

The price range varies depending on the location. Taking into account only top tier locations, we derived current market parameters based on: price per available seat, price per square meter, price to annual turnover vat excluded, price to annual turnover vat excluded in top location, price to Sales, Price to Ebitda.

We then applied our sample multiples to Marcello’s data, thus obtaining a valuation of Marcello’s goodwill of € 6,5 million.

In our valuation the ratio Price to available seats and the Price/Ebitda multiple result to be very high, but we consider this as the additional value of being in a place known all over the world.

Our valuation is on a stand alone basis and considers the input data as they were given to us by the client. In a sale auction, including the higher potential value that a buyer might place on this location, the final price could clearly be different.

Nominal Price and PV

When discussing about the Value of a Coffee Bar or Restaurant we must keep in mind that the nominal Price of a transaction differs from the Actual Price because of the long terms of payments. It is common practise in this industry to pay cash a percentage of some 20% of the agreed Price and pay the 80% difference in monthly instalments up to 5 years. At a 7,50% WACC the current value is therefore 86,54% of the nominal price. Applying this rate to Marcello’s we obtain: € 6.500.000 x 86,54% = € 5.625.100

Mr. Rossi and the value of the People

We do not know if Mr. Franco Rossi and his staff would continue running Marcello’s should the place chance owner. Although he is an entrepreneur and a manager and he is not a celebrated chef, we still consider that part of Marcello’s success relies upon the people that is running it today. We would therefore apply a rebate of 20% to our valuation should the people walk away.

The Value of the Marcello’s Trademark

Object of the Appraisal

We now come to the most challenging part of the job: what’s the value, if any, of a celebrated label such as Marcello’s? The object of the valuation is the economic content that a buyer may derive from the usage of the Marcello’s Trademark in the economic environment in which it operates and under the jurisdiction on the Italian patent law.

Testing the Value OUTSIDE the context in which the Marcello’s Trademark is currently used

There are three basic questions for an initial assessment of the value of the Marcello’s trademark:

1) The first question is: does the Marcello’s trademark or brand name differentiate the product or service with which it is associated? Is it unique enough to differentiate the product/service? When applying this question to Marcello’s we might want to discuss whether the Marcello’s trademark has a premium appeal on Rome’s clients compared to other coffee bar and restaurants. We would believe that Marcello’s has indeed a upper class positioning among coffee bar and restaurants in Rome, but we cannot be sure that this is due to the Marcello’s trademark itself and not to its unique location, to its sophisticated look and top class service.

2) The second question is: would others be interested in acquiring and using the Marcello’s trademark in a different context? Would the Marcello’s label allow the success to a second or third Marcello’s coffee shop located elsewhere in Rome or elsewhere outside Rome? We doubt this: we do not envisage the opening of a Marcello’s coffee shops chain simply based on the Marcello’s label. Besides this, there may be coffee bars and restaurants with the same name elsewhere with no links to the Marcello’s restaurant located in Rome.

3) The third question is: would a third party pay Marcello’s in Rome to license or use the Marcello’s name, either to duplicate its product or to extend its trademark into other products? We doubt this: Marcello’s is not a concept, there are no particular values associated to the name and the trademark legal protection is weak: we do not see potential usage of this brand name in other products paying royalties to the Marcello’s company in Rome.

In conclusion there is no evidence of value of the Marcello’s Trademark outside the context in which the Marcello’s Trademark is currently used in Rome. So let’s focus on the business as it is.

Testing the Value INSIDE the context in which the Trademark is currently used

The valuation of a Trademark is most effected by the context in which it is valued and the value placed on a trademark derives from the additional benefit that it may bring to the buyer based on the potential synergies. Marcello’s has filed the trademark “Marcello’s” to Rome’s Chamber of Commerce. This registration protects the company against the improper use of the Trademark relating to the coffee bar and restaurant activity in Rome. The filing allows a safer brand usage by the company but has no value outside Rome and in other product’s usage.

Basic considerations when applying the usual trademark valuation methods to the Marcello’s Trademark are:

1) The cost approach: the Marcello’s Trademark was clearly not created by the company and no apparent costs were incurred in adopting this label. The competitive advantages of the Marcello’s coffee bar are strongly related to its excellent location and we doubt that these would be maintained should Marcello’s move to a less interesting location in Rome. We therefore consider the replacement value of the label not relevant.

2) The income approach: Marcello’s price list is expensive but not more costly than other upper segment coffee bar and restaurant in Rome. Apparently the label is not premium price. We also doubt that the company may earn a significant stream of royalties when selling the usage of the Marcello’s label to other coffee bar or restaurant in Rome.

3) The market approach: we believe that in restaurants the value of the label is strongly dependent on the chef and the people running the restaurant rather than on the Marcello’s label. Should the chef and the people move elsewhere the additional value of the label may disappear leaving the only value of the location. We therefore see no relevant market value in the Marcello’s label without taking into consideration its people and its location.

4) The relationship approach: the issue is if the Marcello’s trademark allows a higher customer retention rate and a higher attraction rate compared to a new label. This aspect would need an in-depth customer analysis. During our visit we derived the impression that Marcello’s customers are attracted by the location rather than by the label itself.

A final key issue related to the valuation of the Marcello’s trademark is the fact that Marcello’s is a pure label and not a brand asset concept. We may explain this aspect with two extreme comparisons: MacDonald and Harry’s Bar.

Mac Donald’s is not a naked trademark, it is a corporate concept represented by a label. The concept includes precise procedures, consistency of experience in quality and service worldwide, strong Trademark legal protection, location selection, marketing approach. Mac Donald is not a label, it is a concept. On the other end of the market we might mention Harry’s Bar by Arrigo Cipriani. Founded in Venice, Harry’s Bar is not only known because of Hemingway or the Bellini’s cocktail (which may be similar to hundreds of similar coffee shops and restaurants) but because it developed a top class concept. The same customers attend Harry’s Bar in Venice, in New York and elsewhere with an extremely strong customer’s loyalty and retention. It is a club that everybody would love to be part of.

Marcello’s is a great place as a coffee bar and a great location for a restaurant. However when applying best practise methodologies to assess the value of its label we end to the conclusion that the value of the coffee bar and restaurant mainly relies upon its location and its people and no relevant additional value is directly dependent on the naked Marcello’s trademark.

Conclusions

Marcello’s is a glamour place, sophisticated, all new, high target, very cool. We derived a stand-alone market value based on the value of its Naked administrative license and a Value of the Coffee Bar and Restaurant Goodwill while we doubt that Marcello’s Trademark may have an additional Value in a different context.

As restaurant business is a people business it is crucial to the valuation that the current manager and his staff should continue the activity or not and we have considered that a portion of Marcello’s goodwill will simply walk away together with the manager, but this aspect should be further investigated in a real transaction.

Cesare Carbonchi, President EqS Equity Studio in Milan, Italy

About the author: Mr. Cesare Carbonchi is an international investment banker with large European and US experience in top tier institutions and with CEO experience in leading corporations. Cesare Carbonchi runs EqS Equity Studio in Milano, Italy.

About EqS Equity Studio: EqS Equity Studio is an independent corporate finance boutique that provides financial advisory and transaction services to corporate clients relating to their business in Milano, Italy. See website at www.eqsstudio.com

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Kauf einer Immobilie in Rumänien – Immobilienrecht in Rumänien

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Wenn Sie einen Urlaub oder ein zweites Zuhause erwerben oder in Rumänien, Siebenbürgen oder am Schwarzen Meer investieren wollen, sind Sie ein ausländischer Bürger / Investor

Nach 2012 können ausländische Staatsangehörige EU-Bürger (nicht-rumänische) ein Haus oder eine Wohnung in Rumänien erwerben können frei kaufen Und verkaufen alle rumänischen Eigentum, ohne Einschränkungen.

Wenn Sie sich für eine Zusammenarbeit mit einem rumänischen Immobilienmakler / Makler entschieden haben, können Sie erwarten, dass eine zusätzliche Provision von Ca. 2-4% des Preises der Immobilie. Die lokale Steuer wird 2-4% des Preises der Eigenschaft. Die Unterzeichnung eines Vertrages muss von einem Notar bezeugt werden, der es für die Zertifizierung durch das Grundbuchamt verantwortlich für Immobilien-Datensätze einreicht. Die Gebühren für den rumänischen Notar sind etwa 0,5-1% des Kaufpreises. Sie müssen auch Gebühren an das Grundbuchamt ("Cartea Funciara") zahlen, um die Überweisungsurkunde zu registrieren. Das rumänische Grundbuch Gebühr für einen Kauf einer Immobilie variiert von 1-3% je nach der Länge der Zeit, dass der Verkäufer das Eigentum und den Wert der Immobilie besessen hatte.

Das rumänische Gesetz über Eigentum heißt, dass die Bürger Der EU – Mitgliedstaaten, der juristischen Personen, die in einem EU – Mitgliedstaat ansässig sind, können in Rumänien Grundstücke erwerben, wenn die Grundstücke nach fünf (5) Beitritt Rumäniens zur EU (ab 1. Januar 2012); Nur für die landwirtschaftlichen Flächen und Forstflächen 7 (sieben) Jahre ab dem Beitritt Rumäniens zur EU (ab 1. Januar 2014)

Aber für die Bürger, juristische Personen und Staatenlose nicht aus EU-Mitgliedsstaaten, räumt das rumänische Rechtssystem ein, dass sie in Rumänien unter den Bedingungen internationaler Verträge zwischen Rumänien und den Herkunftsstaaten dieser Personen unter Gegenseitigkeitsgrundlage Grundstücke erwerben können

, Wird ein umsichtiger Investor einen rumänischen Anwalt / eine rumänische Kanzlei anstellen, die sich eng mit dem Notar über die Überprüfung des Eigentums, die Erlangung des Grundbuchauszugs und die Ausarbeitung der Vereinbarung über die Übertragung des Eigentums an der Immobilie verbindet.

Nach dem rumänischen Recht gibt es drei Grundrechte an dem Kläger Grundstücke und Gebäude wie das Eigentumsrecht; Nutzungsrechte als Pacht, Nießbrauch, oberflächlich; Konzessionsrecht.

Manchmal kann ein Investor / Käufer entscheiden, für den Abschluss einer Vorverkaufsvereinbarung, durch die der Verkäufer verpflichtet sich, Eigentum an den Käufer zu übernehmen Ein bestimmtes Datum im Austausch für eine vereinbarte Gegenleistung. Der Inhalt des Pre-Sale-Vertrages wird alle kommerziellen und rechtlichen Bedingungen für die Übertragung des Eigentums als Bedingungen für die endgültige Übertragung des Eigentums festlegen. Der Abschluss eines solchen Kaufvertrags bedeutet nicht die Übertragung über das Eigentum, sondern die verbindlichen Pflichten der Parteien, in Bezug auf als Beispiel, Schäden oder Sanktionen in ihnen festgelegt, wenn der Verkäufer weigert sich, das Finale zu unterzeichnen (19459002)

Der Abschluss des Vorverkaufsvertrags besteht darin, den Anleger / Käufer vor jeglichem etwaigen Kauf an andere Käufer und in Bezug auf den Festpreis und die Dauer eines zukünftigen Kaufs zu schützen . Aus unserer Sicht ist es notwendig, dass die Vorverkaufsvereinbarung bei einem öffentlichen Notar geschlossen wird und der Verkaufspreis sowie die anderen Klauseln in Bezug auf die Dauer des künftigen Kaufs klar festgelegt werden.

Ein in Rumänien unterzeichneter Kaufvertrag, der nach den rumänischen Rechtsvorschriften verpflichtet ist, verpflichtet: Pflichten der Parteien für die Erfüllung Des Liefervertrages, der Liefer- und Qualitätsbedingungen von Waren und / oder Dienstleistungen, Bedingungen, Zahlungsarten und Zahlungsgarantien, Zahlungsinstrumente und Preisversicherung, vertragliche Risiken sowie die Art und Weise der Lösung eventuell auftretender Rechtsstreitigkeiten aus dem Vertrag. Zu den weiteren erforderlichen Elementen gehören der vollständige Name und die Identifikationsangaben der Parteien (für juristische Personen) und der Name der unterzeichnenden Person (die eine juristische Person repräsentiert)

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Source by Simona Rotaru