Finanzierung einfach erklärt (Innenfinanzierung, Außenfinanzierung, Factoring & Mezzaninkapital)



In diesem Video geht es um folgende Themen:

1. Finanzierung
2. innenfinanzierung
3. Außenfinanzierung
4. Factoring
5. Mezzaninkapital

Zum nachlesen:

http://www.bwl-wissen.net/definition/aussenfinanzierung
http://www.bwl-wissen.net/definition/innenfinanzierung
http://www.bwl-wissen.net/definition/finanzierung-investition

Factoring

Mezzaninkapital




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Earnest Money and Real Estate Transactions

Erstmalige Hauskäufer und diejenigen, die seit vielen Jahren kein Haus gekauft haben, sind oft überrascht, wie wichtig das ernste Geld bei der Verhandlung des Kaufs oder Verkaufs eines Hauses ist. Was sich geändert hat, ist die Preise der heutigen Häuser und das alte Sprichwort geben uns tausend Dollar und sehen Sie beim Schließen ist wirklich veraltet. Würden Sie ein Zuhause nehmen, das Sie seit neunzig Tagen aus dem Markt für vierhunderttausend Dollar vermarktet haben, für tausend? Nein, und das solltest du nicht. Hier sind die Ins und Outs von ernstem Geld und ein paar verwandten Erfahrungen.

-Ehrest Geld Kaution: Das Geld an den Verkäufer gegeben, wenn das Angebot als ein Zeichen für den guten Glauben des Käufers gemacht wird.

– Ehrliche Geldbeträge variieren, aber hier sind einige Richtlinien. 5-10% des Vertragspreises sind typisch.

– Die meisten Staaten verlangen, dass Immobilien-Makler jetzt zahlen Zinsen auf ernsthafte Gelder über einen bestimmten Betrag, hier ist es $ 5.000. Du musst ein W-9 ausfüllen, um Interesse zu erhalten. Makler können nicht verdienen ernsten Gelder Fonds mit ihrem Geschäft, muss es in ein Treuhandkonto gehen.

-Escrow Konten. Erfordert alle Einzahlungen, die du in ein Treuhandkonto machst.

-Alle ernsthaften Geldschecks sollten zu einer Immobilienvermittlung, nicht zu einer Person gemacht werden.

– Erkundigen Sie sich, dass Sie sich mit den Käufern verständigen erhalten eine Quittung für alle ernsten Gelder, die an einen Immobilienmakler oder Makler geliefert werden. Hierbei handelt es sich um eine Kopie des Schecks auf den Briefpapierbrief und eine Unterschrift der Person, die die Zustellung akzeptiert hat. Datum und Standortkontrolle wurde eingegangen.

-Wenn das ernsthafte Geldsystem ein zweistufiges, mit einer ersten Einzahlung ist und als ein Gleichgewicht, stellen Sie sicher, dass die zweite nicht ausgeliefert wird, bis die Anwalts- und Inspektionsgenehmigungszeit zu einem erfolgreichen Abschluss gekommen ist.

– Ein kurzer Schlusstermin erfordert zertifizierte Schecks für ernsthaftes Geld. Viele Verzögerungen bei der Schließung sind aufgetreten, wenn die Käufer ernsthafte Geldschecks hüpften. Wenn Sie bald schließen, verwenden Sie zertifizierte Mittel.

-Der Käufer zerrissen zu Fetzen Zentimeter aus meinem Gesicht seine ernsthafte Geld zu überprüfen. Wir sahen über hundertfünfzig Häuser an, es war anstrengend. Ich konnte nicht schrauben, dieser verlassende CEO holte noch zweihundert Mitarbeiter, und unsere Firma würde sie auch zu Hause finden. Das Problem war, dass der Mann wollte traditionell und die Frau wollte zeitgenössisch, und schließlich als ihre Fehde eskalierte, riet ich, dass es nicht das Inventar war, war es ihre Beziehung, die die Schranke für die Vereinbarung eines Hauses war. So endlich gab er nach und wir haben ein Angebot zusammengestellt, inklusive seiner 100.000 Ehrgeizzahlung, außer er sabotierte es mit einem ungewöhnlich niedrigen Preis und würde sich nicht davon bewegen. Wir haben das Haus verloren und ich traf sie in meinem Büro, um ihren Scheck zurückzugeben. Als ich den Scheck an ihn weitergab, sagte ich, dass sie vielleicht eine neue Perspektive in ihrer Heimsuche brauchten und dass ich sie einen neuen Agenten finden würde. Er stand auf und nahm den Scheck und die Zentimeter von meinem Gesicht zerrissen ihn dramatisch, mit den Stücken, die auf den Konferenzraumtisch fallen.

-Die riesige, aber verlorene ernsthafte Geldkontrolle. Ich vertrat junge, wohlhabende Jungvermählten in der Kauf eines sehr, sehr, sehr Oberbefestigung Haus. Der Ehemann war ein Direktor in einer Investmentbanking-Firma und prüfte seine Geldmarktkonten stündlich, 24/7. Nachdem sie einen erfolgreichen Vertrag über ihr Traumhaus verhandelt hatten, lieferte der Ehemann einen ernsthaften Geldscheck für eine halbe Million Dollar. Ich habe es auch an die Listing Agent, wie ist die Sitte. Eine Woche verging, und mein Banker-Käufer rief an und sagte, der Scheck sei nicht gegen sein Konto vorgelegt worden. Ich habe den Verbleib des Schecks mit dem Verkaufsagenten abgefragt. Sie sagte, dass es jeden Tag durchgehen sollte, sitzt fest Drei Wochen vergingen und mein Käufer rief wieder, noch war kein Scheck vorgestellt worden. Ich rief wieder, ähm, ja sie fand den Scheck, ich war nie neu, es war verloren. Sag niemandem, aber meine Putzfrau fand sie hinter dem Sofa in meinem Familienzimmer.

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Ein Kredit-Mieter-Leasing (CTL) oder konventionelle (Bank) Darlehen – Was ist das Beste für meine NNN Deal?

Viele gute Qualität, Einzel-Mieter, Netto-Leasing-Eigenschaften qualifizieren sich für Kredit-Mieter Leasing (CTL) Finanzierung und konventionelle kommerzielle Hypothekendarlehen. Netto-Leasing-Immobilien-Anleger sollten die Vor-und Nachteile von jedem vor der Entscheidung, welche Art von Darlehen zu verpflichten.

CTL Kreditvergabe ist in der Regel am besten für die langfristige Einkommen Investor, der dauerhafte, hohe Hebelwirkung, festen Satz, voll will amortisierte Finanzierung und Wünsche Geschwindigkeit und Gewissheit der Ausführung. Bankkredite haben eine niedrigere Anfangs- (aber nicht Gesamt-) Kosten und können eine größere Vielfalt von Bedingungen anbieten. Banken sind am besten für Anleger, die Optionen benötigen, brauchen nicht maximale Hebelwirkung (haben große Anzahlung zur Verfügung), und wer sind nicht sicher, ob sie eine Eigenschaft für den langen Lauf halten werden.

Die Unterschied

CTL Kreditvergabe kombiniert Aspekte der kommerziellen Hypothekendarlehen mit spezialisierten Investment Banking in-Order-to-Close-Angebote. Ein CTL Banker stellt und verkauft Privatplatzierung Unternehmensanleihen, die durch den Mietvertrag auf der Immobilien gesichert sind. Der Erlös der Anleihe Umsatz wird verwendet, um eine kommerzielle Hypothekendarlehen für den Kreditnehmer zu finanzieren. Das Darlehen wird von einem Dritten Treuhänder während des gesamten Lebens des Deal verwaltet.

Traditionelle kommerzielle Hypotheken sind Standard-Darlehen durch Hypothekendarlehen gegen die Immobilien gesichert, das Einkommen der Immobilie produziert und die Kredit des Kreditnehmers. Die Bankinstitute stammen aus einem Darlehen und finanzieren den Deal entweder durch den Verkauf des Darlehens an einen Investor (privat oder Regierung) oder durch die Vergabe von eigenen Mitteln und die Führung des Darlehens in seinem Portfolio.

Hebel

Die anhaltende Kreditklemme hat die Bank gezwungen, ihre Kreditvergabekriterien zu verschärfen. Es ist höchst unwahrscheinlich, dass eine Handelsbank mehr als 75% Darlehen-zu-Wert (LTV) auf jedem Deal heute anbieten wird. Banken haben keinen Anreiz, unnötiges Risiko einzugehen; Sie können Geld von der Fed (Federal Reserve Bank) bei 0% Prozent ausleihen und 10 Jahre Treasury Bonds zu 2% verdienen 2 Punkte Risiko frei. Sie werden hohe Leverage-Darlehen weitergeben und nur verleihen, wo sie große Mengen an Schutz-Eigenkapital haben.

CTL-Kreditgeber leihen bis zu 100% LTV (Leasinggebühr Bewertung) auf Nicht-Rückgriff Basis. Sie sind im Geschäft der Leihen der volle, aktuelle Barwert eines Leasingverhältnisses (gegen die garantierten zukünftigen Einkommen).

Geschwindigkeit und Gewissheit der Vollstreckung

CTL Darlehen können in etwa 1 / 3. der Zeit, die es braucht, um eine herkömmliche kommerzielle Hypothek zu schließen. CTL-Deals sind bekannt, von-start-to-finish, in so wenig – wie 45 Tage (ungehört in der Welt der kommerziellen Banking) abgeschlossen, aber in der Regel 60.

Bankkredite nehmen an mindestens 60 Tage, manchmal 180 oder mehr. Auch weil CTL entweder qualifizieren oder nicht, kann ein Bankier einen Kreditnehmer ein solides ja oder nein sehr schnell geben. Es gibt tausend Wege, wie ein Bankdarlehen durchfallen kann, aber einmal ein CTL-Bankier verpflichtet sich zu einem Deal und ein Kreditnehmer unterschreibt, gibt es eine nahezu 100% Sicherheit der Hinrichtung.

Recourse

CTL-Darlehen sind alle Non-Recourse-Darlehen, die durch das Einkommen, das der Mietvertrag produziert, gesichert sind.

Bankdarlehen sind in der Regel, wenn auch nicht immer, Standard, Kredit-getrieben, volle Rückgriff Darlehen mit Pfandrechten gegen die

Ein CTL-Darlehen wird höhere Anschaffungskosten wegen des Investmentbanking-Aspekts für den Deal und die Tatsache, dass ein Drittel Party Treuhänder muss beteiligt sein. Doch über den Lebenszyklus einer Immobilie, CTL neigt dazu, weniger teuer, weil Sie nie zu refinanzieren. Am Ende eines CTL-Darlehens besitzt der Kreditnehmer das Eigentum frei und klar.

Bankkredite müssen am Ende jeder Laufzeit rekapitalisiert oder ausgezahlt werden, in der Regel 3, 5, 7 oder 10 Jahre.

Flexibilität

Die CTL-Kreditvergabe ist etwas weniger flexibel als die Standardbankkredite. Die von CTL-Bankern verkauften Anleihen werden von der Wertpapierbranche und der Versicherungswirtschaft geregelt. CTL Kreditgeber müssen sich an sehr strenge Kriterien halten und dürfen nicht von den Standards abweichen. Ein Deal qualifiziert sich für CTL oder es nicht; es gibt keinen Spielraum.

Banken haben in der Regel viele Kreditplattformen zur Verfügung;

Banken können Selbstabschulungsdarlehen anbieten, aber generell Hypotheken mit 3,5, 7 oder 10-jährige Fälligkeiten amortisiert über 10-25 Jahre mit Ballonzahlungen am Ende jeder Laufzeit fällig. Die Banken können auch feste oder einstellbare Raten anbieten.

Banken bieten eine größere Anzahl von Darlehen Produkte und kann gegen mehr Arten von Immobilien und Mieter Darlehen. Die Bankkredite sind auch in der Kurzfristigkeit weniger teuer.

Auf der Unterseite sind die Banken nicht geneigt, hohe LTV-Darlehen anzubieten und wird in der Regel verlangen, dass der Kreditnehmer ein Darlehen garantiert. Darüber hinaus sind Bankkredite berüchtigt für das Fallen und scheitern, um für eine beliebige Anzahl oder Gründe (oder keinen Grund an allen) zu schließen.

CTL Darlehen sind starr in ihren Qualifikationsnormen, aber nahe bei fast 100% Sicherheit. Sie schließen schneller und sind weniger kostspielig über das Leben eines Deals. CTL-Banker stellen keine Beschränkungen für LTV oder LTC (Darlehen-zu-Kosten) und sind Non-Recourse-Darlehen. Auch ist zu beachten, dass CTL-Darlehen von einem Dritten Treuhänder während des gesamten Lebens eines Darlehens verwaltet werden. Der Treuhänder wird die Miete sammeln, die Hypothek bezahlen und das Einkommen an den Kreditnehmer jeden Monat verteilen.

CTL-Darlehen sind am besten für Kauf und halten Investoren, die in der heutigen niedrigen Rate für die langfristige locken wollen.

Bankdarlehen sind am besten für Anleger mit Deals, die eine gewisse Flexibilität im Underwriting-Prozess benötigen. Page

Bankkredite sind am besten für Anleger mit Angeboten, die eine gewisse Flexibilität im Underwriting-Prozess benötigen. Bankkredite kosten weniger up-front und mehr Angebote werden qualifizieren.

Einzelne Mieter, Netto-Leasing-Immobilien-Investoren, die ihre Optionen verstehen, werden gut gerüstet sein, um die besten Finanzierungsentscheidungen für sich und ihre Unternehmen zu treffen.

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Babylon wurde zur wohlhabendsten Stadt des Altertums, weil seine Bewohner den Wert des Geldes schätzten und solide wirtschaftliche Grundregeln bei der Schaffung von Vermögen, beim Sparen und bei der Anlage zur weiteren Geldvermehrung befolgten. Die Gleichnisse von Bansir, dem Wagenbauer, oder von der Mauer von Babylon und viele andere geben diese noch immer aktuellen Grundregeln weiter. Auf bestechend einfache und anschauliche Weise zeigen sie, wie man gekonnt mit Geld umgeht, sich seine Wünsche erfüllt und die Unabhängigkeit und den Erfolg erlangt, von denen andere nur träumen. Die bestechend einfachen Parabeln hauchen dem Thema Geld Leben und Faszination ein. „The Richest Man in Babylon“ erschien erstmals 1926 und fand bis heute Millionen von begeisterten Lesern.

George S. Clasons zehn unterhaltsame Parabeln über Geld und Reichtum aus Babylon, dem versunkenen Finanzzentrum der antiken Welt, lassen sich problemlos auf die heutige Zeit übertragen und haben nichts von ihrer Bedeutung verloren.













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Einige finanzielle Aspekte von Immobilien- und Immobilieninvestitionen

Immobilien oder Liegenschaften gelten nicht als wirklich liquide Anlageinstrumente, da einzelne Immobilien oder Immobilien nicht austauschbar sind. Daher kann die Identifizierung von Grundstücken oder Immobilien, in denen zu investieren kann eine ziemlich hohe Menge an Zeit und Anstrengungen und vieles hängt davon ab, wie vertraut die Investoren könnten mit dem jeweiligen Segment des Marktes entsprechend ihren Interessen. Immobilien- oder Grundstücksinvestoren nutzen oft eine Vielzahl von Beurteilungsmethoden, um ihr Leben ein bisschen leichter zu machen, und zwar durch den Preisvergleich. Die Informationsquellen in Bezug auf die Preise können beinhalten: öffentliche Versteigerungen, private Verkäufe, öffentliche Stellen, Marktlisten oder Immobilienmakler.

Immobilien oder Grundstücke sind viel teurer als Anleihen oder Aktien. Deshalb nutzen die Anleger am häufigsten ein Hypothekendarlehen, das durch das Land oder die Immobilien selbst besichert werden kann. Dementsprechend verwenden wir in der Regel die Begriffe * Eigenkapital * oder * Hebelwirkung * mit Bezug auf das vom Anleger gezahlte Geld im Gegensatz zu der von der Bank geliehenen Menge. Ihr Verhältnis heißt Loan-to-Value (LTV), das als das vom Anleger eingegangene Risiko gilt. Die meisten Banken betrachten 20% des bewerteten Wertes als Mindest-Eigenkapitalanforderung. Eine ganze Reihe von Pensionskassen und REITs oder Real Estate Investment Trusts erwerben regelmäßig Grundstücke oder Immobilien mit * null * Hebelwirkung und minimieren damit ihre Risiken, aber auch ihre Return-On-Investment (ROI).

Wenn der Kauf des Grundstücks oder der Immobilien genutzt wird, können die notwendigen monatlichen Raten oder "Tragekosten" einen negativen Cashflow für den Anleger sofort nach dem Kauf verursachen. Neben den möglichen positiven Cashflow-Elementen, wie zB Abschreibungen, Eigenkapitalaufbau und Kapitalwertsteigerung, könnten die Anleger die "Carry-Costs" auch teilweise mit dem so genannten Net Operating Income oder NOI kompensieren. Dieser technische Begriff bedeutet in der Regel * Mieten weniger Aufwendungen * und in anderen Ländern als den USA wird es oft als Net Cash Flow bezeichnet. Das Verhältnis * NOI / Kaufpreis * wird als Kapitalisierungssatz bezeichnet. Es zeigt indirekt an, wie viele Jahre das Eigentum oder die Immobilien sich in einem zinsfreien finanziellen Umfeld bezahlen wird.

E.g. wenn ein Investor ein Stück Land oder Immobilien für $ 800.000 gekauft hat, die ein positives Netto-Betriebsergebnis von $ 40.000 jährlich generiert, dann ist die Kapitalisierungsrate der Immobilie 5%. Es zeigt dem Anleger, dass sich das Grundstückeigentum oder die Immobilien in 20 Jahren in Form von Netto-Cashflows bezahlen wird.

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